Farah A.Lawjo
09-05-2010, 10:31 PM
1 المبدأ الأول .-
1- من المبادىء التي استقر عليها الفقه والقضاء أنه من الجائز للمتعاقد أن يتعاقد باسمه على التزامات يشترطها لمصلحة
الغير اذا كان له في تنفيذ هذه الالتزامات مصلحة شخصية مادية كانت أو أدبية .
2- من المبادىء المتفق عليها أن الاشتراط لمصلحة الغير يترتب عليه أن المنتفع -وهو الغير- ولو لم يكن طرفا في العقد
الذي التزم به الطرف الاخر يكتسب من هذا العقد حقا شخصيا خاصا ومباشرا وحالا وان من جمله النتائج التي تترتب على ذلك:
أ- ان للمتعهد أن يدفع تجاه المنتفع بالدفوع التي يستطيع ان يدفع بها تجاه المشترط ومن جمله هذه الدفوع:
- بطلان العقد لوجود عيب في الرضا أو عدم الاهلية او عدم استيفاء الشكلية التي يتطلبها القانون.
- التمسك بفسخ العقد المبرم بين المشترط والمتعهد أو انفساخه .
ب - زوال حق المنتفع (الغير ) بزوال العقد بين المشترط والمتعهد أو انفساخه أو الفسخ لاي سبب من الاسباب .
3- لا يعتبر الشخص مستأجرا بالمعنى المقصود في الماده الثالثه من قانون المالكين والمستأجرين بمجرد أن المؤجر قد وافق
على اشغاله للمأجور ، اذ أن الموافقة على الاشغال التي تكسب المشغل صفة المستأجر هي الموافقة التي يكون الهدف منها
تأجير العقار الى المشغل أما الموافقة على الاشغال التي لا يكون الغرض منها التأجير فلا تجعل المشغل مستأجرا بالمعنى
القانوني.
4- اذا فسخ عقد الايجار بين المستأجر (المشترط) والمؤجر(المتعهد) فان حق المنتفع (الغير) في اشغال المأجور يزول بزوال
العقد.
قـــــــرار المخالفـــــــة :
اذا لم ينقض المشترط المشارطة قبل أن تعلن المستفيدة رغبتها في الاستفادة منها ، فان حقها يصبح لازما وغير قابل للنقض
وتكون يدها على المؤجور يدا مشروعة.
______________________________________________
المبدأ الثاني :
1- يستفاد من نص المادة الثالثة ونص البند(هـ) من الفقرة الاولى للمادة الرابعة من قانون المالكين والمستأجرين ومن
النصوص الاخرى الواردة في هذا القانون أن المشرع لم يتقيد بالقواعد العامة الخاصة بعقود الايجار وانما وضع قواعد
استثنائية وأوجب التقيد بها واعتبرها واجبة التطبيق بقطع النظر عن مخالفتها للقواعد العامه.
2- يعتبر عقد ايجار العقار الصادر عن المالك الاصلي ساريا بحق خلفه المشتري دون أن يشترط لهذا السريان ان يكون سند
الايجار العادي ثابت التاريخ.
3- يعتبر سند الايجار صحيحا حتى ولو صدر عن الشريك في حصة شائعة في المأجور أو صادرا عن الوكيل العرفي.
4- لا يجوز الحكم بتخلية المأجور عند انقضاء مدة الايجار الا اذا توفر سبب أو أكثر من الاسباب المحددة في المادة الرابعة
من قانون المالكين والمستأجرين.
5- ان علة وضع القواعد الاستثنائية في قانون المالكين والمستأجرين تحقيق الانسجام مع الظروف الاستثنائية التي كانت
سائدة عن وضع هذا القانون وتحقيق الغرض الذي هدف اليه المشرع من وضعه وهو حل أزمة السكن.
6- يعتبر عقد الايجار العادي المبرم بين المالك الاصلي والمستأجر قبل انتقال ملكية المأجور الى المدعي ساريا بحق هذا
المدعي ولو لم يكن ثابت التاريخ دون أن يقبل من المدعي الادعاء بعدم سريان العقد عليه ما لم يثبت بجميع طرق الاثبات
أن تاريخ سند الايجار قد قدم عمدا حتى يظهر أن العقد صدر من المالك الاصلي بعد خروج المأجور من ملكيته.
قـــــــرار المخالفـــــــــة :
ان سند الايجار العادي الذي ليس له تاريخ ثابت لا يكون حجة على الغير في تاريخه لان الغير بموجب المادة الثالثة من
قانون المالكين و المستأجرين هو كل من لم يكن طرفا في العقد ويدخل في مفهومه الخلف الخاص .
________________________________________
المبدأ الثالث :
ان اشغال الزوجة تبعا لزوجها المستأجر يستند الى عقد الاجارة، وان الخلاف على استمرارها في اشغال المأجور وحدها بعد
طلاقها وبعد ترك مطلقها المأجور هو موضوع دعوى تخلية مأجور تختص بنظرها محكمة الصلح.
قرار المخالفة:
1- ان دعوى اخلاء المأجور بالاوضاع المقررة في قانون المالكين والمستأجرين لا تقام الا على مستأجر بالتعريف الوارد
في المادة الثالثة من القانون.
2- اذا كان المشغل أو واضع اليد ليس مستأجرا بالمعنى الوارد في القانون ولا تربطه بالمالك علاقة اجارة فلا يخاصم الا
بدعوى منع المعارضة.
