[استشارة] دعوى اخلاء الماجور

[zoro79]

السلام عليكم
انا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
هل يجوز لي السير في اجراءات دعوى اخلاء ذلك العقار كون الملكية انتقلت لي واصبحت املك ما يزيد على النصف وما مدى حجية العقد في حال قام المستاجر بالطعن في مدى صحته ولكم جزيل الشكر

[zoro79]

تصحيح كون ملكية العقار انتقلت لي

[hatemw3d]

اهلا بالاخ zoro79

ارجو ان توضح ما يلي :-

1 - اسم المؤجر في عقد الايجار
2 - تاريخ عقد الايجار
3 - مدة الايجار واذا كان العقد قابل للتجديد التلقائي
4 - سبب الاخلاء
5 - قيمة الاجره الشهريه او السنويه


تحياتي

[zoro79]

اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار

[Essa Amawi]

انا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
هل يجوز لي السير في اجراءات دعوى اخلاء ذلك العقار كون الملكية انتقلت لي واصبحت املك ما يزيد على النصف وما مدى حجية العقد في حال قام المستاجر بالطعن في مدى صحته ولكم جزيل الشكر

اهلا بك عزيزي ،

بداية عليك العلم بان عقد البيع الذي ابرمته من اخيك باطل ولا يعتد به كونه عقد شكلي يحتاج الى ان يتم في الدائرة المختصه .

اما عن اجراءات السير في دعوى الاخلاء .. فما هي موجبات الاخلاء التي على اساسها سترفع الدعوى ؟
وانصحك بالحصول على وكالة من اخيك بما يخص هذا العقار وعدم الاعتداد بعقد البيع كونه سيدخلك في متاهات عده ابرزها متاهة المادة 691 من القانون المدني والتي تقضي بابلاغ المستأجر بالبيع كي ينفذ بحقه وهذا ما لم تقم به كما فهمت من كلامك .

اضافة الى مسألة بطلان عقد البيع ..


واخيرا لابد لك من الاجابة على الاسئلة التي طرحها الاخ حاتم لكي تحصل على اجابة شافيه ^_^

احترامي :)

[zoro79]

تسلم اخوي ما قصرت

[Essa Amawi]

اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار

بالضبط هذا ما اردته ^_^

احصل على وكالة من اخيك بخصوص هذا العقار
واقم الدعوه باسمك واسمه ولا تتحدث عن عقد البيع نهائيا (لكن بشرط ان تضمن ان هذا الامر لن يؤثر على حقوقك .. فعقد البيع الذي ابرمته باطل فعلا ) .

وسبب الاخلاء هو انتهاء مده عقد الايجار

لكن تأكد ان العقد الموقع بينكم لا يلزمك بابلاغ المستأجر بوجوب الاخلاء

[hatemw3d]

الاخ zoro79 اذا كانت الاجره السنويه اكثر من 1000 دينار لا يجوز رفع الدعوى الا عن طريق محامي

[hatemw3d]

قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 سنة 1994


المادة 2
يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك :
العقار : المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي .
المالك : من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي .
المستأجر : الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الاجارة .
بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة مضافاً اليه أي زيادة متحققة عليه بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له .
العرصة : الارض الخالية من البناء .


المادة 5
أ- على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر بموجب عقد اجارة مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة الاجارة العقدية وفقاً لاحكام العقد وشروطه على ان تنتهي هذه العقود وفق الاحكام التالية :-
1- بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغايات السكن :-
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1/1/1970 ، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2010 .
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1970 وحتى تاريخ 31/12/1974، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1975 وحتى تاريخ 31/12/1984، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2012 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1985 وحتى تاريخ 31/12/1989، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2013 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1990 وحتى تاريخ 31/12/1994، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2014 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1995 وحتى تاريخ 30/8/2000، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2015 .
2- بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغير غايات السكن :-
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1/1/1980 ، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011 .
- واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1980 وحتى تاريخ 31/12/1989، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2012 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1990 وحتى تاريخ 31/12/1994، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2013 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1995 وحتى تاريخ 30/8/2000، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2014 .
ب -1- اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها .
2- اذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية .
ج- على أنه يجوز اخلاء المأجور في أي من الحالات التالية :-
1- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة ، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي .
2- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لاي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لانذار جديد .
3- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.
4- اذا سمح المستأجر لشريك او شركة باشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم ، فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار .
5- اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة .
7- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا .
8- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير ، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك .
9- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لاحكامه .
10- اذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا مناسبا لممارسة أعماله او سكناه بدلا عن المأجور في المنطقة التي يقع فيها العقار .


المادة 13
أ- يلزم المستأجر بدفع بدل الاجارة أو اي قسط منه مستحق الاداء طيلة المدة التي تستغرقها رؤية الدعوى المتعلقة بالمأجور ويكون التخلف عن دفعه سببا مضافا لاسباب دعوى التخلية القائمة اذا طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الاجرة
المستحقة ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه أو تبليغ وكيله أمر المحكمة أو اذا لم يثبت انه دفع تلك الاجرة .
ب - دون الاخلال باحكام المادة (21) من هذا القانون ، اذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور او تسليمه عند انتهاء مدة الاجارة ، يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه اما على اساس اجر المثل او بدل الاجارة المحدد بالعقد وفقاً لما يختاره المالك وذلك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور او اي دعوى اخرى لاسترداد المأجور امام محكمة الدرجة الاولى .
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الاخلاء او دعوى منع المعارضة او اي دعوة متعلقة بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم بالاجرة المستحقة والتعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة واي مطالبات اخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى .


المادة21
يجوز للمؤجر بموجب عقد اجارة خطي اتباع الاجراءات التالية لاخلاء او استرداد العقار المأجور واستلامه خالياً من الشواغل اذا كان سبب الاخلاء او الاسترداد انتهاء مدة عقد الاجارة وفق احكام العقد او وفق احكام الفقرة (أ) او الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون :-
أ- اذا قام المالك باخطار المستأجر بلزوم اخلاء او رد المأجور بانتهاء مدة عقد الاجارة وامتنع المستأجر عن اعادة المأجورخلال مدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ، فيعتبر ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب الى
قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار باخلاء او استرداد المأجور وللقاضي او من ينتدبه اجراء الكشف لاثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً .
ب- يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ اذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين :-
1- انقضاء مدة عشرة ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه او تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف ان تنظر في هذا الطعن مرافعة .
2- تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية يقدر قيمتها قاضي الامور المستعجلة او المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر اذا تبين ان المالك غير محق بطلبه .
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، لا يكون المالك ملزماً باقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي باخلاء او استرداد المأجور ، كما لا يمس القرار المستعجل حق اي طرف باقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الاخر لتقديم اي ادعاءات او مطالبات وفق احكام التشريعات النافذة .
د- اذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون ان يقدم المستأجر دعوى موضوعية امام المحكمة المختصة بخصوص عقد الاجارة موضوع القرار المستعجل فعلى قاضي الامور المستعجلة انهاء مفعول الكفالة العدلية او اعادة الكفالة المصرفية الى المالك بناء على طلبه .
هـ- اذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الاخطار واجراء الكشف المشار اليهما في الفقرة (أ) من هذه المادة ، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الاخلاء او الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (1) و (2) من الفقرة (ب) من هذه المادة .

.....

[hatemw3d]

ارجوا من الاعضاء الكرام المشاركه في هذه الاستشاره ولو بالاجابه عن جزء من السؤال او حتى ابداء الرأي .

شكرا

[zoro79]

مشكورين اخواني ما قصرتوا والله يجزيكم كل خير

[ندى السويلميين]

اي بيع لعقار خارج دائرة التسجيل يعد باطلا.................والعقد الباطل لا يرتب اثار حيث انه عقد غير صحيح واساسا لن تستطيع رفع دعوى اخلاء للعقار وذلك بسسب انك تعد غير مالك بمعنى المركز القانوني لك كمالك غير متحقق فلن تستطيع رفع الدعوى .....................يمكنك العودة للقانون المدني للاستفادة اكتر

[hatemw3d]

اي بيع لعقار خارج دائرة التسجيل يعد باطلا.................والعقد الباطل لا يرتب اثار حيث انه عقد غير صحيح واساسا لن تستطيع رفع دعوى اخلاء للعقار وذلك بسسب انك تعد غير مالك بمعنى المركز القانوني لك كمالك غير متحقق فلن تستطيع رفع الدعوى .....................يمكنك العودة للقانون المدني للاستفادة اكتر

تحياتي استاذه ... وشكرا على المشاركه
لماذا لا يستطيع بنائا على قانون المالكين والمستاجرين الماده رقم 2 ؟


المالك : من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي .

[ندى السويلميين]

اساسا نحن هنا لسنا امام عقد ايجار حتى نطبق احكامه وقد ذكرت حسب ما فهمت من الاستشارة انه اتفق مع اخوه على التنازل بموجب عقد بيع بينهما لكنه لم يسجل في الدائرة المختصة لذلك لن برتب اثره فهو امام القانون ليس مالك لكل العقار حتى يؤجره فتصرفه امام القانون باطل فكل ما يترتب على العقد الباطل فهو باطل فالاخ امام القانون ما زال مالك لحصته من العقار وليس ملزم بدفع اي اجرة للطرف الاخر .............

[hatemw3d]

اساسا نحن هنا لسنا امام عقد ايجار حتى نطبق احكامه وقد ذكرت حسب ما فهمت من الاستشارة انه اتفق مع اخوه على التنازل بموجب عقد بيع بينهما لكنه لم يسجل في الدائرة المختصة لذلك لن برتب اثره فهو امام القانون ليس مالك لكل العقار حتى يؤجره فتصرفه امام القانون باطل فكل ما يترتب على العقد الباطل فهو باطل فالاخ امام القانون ما زال مالك لحصته من العقار وليس ملزم بدفع اي اجرة للطرف الاخر .............

تحياتي استاذه
الاستشاره ان الاخ تنازل للاخيه عن حصته في الشقه بعقد بيع غير مسجل رسميا

الاخ الذي تنازل له اخيه عن حصته يرغب في رفع دعوة اخلاء على المستاجر للشقه

لا يوجد نزاع بين الاخوين

[ندى السويلميين]

اه هلا فهمت .......................طيب بما نه هيك رفع دعوى اخلاء الماجور يجب ان تكون من المؤجر نفسه والمؤجر هنا هو الطرف الذي قام بالتنازل وليس المتنازل له بمعنى لا يحق للمتنازل له برفع دعوى الاخلاء وذلك لانه ليس مالك لانني ارجع واقول البيع خارج دائرة التسجيل هو باطل وما ينبني على هذا العقد من تصرفات تعد باطلة ايضافرفع الدعوى يجب ان تكون من المؤجر ..........................هذا رايي استند به الى القانون المدني ..................

[hatemw3d]

اه هلا فهمت .......................طيب بما نه هيك رفع دعوى اخلاء الماجور يجب ان تكون من المؤجر نفسه والمؤجر هنا هو الطرف الذي قام بالتنازل وليس المتنازل له بمعنى لا يحق للمتنازل له برفع دعوى الاخلاء وذلك لانه ليس مالك لانني ارجع واقول البيع خارج دائرة التسجيل هو باطل وما ينبني على هذا العقد من تصرفات تعد باطلة ايضافرفع الدعوى يجب ان تكون من المؤجر ..........................هذا رايي استند به الى القانون المدني ..................

1 - بما ان عقد البيع ( بين الاخوين ) جرى خارج دائرة التسجيل فهو باطل وبما ان العقد الباطل لا يرتب اثراً ( وهذا لا يهمنا هنا ) فان المتعاقدين يعودا الى حالة قبل التعاقد وفي هذه الحالة يكون كل من الاخوين يملك نصف الشقه .
2 - قانون المالكين والمستأجرين في المادة 2 عرف المالك هو من يملك اكثر من نصف العقار وبتالي ولا واحد من الاخوين يملك اكثر من النصف بل يملك كل واحد منهما النصف وبتالي يجب رفع الدعوى منهما الثنين معا واذا رفعها احدهما تسقط الدعوى لعدم الخصومه وانها مرفوعه من منٌ لا يملك .
3 - كما يتضح انه لا علاقه للقانون المدني في هذه الحاله .

ملاحظه1 : يوجد فرق بين رد الدعوى واسقاط الدعوى .
ملاحظه2 : لا يرتب العقد الباطل اثرا اي لا يحق للمتضرر المطالبه بتعويض عن الضرر الذي لحق به .
ملاحظه3 : الخصومه من النظام العام وتقضي به المحكمه حتى لو لم يثره احد الخصوم .

ملاحظه5 : الاجابه على الاستشاره تكسبك الثواب من الله والعلم والمعرفه فاذا لم تحاول لن تخطئ واذا لم تخطئ فانك لن تتعلم شي .

[hatemw3d]

1 - هل عقد الايجار انتهت مدته ؟

[المحامي وسام الحوامدة]

اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار

السيد زيرو..الاخوة الافاضل :
-ان السؤال المعروض وحتى نتمكن من الاجابة عليه يجب معرفة القانون الواجب التطبيق
-لمعرفة القانون الواجب التطبيق يجب معرفة تاريخ العقد (ومثالنا الحاضر 1-5-2005)
-اي يطبق العقد اولا ثم القانون المدني ولا يطبق قانون المستاجرين بتاتا .
-ولمعرفة من يستطيع رفع الدعوى حسب القانون المدني ولمن تعود اثار العقد فيجب معرفة المؤجر
-المؤجر هنا هو زيرو واخيه لكل منهما 50%من العقد .
-وحيث ان عقد البيع باطل وزيرو كما يبدو لايملك وكالة عامة او خاصة وعليه لايستطيع وحده رفع الدعوى دون شريكه بالعقد .
-اما ما هو وضع العقد القانوني الان فالجواب ان العقد تم تجديده تجديدا ضمنيا برضا الاطراف وينص القانون المدني انه في حال انتهاء العقد واستمر اشغال الماجور برضى المؤجر الضمني فانه يجدد لمدة مماثلة اي ان عقدنا سينتهي بتاريخ 31-4-2010طالما كان المستاجر يدفع الاجور ولم يخالف العقد .
-الملاحظة صحيح انه قد تكون النتيجة التي كتبتها لكم واحدة ولكن يهمني ان اعرض التسلسل القانوني للاستشارة لان اي تغيير بسيط قد يغير النتيجة مثلا لو ان زيرو وقع العقد يا اخ حاتم لوحده لاصبح متعاقدا ويستطيع رفع الدعوى وحده لان اثار العقد تعود للعاقد .
-وان من المهم معرفة ايضا ما هو نوع الدعوى هذه وهي دعوى :
1-منع معارضة يستطيع زيرو وشريكه اقامتها سويا شرط توجيه انذار عدلي قبل 3 شهور من نهاية العقد وثمن ثم تقام الدعوى بعد ايار 2010باسم دعوى منع معارضة لان يد المستاجر تكون انتقلت من يد صحيحة الى غاصبة .وهي الدعوى الاقرب في هذه الحالة الافتراضية .
-اما لو ادعى مؤجر ما بعدم دفع الاجور او مخالفة العقد من المستاجر فعندها نوجه انذار حسب الاصول ثم نقوم برفع دعوى فسخ عقد وليس اخلاء ماجور
والله الموفق

[المحامي وسام الحوامدة]

توضيح وتابع لما سبق
اقتباس (((تصحيح كون ملكية العقار انتقلت لي)))
ومن الجدير بالملاحظة ان الاخ زيرو عاد وقال ان الملكية انتقلت له فاذا كان قصده انه تمت عملية انتقال بالشقة امام دائرة الاراضي واصبح يملك كوشان الشقة باسمه فقط -سند تسجيل-فانه يستطيع رفع الدعوى منه وحده لانه اصبح بالقانون يسمى -خلف خاص للبائع- ولو كان عقد الايجار الاصلي باسم شخصين فلا اثر لذلك .
ملاحظة :لمعرفة القانون الواجب التطبيق :
اي عقد ايجار بدا سريانه قبل 8/2000يطبق عليه قانون المالكين والمستاجرين/وبالتالي اسم الدعوى اخلاء ماجور
اي عقد بعد التاريخ 1/9/2000يطبق العقد شريعة المتعاقدين والقانون المدني/واسم الدعوى يصبح فسخ عقد او منع معارضة

[hatemw3d]

تحياتي استاذ وسام
من الجميل مناقشة الاستشاره والاجمل مناقشتها مع محامي استاذ .