3- استقر اجتهاد محكمة التمييز على انه لا يحق لافراد عائلة المستأجر أن يشغلوا المأجور الا تبعا له
1- من المبادىء التي استقر عليها الفقه والقضاء أنه من الجائز للمتعاقد أن يتعاقد باسمه على التزامات يشترطها لمصلحة
الغير اذا كان له في تنفيذ هذه الالتزامات مصلحة شخصية مادية كانت أو أدبية .
2- من المبادىء المتفق عليها أن الاشتراط لمصلحة الغير يترتب عليه أن المنتفع -وهو الغير- ولو لم يكن طرفا في العقد
الذي التزم به الطرف الاخر يكتسب من هذا العقد حقا شخصيا خاصا ومباشرا وحالا وان من جمله النتائج التي تترتب على ذلك:
أ- ان للمتعهد أن يدفع تجاه المنتفع بالدفوع التي يستطيع ان يدفع بها تجاه المشترط ومن جمله هذه الدفوع:
- بطلان العقد لوجود عيب في الرضا أو عدم الاهلية او عدم استيفاء الشكلية التي يتطلبها القانون.
- التمسك بفسخ العقد المبرم بين المشترط والمتعهد أو انفساخه .
ب - زوال حق المنتفع (الغير ) بزوال العقد بين المشترط والمتعهد أو انفساخه أو الفسخ لاي سبب من الاسباب .
3- لا يعتبر الشخص مستأجرا بالمعنى المقصود في الماده الثالثه من قانون المالكين والمستأجرين بمجرد أن المؤجر قد وافق
على اشغاله للمأجور ، اذ أن الموافقة على الاشغال التي تكسب المشغل صفة المستأجر هي الموافقة التي يكون الهدف منها
تأجير العقار الى المشغل أما الموافقة على الاشغال التي لا يكون الغرض منها التأجير فلا تجعل المشغل مستأجرا بالمعنى
القانوني.
4- اذا فسخ عقد الايجار بين المستأجر (المشترط) والمؤجر(المتعهد) فان حق المنتفع (الغير) في اشغال المأجور يزول بزوال
العقد.
قـــــــرار المخالفـــــــة :
اذا لم ينقض المشترط المشارطة قبل أن تعلن المستفيدة رغبتها في الاستفادة منها ، فان حقها يصبح لازما وغير قابل للنقض
وتكون يدها على المؤجور يدا مشروعة.
______________________________________________
المبدأ الثاني :
1- يستفاد من نص المادة الثالثة ونص البند(هـ) من الفقرة الاولى للمادة الرابعة من قانون المالكين والمستأجرين ومن
النصوص الاخرى الواردة في هذا القانون أن المشرع لم يتقيد بالقواعد العامة الخاصة بعقود الايجار وانما وضع قواعد
استثنائية وأوجب التقيد بها واعتبرها واجبة التطبيق بقطع النظر عن مخالفتها للقواعد العامه.
2- يعتبر عقد ايجار العقار الصادر عن المالك الاصلي ساريا بحق خلفه المشتري دون أن يشترط لهذا السريان ان يكون سند
الايجار العادي ثابت التاريخ.
3- يعتبر سند الايجار صحيحا حتى ولو صدر عن الشريك في حصة شائعة في المأجور أو صادرا عن الوكيل العرفي.
4- لا يجوز الحكم بتخلية المأجور عند انقضاء مدة الايجار الا اذا توفر سبب أو أكثر من الاسباب المحددة في المادة الرابعة
من قانون المالكين والمستأجرين.
5- ان علة وضع القواعد الاستثنائية في قانون المالكين والمستأجرين تحقيق الانسجام مع الظروف الاستثنائية التي كانت
سائدة عن وضع هذا القانون وتحقيق الغرض الذي هدف اليه المشرع من وضعه وهو حل أزمة السكن.
6- يعتبر عقد الايجار العادي المبرم بين المالك الاصلي والمستأجر قبل انتقال ملكية المأجور الى المدعي ساريا بحق هذا
المدعي ولو لم يكن ثابت التاريخ دون أن يقبل من المدعي الادعاء بعدم سريان العقد عليه ما لم يثبت بجميع طرق الاثبات
أن تاريخ سند الايجار قد قدم عمدا حتى يظهر أن العقد صدر من المالك الاصلي بعد خروج المأجور من ملكيته.
قـــــــرار المخالفـــــــــة :
ان سند الايجار العادي الذي ليس له تاريخ ثابت لا يكون حجة على الغير في تاريخه لان الغير بموجب المادة الثالثة من
قانون المالكين و المستأجرين هو كل من لم يكن طرفا في العقد ويدخل في مفهومه الخلف الخاص .
________________________________________
المبدأ الثالث :
ان اشغال الزوجة تبعا لزوجها المستأجر يستند الى عقد الاجارة، وان الخلاف على استمرارها في اشغال المأجور وحدها بعد
طلاقها وبعد ترك مطلقها المأجور هو موضوع دعوى تخلية مأجور تختص بنظرها محكمة الصلح.
قرار المخالفة:
1- ان دعوى اخلاء المأجور بالاوضاع المقررة في قانون المالكين والمستأجرين لا تقام الا على مستأجر بالتعريف الوارد
في المادة الثالثة من القانون.
2- اذا كان المشغل أو واضع اليد ليس مستأجرا بالمعنى الوارد في القانون ولا تربطه بالمالك علاقة اجارة فلا يخاصم الا
بدعوى منع المعارضة.
3- استقر اجتهاد محكمة التمييز على انه لا يحق لافراد عائلة المستأجر أن يشغلوا المأجور الا تبعا له