اهم نقطه معرفة الاجره السنويه اذا كانت اكثر من 1000 دينار فدعوى لا تقام الا بواسطة محامي استاذ ويظهر انها كذلك فما فائدة البحث فيها اذا كان صاحب الاستشاره عليه توكيل محامي ؟ وانا اعتبرة انها لم تعد تهم صاحبها .

الا انها فرصه لدفع وتشجيع طلاب الحقوق على محاولة الاجابه عليها والتمرس في المحامات وبفضل اجابتك قد قطعة عليهم هذه الفرصه .

الان سوف اتناول ردك على الاستشاره بتفصيل وبنسبه لمواد القانون التي ادعم بها رائي سوف اضيفها لاحقا .


ان السؤال المعروض وحتى نتمكن من الاجابة عليه يجب معرفة القانون الواجب التطبيق

لمعرفة القانون الواجب التطبيق : ان الايجار وخاصتا المخصص لسكن في السنه العقديه الاولى يطبق القانون المدني وما بعد ذلك يطبق قانون المالكين والمستأجرين ومرد ذلك قرارات محكمة التمييز في السنة الاولى تقام دعوى فسخ عقد إيجار وفي بعد السنه الاولى تقام دعوى اخلاء مأجور ورغم ان هذا القول لا يوجد عليه نص في القانون غير قرارات التمييز وقد فسرة هذا الامر اذا وجد عيب في البيع ولم يمضي عليه سنة يجوز رد البيع او انقاص الثمن على اعتبار ان الايجار بيع منفعه مقابل عوض وان ما يجري على تسليم البيع وما يعد من توابعه يسري على الاجاره في التسليم والتوابع .

وبنظر الى تاريخ العقد سنة 2005 يكون قد مر عليه اكثر من سنه وبتالي يطبق عليه قانون المالكين والمستأجرين فتقام دعوى اخلاء مأجور ولا يطبق عليه القانون المدني .

قانون المالكين والمستأجرين قانون خاص والقانون المدني قانون عام , قانون المالكين والمستأجرين لم يوجد في نصوصه معالجه لحالة وجود عيب في المنفعه ( الشقه ) يطبق القانون العام وهو القانون المدني والقانون المدني يقول اذا وجد هذا العيب خلال السنه فقط وبعد السنه ان وجد عيب او اقيمت الدعوى بعد السنه فانها لا تسمع .

وفي حالة الخطاء في موضوع الدعوى اخلاء او فسخ ترد المحكمه الدعوى .


اي يطبق العقد اولا

العقد يستمد قوته من القانون وهذه العباره تعني ان هذا العقد مطابق للقانون وان القانون لا يعطي الحق للمؤجر في انهائه وان المستأجر يستمر في الاجاره بقوة العقد .


ثم القانون المدني ولا يطبق قانون المستاجرين بتاتا

هذا القول مخالف لقرارات محكمة التمييز وبحسب ما ذكرت سابقا .


ولمعرفة من يستطيع رفع الدعوى حسب القانون المدني ولمن تعود اثار العقد فيجب معرفة المؤجر
المؤجر هنا هو زيرو واخيه لكل منهما 50%من العقد

اثار العقد هي الحقوق التي اكتسبها طرفي العقد بحكم عقد الايجار فحق المؤجر الاجره وحق المستأجر منفعة المأجور الا ان ملكية العقار لم يكتسبها المؤجر من عقد الايجار فانهاء العقد بنسبه للمؤجر هو تصرف المالك في ملكه وفي المادة 2 من قانون المالكين والمستأجرين تعريف المالك هو من يملك حق التصرف فيما يؤجره او الشريك الذي يملك اكثر من النصف وبتالي اثار العقد تعود للعاقد فيحق لشريك الذي يملك النصف او اقل من ذلك اذا كان عقد الايجار باسمه ان يطالب بكامل الاجره وكذلك يحق لشريك الذي يملك النصف او اقل من ذلك وعقد الايجار ليس باسمه ان يبعت انذار عدلي الى المستأجر يطالبه بحصته من الاجره واذا المستأجر لم يدفع حصته فيكون المستأجر قد تخلف عن دفع الاجره وبعد انذاره يحق له ان يخليه ومثل ما ترى ان لكل حاله لها تطبيق في القانون .


وحيث ان عقد البيع باطل وزيرو كما يبدو لايملك وكالة عامة او خاصة وعليه لايستطيع وحده رفع الدعوى دون شريكه بالعقد


لانه حسب قانون المالكين والمستأجرين لا يملك احدهما اكثر من النصف حتى يملك حق التصرف ولذلك يجب ان يوكل الثنين معا محامي .


اما ما هو وضع العقد القانوني الان فالجواب ان العقد تم تجديده تجديدا ضمنيا برضا الاطراف

حسب نص المادة ( 5 / ب / 1 ) فان العقد ينتهي بانتهاء مدته والاخذ بقاعدة لا ينسب الى ساكت قول والتعديل الاخير للقانون يدل على انه لا ياخذ بتجديد الضمني وما يدل على ذلك المادة ( 5 / ب / 2 ) والمادة ( 21 ) والمادة ( 21 / أ ) وبالاطلاع على هذه المادة اجد ان عبارة ( اخلاء او رد المأجور ) وعبارة ( بانتهاء مدة عقد الاجارة وامتنع المستأجر عن اعادة المأجورخلال مدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ) انه اذا انتهت مدة العقد ولم يكتب عقد جديد يحق للمؤجر رد المأجور بعد انذار المستاجر خلال 10 ايام وان عبارة الرد وهي معروفه في قانون العقوبات مثل رد المسروقات مما يدل على فقد المستأجر الحق الشرعي في استعمال المأجور بعد انتهاء العقد ثم ان عبارة تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ان فترة المهله وهي 10 ايام هي بعد انتهاء العقد واذا انذره قبل انتهاء العقد بمجرد انتهاء العقد يخليه , لوجود ( او ) التي تدل على تساوي انتهاء 10 ايام وانتهاء العقد وبذلك ولا يوجد تجديد ضمني .


منع معارضة

دعوى منع معارضة تكون اليد ابتدأ غاصبه اما وجود عقد وانتهى مدة العقد لا تعتبر في القانون انها غاصبه ومن الملاحظ انه اذا انتهى العقد يحق للمؤجر ان يقيم دعوة اخلاء او رد المأجور ولم يطلب أقامة دعوى منع معارضة واذا أقيمة فانها ترد لعدم انطباق واقعة منع المعارضه على هذه الاستشاره .


خلف خاص للبائع

هي حاله تهم المشتري ولا توثر على المستأجر وعلى المشتري الذي اصبح المالك الجديد ان يخبر المستأجر انه المالك وان يدفع المستأجر الاجره له بواسطة كاتب العدل ( الاخبار عن طريف كاتب العدل وليس دفع الاجره عن طريق كاتب العدل ) .


اي عقد ايجار بدا سريانه قبل 8/2000يطبق عليه قانون المالكين والمستاجرين/وبالتالي اسم الدعوى اخلاء ماجور
اي عقد بعد التاريخ 1/9/2000يطبق العقد شريعة المتعاقدين والقانون المدني/واسم الدعوى يصبح فسخ عقد او منع معارضة

لا يوجد لها واقع قانوني وانما بعد تاريخ 31 / 8 / 2000 هو تاريخ سريان تطبيق القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم 30 سنة 2000 والذي فيه اصبح عقد الايجار لا يجدد بحكم القانون .

الله يسامحك يا استاذ وسام ضيعت علي مناقشة طلاب كلية الحقوق في الاستشاره .

[hatemw3d]

1- إن عدم دفع المستأجر الأجرة خلال السنة العقدية لا يعطي الحق للمؤجر بطلب إخلاء المأجور وإنما له الحق بالمطالبة بالأجرة المستحقة ، وطالما أن السبب الذي استند إليه المدعي بطلب الإخلاء لم ينشأ في السنة العقدية الثانية وإنما خلال السنة العقدية الأولى فلا يحق للمدعي الاستفادة من أحكام قانون المالكين والمستأجرين بطلب الإخلاء وإنما ينحصر حقه بطلب فسخ العقد وتكون الدعوى غير قائمة على أساس من القانون .

2- يشترط لإضافة سبب جديد للدعوى استنادا المادة (115/3) من قانون أصول المحاكمات المدنية بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله وحيث أن الدعوى بالنسبة لموضوعها الأصلي - الإخلاء- لم تكن قائمة على أساس صحيح من القانون لأنها ليست دعوى إخلاء فإن ذلك يستدعي رد الطلب لأنها أقيمت استناداً إلى سبب تحقق خلال السنة العقدية الأولى .

[hatemw3d]

البطلان يرجع الى عيب في ركن من أركان العقد بخلاف الفسخ الذي يرد على عقد سليم ومستوف لشروطه واركانه فينشأ صحيحا واذا لم ينفذ أحد المتعاقدين التزامه فللمتعاقد الآخر طلب الفسخ وفقا لما تقضي به المادة (246) من القانون المدني، فالفسخ لا يكون الا في العقود الصحيحة الملزمة للجانبين وفق شروطه الخاصة. وعليه فان تكييف الدعوى بأنها دعوى منع معارضة وليست دعوى فسخ للدعوى المقامة من الشريكين في العقار المشترك على الشيوع ضد المستأجر الذي استأجر من الشريك الثالث وبالتالي رد الدعوى لانها مقامة خلافا للقانون ولا يرد القول ان لائحة الدعوى تضمنت منع المعارضة اذ العبرة بالطلب الاصلي وهو فسخ العقد وليس لما يترتب عليه من أثار قانونية اضافة الى ان الوكالة المعطاة للمحامي لم تتضمن التوكيل باقامة دعوى منع المعارضة التي تقام على واضع اليد بصورة غير مشروعة ابتداء لبطلان العقد الذي لا يرتب أثرا .

[hatemw3d]

يستفاد من نصوص قانون المالكين والمستأجرين ان المشرع لم يتقيد بالقواعد العامة لعقود الايجار وانما وضع قواعد خاصة مستثناة من القواعد العامة، وتقضي القواعد الخاصة باعتبار عقد ايجار العقار المعقود مع المالك الاصلي - البائع - ساريا بحق خلفه المشتري دون ان يشترط لهذا ان يكون عقد الايجار ثابت التاريخ وبذلك فلا يعتبر المشتري لغايات قانون المالكين والمستأجرين من الغير ويعتبر عقد الايجار المعقود بين المالك السابق والمستأجر ساريا بحق مشتر العقار ولو لم يكن ثابت التاريخ ما دام ان المشتري لم يثبت تواطؤ المستأجر والمؤجر على تقديم تاريخ عقد الايجار على تاريخ البيع .

[hatemw3d]

1- لا ينقل عقد الإيجار حقا من ذمة المؤجر إلى ذمة المستأجر ، وإنما ينشئ في ذمة المؤجر التزامات بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .


ولذا فإن التعهد به ولو صدر في هذه الحالة من غير المالك لا يكون محله مستحيلا استحالة مطلقة ، وبالتالي فلا مانع يمنع من انعقاده صحيحا ، وينبني على ذلك أن قيام المدعية - التي تملك نصف المأجور- بتأخير حصتها وحصة شريكها فيه - أي الشقة موضوع الدعوى - إلى المدعى عليها هو عقد صحيح فيما بين المتعاقدين وملزم لهما ، ولا يجوز لاحدهما إبطاله بسبب عدم ملكية المؤجر .


2- إن أثر العقد ينصرف إلى المتعاقدين ( المادة 206 مدني ) وأن حقوق العقد يجب على كل من الطرفين الوفاء بما أوجبه العقد منها (مادة 199/2 مدني)..


3- إذا أوفت المؤجرة بما أوجبه عليها العقد ومكنت المستأجرة من الانتفاع بالمأجور، ولم يصدر أي اعتراض من المالك الآخر على ذلك. فإن تخلف المسـتأجرة عن دفع الأجرة المستحقة يجعل من حق المؤجرة المطالبة بكامل أجرة العقار الذي قامت بتأجيره..

[hatemw3d]

1- اذا تبلغ المميز قرار الموافقة على منحه الاذن لتمييز الحكم بتاريخ 2/ 2/ 1999 وتقدم بتمييزه بتاريخ 13 /2 / 1999 بعد انتهاء عطلة الحداد الرسمي على وفاة جلالة الملك فيكون التمييز مقدما خلال المدة المهلة القانونية .


2-استقر اجتهاد محكمة التمييز على ان دعاوي فسخ عقود الايجار انما تكون في السنة الاولى من هذه العقود الا ان ذلك لا ينطبق على اسباب الفسخ التي يحكمها القانون المدني او غيره من الانظمة والتعليمات او الاسباب التي تثبت صحتها وقانونيتها والتي يمكن ان تقدم في أي وقت حال توافر شروطها ، ولا يرد القول انه مضى على عقد الايجار اكثر من عشرين سنة من ابرامه ولا يجوز اقامة دعوى فسخ لانهائه وانما دعوى اخلاء .

3- العقد شريعة المتعاقدين ، فاذا تضمن عقد ايجار المخازن انها تستخدم لتخزين اسطوانات الغاز فلا يحق للمستأجر استخدام المأجور لغير هذا الغرض وان مؤدى ذلك اتجاه ارادتيهما الى ذلك، وعليه وطالما ان نصوص العقد واضحة فلا يجوز عند تفسيرها او تأويلها الانحراف عما كانت تهدف اليه والقول بما لا ينسجم مع ارادة الطرفين ، وعليهفلا يجوز للمستأجر استعمال المأجور لغير الغايات الواردة في العقد او لغاية مشابهة والتي يشير اليها المستأجر المميز .


4- المعقود عليه في عقد الايجار هو المنفعة وفقا لحكم المادة (661) من القانون المدني ، وتشترط المادة (662/ 1) من ذات القانون ان تكون المنفعة مقدورة الاستيفاء ، فاذا اصبح استيفاء المنفعة مستحيلا فيصبح العقد باطلا وفقا لحكم المادة (168/ 1) من القانون المدني ، وطالما ان المنفعة المقصودة بعقد الايجار موضوع الدعوى هي تخزين اسطوانات الغاز وقد اصبحت مستحيلة الاستيفاء بصدور اوامر وتعليمات من جهات مختصة منها امر الدفاع رقم (6) لسنة 1994 المتعلق بالسلامة العامة ، والتعليمات الصادرة عن مديرية الدفاع المدني بموجب صلاحياتها المنصوص عليها بالفقرة (أ) من المادة الرابعة من قانون الدفاع المدني رقم (12) لسنة 1959 المتعلقة بتخزين الغاز ، والتعليمات الصادرة عن امانة عمان الكبرى بموجب صلاحيتها المنصوص عليها في المادتين (13)و (24) من قانون البلديات رقم (29) لسنة 1955 المتعلقة بتخزين الغاز في حدود مناطق البلديات ، وحيث منعت هذه الاوامر والتعليمات تخزين اسطوانات الغاز داخل حدود مناطق البلديات فيكون محل العقد معدوما وفقا للمادة (157) من القانون المدني ويصبح العقد باطلا ولكل ذي مصلحة ان يتمسك بالبطلان وللمحكمة ان تقضي به من تلقاء نفسها ، وحيث ان محكمة الموضوع توصلت الى الحكم بفسخ العقد مع انه كان يتوجب عليها ان تقرر بطلان العقد، الا ان ذلك لا يؤثر على الحكم من حيث النتيجة .


5- اذا توافرت في التعليمات استنادها الى صلاحية قانونية لمصدرها وبالحدود المرسومة فانها تكون ملزمة باعتبارها صدرت لتحقيق مصلحة عامة تعلو على مصلحة الافراد ولا تناقض بينها وبين القوانين ما دام انها تستند الى القوانين ، ولا يرد القول ان تعليمات تنظيم عملية تخزين اسطوانات الغاز تلغي ما ورد بقانون المالكين والمستأجرين والقانون المدني بمنعها تخزين الغاز داخل حدود مناطق البلديات .

6- للمدعين الاستناد في دعاواهم لاسباب عدة بحيث لا يمتنع الحكم لهم بطلباتهم سندا لها كلها او سندا لبعضها ، الا ما كان منها يهدر صحة السبب الاخر، ولا يرد القول بوجود تناقض في طلب المدعي اخلاء المأجور وفسخ عقد الايجار .


7- استناد المؤجر في دعواه لاخلاء المأجور وفسخ عقد الايجار لعلة صدور اوامر وتعليمات تؤثر في صحة عقد الايجار وانتفاء وجود محل للعقد يكفي للحكم ببطلان العقد ولا يرد القول بعدم توفر سبب للاخلاء وفقا لقانون المالكين والمستأجرين .

[hatemw3d]

1- لا توجه اليمين الحاسمة الا بعد طلب من الخصم وفقا للمادتين (35 و 54 ) من قانون البينات. وحيث لم يرد في اوراق الدعوى ما يدل على ان المميز طلب توجيه اليمين لخصمه فلا يرد القول ان المحكمة اخطأت بعدم السماح للمميز بتوجيه اليمين الحاسمة للمميز ضدها .


2- عقد الايجار من العقود الملزمة لجانبين ويتعين تنفيذ ما اشتمل عليه بصورة تحقق المقصود منه ، ويسري في تسليم المأجور وتوابعه ما يسري على تسليم المبيع من آثار ما لم يتفق الطرفان على ما يخافه ، وحيث ان التسليم في المبيع يشمل ملحقاته وما اتصل به اتصال قرار وما اعد لاستعماله بصفة دائمة وكل ما جرى العرف على انه من توابع المبيع ولو لم تذكر في العقد وذلك طبقا لاحكام المواد ( 675 و 680 و 490 ) من القانون المدني ، فان تصريح المستأجر في قائمة بيناته ان استعماله للساحة السماوية المجاورة للمأجور كان بموافقة وكيل المؤجرة الذي اجرى العقد نيابة عنها - وهو ادعاء مجرد لم يثبته المستأجر - يدل على ان الساحة المبني عليها البناء المضاف ليست من ملحقات وتوابع المأجور ، ويكون البناء في الساحة من قبل المستأجر يشكل اعتداء ومعارضة للمدعية المؤجرة في منفعة ملكها .


3- لمحكمة الاستئناف ان تفصل في الاستئناف دون ان تتقيد بالاسباب المبينة بلائحة الاستئناف طبقا لنص المادة 184 من قانون اصول المحاكمات المدنية ، وحيث ان المطالبة باجر المثل في دعاوى منع المعارضة لا تصح الا عن الفترة السابقة لتاريخ اقامة الدعوى ، وان اي مطالبة بعد هذا التاريخ تحتاج الى ادعاء جديد بدعوى جديدة فيكون حكم محكمة الاستئناف بأجر المثل عن المدة السابقة لتاريخ اقامة الدعوى في محله وموافقا للقانون .


4- يتحدد نطاق الدعوى بلائحتها وبطلبات المدعي الاخيرة فاذا لم يطالب مدعي منع المعارضة بتكلفه ازالة الانشاءات المقامة على الارض المعتدى عليها فان دعوة الخبير لتقدير تكاليف ازالة الانشاءات غير منتجة في الدعوى ما دام ان كلفة ازالة الانشاءات لم تكن محل مطالبة امام محكمة الدرجة الاولى .


5- على المحكمة عند اصدار حكمها النهائي ان تحكم بالرسوم والمصاريف بنسبة ما ربح وما خسر كل طرف في الدعوى وان تحكم بأتعاب محاماة للخصم حسبما ربح وخسر من الدعوى وفقا للمادة (46) من قانون نقابة المحامين وحيث ان كل طرف من الخصوم قد ربح وخسر جزءا من الدعوى فيتوجب على المحكمة الحكم لهما وعليهما بالرسوم والمصاريف النسبية وعدم الحكم لأي منهما باتعاب محاماة ويكون عدم الحكم لأي من الطرفين بأية رسوم او مصاريف عن مرحلتي التقاضي مخالفا للقانون .

[hatemw3d]

المادة 490
يشمل التسليم ملحقات المبيع وما اتصل به اتصال قرار وما أعد لاستعماله بصفة دائمة وكل ما جرى العرف على انه من توابع المبيع ولو لم تذكر في العقد .


المادة 493
لا تسمع الدعوى بفسخ العقد او انقاص الثمن او تكملته اذا انقضت سنة على تسليم المبيع .

[hatemw3d]

حقوق العقد تعود على العاقد بمجرد توقيع العقد وفقاً للمادة 199 من القانون المدني ومن حق العقد باعتباره المؤجر الوحيد للعقار موضوع الدعوى المطالبة بكامل الأجور ولا يرد القول أن ليس من حقه المطالبة بأكثر من نصيبه المحدد في حجة حصر ارث والده

[hatemw3d]

1- عملا بأحكام المادة 199 من القانون المدني فان حكم العقد يثبت في المعقود عليه وببدله بمجرد انعقاده دون توقف على القبض أو أي شيء اخر ما لم ينص القانون على غير ذلك .


2- عملا بالمادة 1148 من القانون المدني لا تنتقل الملكية والحقوق العينية في المواد العقارية بين العاقدين وفي حقوق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة .


3- توجب المادة الثانية من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1952 ان تجري جميع معاملات التصرف بالحقوق العينية المتعلقة بالعقارات في دوائر تسجيل الاراضي .


4- لاتعتبر المادة 3/16 من قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1953 البيع والمبادلة والافراز والمقاسمة في الاراضي أو المياه في الاماكن التي تمت التسوية فيها الا اذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل .


5- يعتبر بيع الاموال غير المنقولة بيعا عاديا خارج دائرة التسجيل بيعا باطلا ويكون من حق المشتري استرداد المبلغ الذي دفعه .
وبناء على ذلك فان قول البائع بأن المبلغ الذي قبضه من المشتري هو عربون لا يجوز استرداده لا يستند الى أساس لان المبلغ المدفوع ولو كان عربونا فان من حق الدافع استرداده ما دام ان العقد الذي تم بموجبه الدفع هو عقد باطل فاذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه .

[zoro79]

السلام عليكم
في البداية اشكر الجميع على مشاركتهم في موضوع الاستشارة
كما ذكرت في البداية ا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار
فقانون المالكين والمستاجرين قانون خاص وبموجب القاعدة الفقهية فان الخاص يقيد العام فقانون المالكين والمستاجرين يطبق بدلا من القانون المدني
وبموجب قانون المالكين والمستاجرين فالعقد شريعة المتعاقدين خصوصا ان تاريخ ابرام العقد عام 2005
وفقا للقانون الجديد المادة 22 يجوز لي اخلاءه .
الان مدى الحجية القانونية للعقد الخارجي الذي تم ابرامه لا اعرفها وما هي المادة القانونية او المبدا او قرار محكمة التمييز الذي يقضي ببطلانه ????????????????????
فجميعنا نعرف ان ابرام عقد بيع لمركبة خارج دائرة الترخيص باطل بموجب مادة واضحة وصريحة بالقانون فهل هناك مادة صريحة على عقود بيع الشقق كما في المركبات

[zoro79]

السلام عليكم
في البداية اشكر الجميع على مشاركتهم في موضوع الاستشارة
كما ذكرت في البداية ا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار
فقانون المالكين والمستاجرين قانون خاص وبموجب القاعدة الفقهية فان الخاص يقيد العام فقانون المالكين والمستاجرين يطبق بدلا من القانون المدني
وبموجب قانون المالكين والمستاجرين فالعقد شريعة المتعاقدين خصوصا ان تاريخ ابرام العقد عام 2005
وفقا للقانون الجديد المادة 22 يجوز لي اخلاءه .
الان مدى الحجية القانونية للعقد الخارجي الذي تم ابرامه لا اعرفها وما هي المادة القانونية او المبدا او قرار محكمة التمييز الذي يقضي ببطلانه ????????????????????
فجميعنا نعرف ان ابرام عقد بيع لمركبة خارج دائرة الترخيص باطل بموجب مادة واضحة وصريحة بالقانون فهل هناك مادة صريحة على عقود بيع الشقق كما في المركبات

[zoro79]

شكرا لاجابة وتحديد المادة من القانون المدني

[hatemw3d]

اذا تقاعد ولي القاصرين ( كمؤجر ) بصفته الشخصية او بصفته وليا عن اولاده القاصرين ونائبا عنهم فان ابناء النائب هم الذين يعتبرون طرفا في التعاقد وتنصرف اليهم جميع آثار العقد الذي ابرمه النائب ويكسبون مباشرة كل ما ينشأ عن العقد من حقوق ويقع على عاتقهم كا ما يترتب عليه من واجبات حتى وان لم يذكر الولي انه يتعاقد بهذه الصفه عند ابرام العقد ، وعليه فتكون الدعوى التي اقامها المدعون لمنع المدعى عليهم من معارضهم تأسيسا على ان عقد الايجار الذي ابرمه والدهم مع المدعى عليهم كان بالاصالة عن نفسه وليس بصفته نائبا عنهم في غير محلها ومستوجية الرد .

[hatemw3d]

1- ان القاعدة التي انعقد عليها اجماع الفقه والقضاء أن العقد الذي صدر من السلف قبل انتقال ملكية العقار الى الخلف الخاص ينصرف الى الخلف عند توفر الشرطين التاليين :
الاول : أن يكون العقد متعلقا بالعقار الذى انتقل الى الخلف الخاص .
الثاني : أن يكون هذا العقد قد صدر من السلف قبل انتقال ملكية العقار الى الخلف الخاص .
فاذا توافر هذان الشرطان فان المشترى للعين المؤجرة تنتقل اليه التزامات المؤجر وحقوقه الناشئة عن عقد الايجار .

2- ان طلب تخلية المأجور هو من ضمن الحقوق التي تعود للمؤجر السلف ، وهذا الحق ينصرف أيضا الى المشتري بوصفه خلفا خاصا له بحيث يحل هذا المشتري في دعوى التخلية محل السلف ، وعلى المحكمة بالنسبة لذلك أن تدعو المشتري ليحل محل المدعي في متابعة الدعوى من حيث طلب التخلية .

[hatemw3d]

1- اعتبرت المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 - والذي ابرم عقد الايجار خلال سريان احكامه - ان اي شخص يملك حصة شائعة في العقار المشترك هو بحكم المالك المستقل لاغراض التأجير واجازت له ان يؤجر ذلك العقار دون الحصول على موافقة باقي شركائه ذلك ان القواعد القانونية التي كانت سارية عند ابرام العقد هي التي يتوجب تطبيقها من حيث صحة العقد وشروطه وعليه وحيث ان الشريك في العقار عند ابرام عقد الايجارة هو الذي قام بتأجير المدعى عليه العقار موضوع الدعوى فتكون بالتالي يد المدعى عليه على ذلك العقار يدا مشروعة وحيث ان هذا العقد قد ولد صحيحا ابتداء فانه يعتبر ساريا بحق المدعين سواء اجازوا هذا العقد او لم يجيزوه .


2- لا يوجد في القانون ما يمنع المدعى عليه من اللجوء الى ذمة المدعين واستشهادهم في الدعوى التي اقاموها ضده وعليه فيكون القول بأنه لا يجوز سماع شهادة المدعين والاعتماد عليها في الفصل في الدعوى لان سماع شهادتهم يتطلب حلف اليمين امام المحكمة وكأن المدعى عليه قد قام بتحليف المدعين اليمين وهذا مخالف للقانون هو قول غير وارد .

[hatemw3d]

تقضي المادة ( 206 ) من القانون المدني بانصراف اثر العقد الى الخلف العام ( الورثة) شريطة عدم الاخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ويستثنى من ذلك اذا اتفق المتعاقدان على عدم سريان اثر العقد على الورثة وبما لا يخالف النظام العام او كان هناك نص في القانون بعد انصرافه للورثة او كانت طبيعة الحق او الالتزام الناشئ عن العقد تأبى انصراف اثره للخلف العام للمتعاقد ، وعليه وحيث ان السند المتضمن التعهد بنقل ملكية الارض هو عقد باطل لتخلف شرط الشكل الذي فرضه القانون وهو لزوم تسجيله لدى دائرة التسجيل وفقا لنص المادة (168) من القانون المدني والمادة (16) من قانون تسوية الاراضي والمياه فان التعهد بفراغ الارض لا ينصرف أثره الى المدعى عليهم بصفتهم ورثة المتعهد لانه التزام ينقضي بوفاة الملتزم ولا ينتقل الى الورثة نظرا لطبيعته اضافة الى ان الالتزام لا ينتقل من ذمة المورث الى ذمة الوارث بل يبقى في التركة حتى ينقضي لانه لا تركة الا بعد سداد الدين وفقا لقواعد الميراث .

[hatemw3d]

قيام احد المالكين للعقار على الشيوع بتأجير العقار فان الدعوى المقدمة من باقي المالكين لابطال عقد الايجار يجب ان توجه المخاصمة فيها الى المؤجر الشريك والمستأجر، وحيث ان الوكالة التي اقيمت بها الدعوى خولت الوكيل مخاصمة المستأجر ( المدعى عليه الثاني ) ولم تخوله مخاصمة المدعى عليه الاول فتكون الدعوى قد اقيمت بصورة غير صحيحة وتكون مقدمة ممن لا يملك حق تقديمها الامر الذي يستوجب ردها لعدم الخصومة ولا يرد القول بأنه كان على المحكمة تصحيح الخصومة عملا باحكام البندين (أ،ب) من الفقرة الثانية من المادة (114) من قانون اصول المحاكمات المدنية، اذ ان للمحكمة ولو من تلقاء نفسها ان تقرر ادخال من كان مختصما في الدعوى في مرحلة سابقة او من كان تربطه بأحد الخصوم رابطة تضامن او التزام لا يقبل التجزئة، وحيث لم يتوفر في الدعوى ان المدعى ان المدعى عليه الاول كان مختصما في مرحلة سابقة ولا تربطه بالمدعى عليه الثاني رابطة تضامن او التزام لا يقبل التجزئة فيكون القول بتصحيح الخصومة في غير محله ومخالفا للقانون .

[hatemw3d]

لا يعتبر عقد بيع الشقة خارج دائرة التسجيل باطلا اذا تم توثيقه في دائرة التسجيل سندا لاحكام قانون ملكية الطوابق والشقق رقم 42 لسنة 1989 وعليه فتغدو مطالبة مشتري الشقة بالاقساط التي دفعها من ثمنها لا تستند الى أساس قانوني وان اقيمت الدعوى قبل صدور القانون المذكور ما دام ان البائع وثق البيع عند صدور القانون المشار اليه

[hatemw3d]

المادة 22
اذا عرض المستأجر على المالك استلام العقار المأجور بسبب انتهاء مدة الإجارة وامتنع المالك عن استلامه رغم تبلغه انذاراً عدلياً بذلك ، يجوز للمستأجر ان يقدم طلباً الى قاضي الامور المستعجلة لتسليم العقار المأجور الى المحكمة وذلك دون الاخلال بحقوق الطرفين وفق احكام العقد

[hatemw3d]

السلام عليكم
في البداية اشكر الجميع على مشاركتهم في موضوع الاستشارة



فقانون المالكين والمستاجرين قانون خاص وبموجب القاعدة الفقهية فان الخاص يقيد العام فقانون المالكين والمستاجرين يطبق بدلا من القانون المدني
كلام جميل ينم عن علم ومعرفه لا غبار عليه

وبموجب قانون المالكين والمستاجرين فالعقد شريعة المتعاقدين
العقد شريعة المتعاقدين قاعدة عامه ولا تختص بقانون المالكين والمستأجرين فقط وهي تطبق بحدود الا يكون العقد او شروطه ممنوعه بقانون او مخالفة النظام العام او الاداب العامه


كما ذكرت في البداية ا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
اسم المؤجر انا واخي
في حال تسجيل عقد البيع في دائرة الاراضي تكون انت المالك الوحيد للشقه وغير ذلك يجب عليك انت واخيك توجيه انذار ورفع دعوى

اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار

تاريخه 1ايار 2005
عقد الايجار لم ينتهي وينتهي في تاريخ 31 / 4 / 2010

وفقا للقانون الجديد المادة 22 يجوز لي اخلاءه
تطبق هذه الماده على المؤجر في حالة رفض إستلام المأجور من المستأجر

الان مدى الحجية القانونية للعقد الخارجي الذي تم ابرامه لا اعرفها وما هي المادة القانونية او المبدا او قرار محكمة التمييز الذي يقضي ببطلانه ????????????????????

القانون المدني رقم 0043 - 1976
المادة ( 1148 )
المادة 1148- لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به.
قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 0040 - 1952
المادة (16 / 3)
3- في الاماكن التي تمت التسوية فيها ، لا يعتبر البيع والمبادلة والافراز والمقاسمة في الارض او الماء صحيحاً الا اذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل كل من كان فريقاً في معاملة اجريت خلافاً لما ذكر يكون عرضة بعد الادلة من قبل المحكمة التي تنظر في القضية لدفع غرامة لا تتجاوز خمسة دنانير .

[ahmadswaiss]

السلام عليكم
في البداية اشكر الجميع على مشاركتهم في موضوع الاستشارة
كما ذكرت في البداية ا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار
فقانون المالكين والمستاجرين قانون خاص وبموجب القاعدة الفقهية فان الخاص يقيد العام فقانون المالكين والمستاجرين يطبق بدلا من القانون المدني
وبموجب قانون المالكين والمستاجرين فالعقد شريعة المتعاقدين خصوصا ان تاريخ ابرام العقد عام 2005
وفقا للقانون الجديد المادة 22 يجوز لي اخلاءه .
الان مدى الحجية القانونية للعقد الخارجي الذي تم ابرامه لا اعرفها وما هي المادة القانونية او المبدا او قرار محكمة التمييز الذي يقضي ببطلانه ????????????????????
فجميعنا نعرف ان ابرام عقد بيع لمركبة خارج دائرة الترخيص باطل بموجب مادة واضحة وصريحة بالقانون فهل هناك مادة صريحة على عقود بيع الشقق كما في المركبات

المادة (1148) من القانون المدني: "لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقاً لأحكام القوانين الخاصة به"

قانون تسوية الأراضي والمياه الأردني والذي يقضي بـ "المادة 16/3 : في الأماكن التي تمت التسوية فيها، لا يعتبر البيع والمبادلة والإفراز والمقاسمة في الأرض أو الماء صحيحاً إلا إذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل..."

قرار محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية رقم 3026/99 تاريخ 18/5/2000 (منشورات مركز عدالة) والذي جاء فيه : "إنّ بيع العقارات التي تمت فيها التسوية خارج دائرة التسجيل يعتبر باطلاً طبقاً للمادة 16/3 من قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 وحيث أنّه إذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه ... بمعنى أنّه حتى إذا ثبت أنّ المبلغ دفع كعربون فهو واجب الرد لأنّه من مشتملات العقد الباطل وعليه يكون هذا السبب واجب الرد...".

[hatemw3d]

تحياتي استاذ احمد
شكرا على الاضافه القيمه

[المحامي وسام الحوامدة]

انها للمرة الاولى التي اكون فيها ديمقراطيا واعود لمناقشة شخص بخصوص نقطة قانونية ولكنني وجدت نفسي مضطرا نتيجة استفزاز حاتم لي بنشاطه ومثابرته على ايجاد جواب يبسطه بين يدي القراء ولبيان اعجابي به سارد كالتالي على الاشكالات التي وجدت فيها نقطة جديرة وان من اهما:
-ان من براعة المحامي والمستشار ابتداءا حصر نقاط النزاع ووضع الاصبع على الجرح فقط وعدم التوسع لقولهم قديما ان الشيطان يكمن بالتفاصيل ...
سيد زيروووووسيد حاتم :
اولا : -ان العقود التي ابرمت بعد 1-9-2000تخضع كما قلت للعقد ولا يطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين وبعد العقد قانون المدني ولا اجتهاد في مورد النص ومن فمك ادينك :
قانون المالكين ..المادة الخامسة /ب:
((((ب.
1- اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها .)).
ثانيا ان اجتهاد محكمة التمييز يا اخ حاتم سيف خطير بيد المحامي يجب ان يتم بالتشاور مع مختص حيث انك قمت باحضار قرارات تمييز قديمة قبل عام الفين وكل القرارات التي احضرتها بخصوص هل هي فسخ ام اخلاء كانت قبل 2000وحيث ان القانون تعدل انذاك فمن الطبيعي ان يتغير الاجتهاد وعندي مئات الدعاوى والاجتهادات الجديدة والتي تشرفت ان كنت من اوائل المحامي الذين فتحو باب الاجتهاد فيها امام محكمة التمييز وسازودك فيها لمزيد من اثراء باب النقاش ويشرفني ان اهديك محاضرات فيديو ان كنت مهتم عن العقود والتفرقة .
ثالثا :
وحيث ان الاخ زيرو بين ان التنازل لم يتم وعليه يكون وشريكه مجتمعين من لهم حق رفع الدعوى وليس منفردين كونهم المؤجرين وليس المالكين ولا يطبق قانون المالكين .
رابعا :
ان البيع الذي تم تم باطلا ولا اثر له والقانون هو قانون ملكية الطوابق والشقق وقانون تسوية الاراضي والمياه /بالنص على البطلان /كونه تم خارج دائرة الاراضي .
خامسا:لاعلاقة لموضوع الايجار السنوي وتوكيل المحامي من عدمه على تصحيح الاجراء وان كان لايستطيع ان يرفع دعوى الا بتوكيل محامي بناء على قانون الصلح الجديد .,
سادسا : ..اما ما قلته بردك واقتبس منك :

دعوى منع معارضة تكون اليد ابتدأ غاصبه اما وجود عقد وانتهى مدة العقد لا تعتبر في القانون انها غاصبه ومن الملاحظ انه اذا انتهى العقد يحق للمؤجر ان يقيم دعوة اخلاء او رد المأجور ولم يطلب أقامة دعوى منع معارضة واذا أقيمة فانها ترد لعدم انطباق واقعة منع المعارضه على هذه الاستشاره .
فإنه كلام صحيح بالمطلق ولكن لاينطبق على هذه الحالة والسبب .
-ان دعوى منع المعارضة هي دعوى شرعت لحماية الاعيان والمنافع من اي غصب او اعتداء واما ان تكون حالتين :
أ- اذا كان الفعل فعل ضار (كنوع من مصادر الالتزام الخمسة )اي وجدت شخص غريب يغتصب ارضك فعلا دون اذن ولا عقد سابق وهنا ترفع دعوى غصب دون انذار عدلي ومباشرة ...لانها على المسؤولية التقصيرية
ب- ان يكون مصدر الالتزام العقد والمسؤولية العقدية ومثالنا الحاضر عقد ايجار لمدة سنه واحدة فقط والسؤول ما الدعوى التي ترفع بعد انقضاء اخر يوم بالسنة ...؟؟الجواب دعوى منع معارضة .
-اي ان يد المستأجر انقلبت من يد صحيحة الى يد غاصبة والعبرة ان تكون اليد غاصبة لرفع دعوى منع المعارضة هي عند تاريخ رفع الدعوى وطبيعي ومنطقي ان دعوى منع المعارضة يجب ان ترفع عندما تكون اليد غاصبة ومثال ذلك العقد انتهى بتاريخ 1-5-2005 وعليه لااستطيع رفع الدعوى بشهر 4-2004لان اليد لاتزال صحيحة اما بعد 1-5 فقد انقلبت الى يد غاصبة ولااجتها في مورد النص وهو الاتي ...
سابعا :
-هل تجدد العقد ضمنيا وهل نحن خلال مدة عقدية ام لا ؟؟الجواب نعم العقد ساري المفعول طالما استمر المستأجر باشغال الماجور برضى المؤجر الضمني ...
نصي القانون المدني :
670مدني :((اذا لم تحدد مدة لعقد الايجار وقد جرى العقد باجرة معينة لكل وحدة زمنية انعقد لازما على وحدة زمنية واحدة ولكل من الطرفين فسخه في نهايتها ، وكلما دخلت وحدة اخرى والطرفان ساكتان تجدد العقد لازما عليها ))
-707مدني ((1. ينتهي الايجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائيا.
2. اذا انتهى عقد الايجار وبقي المستاجر منتفعا بالماجور برضى المؤجر الصريح او الضمني اعتبر العقد مجددا بشروطه الاولى .))
3-708مدني((اذا استعمل المستاجر الماجور بدون حق بعد انقضاء مدة الايجار يلزمه اجر المثل عن مدة الاستعمال ويضمن للمؤجر فوق ذلك ما يطرا على الماجور من ضرر .))وليس فقط يصبح غاصبا بل يستطيع الؤجر المطالبة باجر المثل لالاالاجر المسمى
والله الموفق

[المحامي وسام الحوامدة]

القانون المطبق على اي شقة وعمليه نقل الملكية هو :
قانون ملكية الطوابق والشقق وتعديلاته رقم 25 لسنة 1968
أ . تعتبر عقود بيع الشقق والابنية بالتقسيط عقوداً قانونية وملزمة للمتعاقدين في حالة توثيقها لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة على ان يتضمن العقد وصفاً للشقة او البناية المراد بيعها والثمن المتفق عليه وفق نموذج موحد تضعه دائرة الاراضي والمساحة خلال شهر من نفاذ هذا القانون ويستوفى رسم مقداره عشرة دنانير مقابل التوثيق .

ب. بعد تنفيذ عقد البيع وفقاً للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية الشقة او البناية موضوع العقد بناءاً على طلب المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة .

[hatemw3d]

استاذي العزيز المحامي وسام
كل الاحترام والتقدير والشكر لجهودكم وما تمنحنا اياه من وقتك الثمين وكما قيل قديما الاختلاف في الرأي لا يفسد الود الذي بيننا ان شاء الله ان ماقشت اي نقطه قانونيه تثري الموضوع والمناقش والقراء وان فيها خيرا كثيرا ان المناقشه كتابتا عادتا ما يصحبها هفوات وتجد فيها نقصا كون المتناقشان لا يتقابلان النقاش نقطه نقطه .


وبما ان الشيطان يكمن في التفاصيل " وهي اول مره اجد له عملا نافعا " فلا بد من الدخول في التفاصيل فالكلمات القانونيه ذات حروف قليله الا انها ذات اثر ومعنى كبيرين وما تفضلت به من حصر وعدم التوسع في نقاط النزاع صحيح الا ان ذلك يكون في المحكمه اما في الاستشاره فلا يوجد اصلا بها نزاع وعلى من يبحث فيها تغطيت جميع النقاط فيها وحتى لو كانت دعوى على من يرفعها ان يكون على علم بمواطن الضعف والقوة فيها حتى يتمكن من كسبها او ان يقول من البدايه انها دعوى خسرانه ولا يوجد في القانون ما يسندها ولا يكون ذلك الا بمعرفة التفاصيل وخفايا الامور .


شروط عقد الايجار
عقد الايجار من العقود المسمات في القانون المدني
تعريف عقد الايجار : الايجار تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم .


من هذا التعريف نستنبط اركان عقد الايجار :
1 - الموجر
2 - المستاجر
3 - منفعة العقار
4 - المنفعه المفصوده : لسكن , محل تجاري , مخزن
5 - المده : وهي المدة الزمنيه للعقد
6 - العوض : الاجره


لنتعرف على شروط عقد الايجار
1 - منفعة العقار : تحديد العقار مثلا الشقه فقط , البيت كامل مع السطح والحديقه والكراج , مخزن باب واحد , بابين
2 - المنفعه المقصوده : اتفاق طرفي العقد على استعمال المأجور لغايه معينه او عامه مثل بقاله , صيدليه , تجاره عامه
3 - المده : مثلا سنه واحده فقط , شهر واحد فقط , عشر سنوات
4 - العوض : قيمة الاجره مثلا 100 دينار شهري , 200 دينار شهري , 2200 سنوي


هذا ما قصدته الماده ( 5 / ب ) من قانون المالكين والمستأجرين وهي شروط عقد الايجار الاساسيه , فلا يمكن ان يكون عقد إيجار بدون عقار او بدون اجره , ففي حالة عدم وجود اجره يصبح عقد اعاره .


قبل تاريخ ( 31 / 8 / 2000 ) اصبغ القانون حمايه على المستأجر في استمراره منتفعا من العقار المؤجر حتى ولو انتهت مدة الايجار وما حدث بعد هذا التاريخ ان القانون رفع هذه الحمايه عن المستأجر وان عقد الايجار ينتهي بنتهاء مدة الاجاره , ومدة الاجاره
يتفق عليها طرفي العقد ويحددانها على ما يرغبان .


العقد شريعة المتعاقدين


التشريع هو سن القوانين , والمتعاقدان لا يشرعان وانما يتفقان على امور في حدود القانون وهي ما لم يمنع بقانون او مخالف للنظام العام والاداب العامه وفي حال تم العقد فان القانون يمنح العقد قوة التطبيق كانه قانون , فالقانون لم يمنع ان تكون الاجره 90 او 100 ولم يحدد بتالي هي متروكه للمتعاقدان , فالعقد شريعة المتعاقدين محصوره بما لم يمنع بقانون او مخالف للنظام العام والاداب العامه .


العقد لا قيمة له اذا لم يكن قانون يمنحه الشرعيه ومدى قوة هذا العقد مستمده من القانون فعقد الايجار لازم لطرفيه عقد الاعاره غير لازم فالقانون هو الذي حدد اي العقود ملزمه وغير ملزمه وبتالي لا بد ان يكون هناك قانون واجب التطبيق اولا والعقد لا يطبق نفسه بنفسه وانما يستند الى قانون .


ولتحديد اي قانون واجب التطبيق القانون الخاص هو الواجب التطبيق , قانون المالكين والمستأجرين الاستمرار في النقاش الان غير مجدي قبل سماع رأيك استاذي فيما قلت .

[المحامي وسام الحوامدة]

العقد لا قيمة له اذا لم يكن قانون يمنحه الشرعيه ومدى قوة هذا العقد مستمده من القانون فعقد الايجار لازم لطرفيه عقد الاعاره غير لازم فالقانون هو الذي حدد اي العقود ملزمه وغير ملزمه وبتالي لا بد ان يكون هناك قانون واجب التطبيق اولا والعقد لا يطبق نفسه بنفسه وانما يستند الى قانون .


ولتحديد اي قانون واجب التطبيق القانون الخاص هو الواجب التطبيق , قانون المالكين والمستأجرين الاستمرار في النقاش الان غير مجدي قبل سماع رأيك استاذي فيما قلت
السلام علكم وانني حقيقة اتشرف بصداقتكم :
-اما جوابا على سؤالك ان لا بد للعقد من قانون يحمه او يعطه الشرعية وجوابي له شقين :
ان قانون المالكين بنفسه اشار ان العقد سيطبق في العقود بعد 2000
وهذا هو المرجع الذي تنادي به انت.
ثانيا ان العقد هو احد المصادر القانونية للالتزام مثله مثل القانون طالما انه لايخالف نص امر وهذا مهم للجميع حيث ان مصادر الالتزام خمسة ....العقد 5-القانون ...ولم يفضل نص على اخر الا ما يخالف قواعد امرة فقط ..واذا اردت التزود فابحث مثلا بقرارات محكمة التميز وستجد اقرارها ان اي شرط مثلا بالعقد لايخالف القانون الامر يعتبر شرطا صحيحا ..ومثالي الحاضر انني وضعت ذات مرة شرطا بعقد ايجار يتضمن ان موكلتي لها الحق بفسخ العقد دون تراض او تقاض وحكمت لي المحكمة بهذا الشرط واعتبرت تاريخ الفسخ هو تاريخ اعلامي له باني ارغب بالفسخ وليس تاريخ قرار المحكمة بالفسخ ....
بالمناسبة هل لي ان اسال ما هي دراستك وعملك الحالي لانه يبدو لي تمرسك باحضار القرارات ..
بالنسبة لموضوع ايهم يطبق العام او الخاص وان الجواب انه اذا تعارض العام مع الخاص يطبق الخاص ولكن اذا لم ينص الخاص على الحل نطبق العام

[امل دردس]

[بس حابة احكي عن فرق بسيط بين دعوى منع المعارضة ودعوى غصب العقار فدعوى منع المعارضة اليد بالاصل مشروعة ولكنها انفلبت الى يد غاصبة بعد انتهاء مدة العقد ومصدرها العقد والمسؤولية عقدية اما دعوى غصب العقار فاليد نشأت اصلا غاصبة ولامبرر شرعي لها ومصدرها الفعل الضاروالمسؤولية تقصيرية فأستطيع ان اطالب بالكسب الفائت والضرر المعنوي بالاضافة للضرر المادي(الفعلي)

[العدل اساس الملك]

ارجو مساعدتي وتقديم الاستشاره لي انا ورثت من والدي عقار تجاري ووالدي رحمه الله قد اجره عام 89 بعقد شفهي اي لا يوجد عقد كتابي وانا اريد اخلاء المستاجر الذي لم يزد الاجار منذ عام 89 لليوم كيف اخليه ارجو نصحي

[hatemw3d]

ينتهي هذا العقد بحكم القانون في 31 / 12 / 2012 اذا كان العقار مؤجر لغير السكن .
افهم من الاستشارة ان الاجرة لم يحصل عليها زيادة منذ سنة 89 فاذا كان كذلك
تم زيادة الاجرة بحكم القانون على هذا العقد مرتين وبتالي توجيه انذار بقيمة الزيادة في الاجرة التي تخلف عن دفعها المستأجر ومن الافضل توجيه الانذار عن طريق محامي .
لعدم وجود عقد خطي من الصعب اخلاء المستأجر الا اذا خالف قانون المالكين والمستأجرين او انتهى الايجار بحكم القانون .