Essa Amawi
01-19-2010, 08:02 PM
HTML clipboard
محكمة الحقوق قرار رقم 1999/2313 فصل بتاريخ 2000/03/06 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (2095) من العدد (10) من مجلة نقابة المحامين لسنة (2001)
المبدأ القانوني:
الاتفاقية المبرمة بين فريقي الدعوى على أن يتخلى المدعى عليه عن محله التجاري مقابل فروغ حددت
قيمته في الاتفاقية ، ودفع المشتري (المدعي) عربون ، وعدل البائع عن إفراغ محله رغم توجيه الإنذار
العدلي بتنفيذ العقد يلزمه برد العربون ومثله ، لان العقد الملزم للجانبين إذا لم يوف أعذاره المدين أن
يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه (المادة 246 /1 من القانون) .
محكمة الحقوق قرار رقم 1999/2138 فصل بتاريخ 2000/03/30 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (460) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (2002)
المبدأ القانوني:
1- اذا انحل العقد بسبب البطلان توجب على كل من المتعاقدين رد ما استولى عليه وحيث ان عقد بيع
مكتب تأجير سيارات سياحية والترخيص الممنوح له غير جائز الا بموافقة سلطة الترخيص المسبقة عملا
بالمادة (13) من نظام مكاتب تأجير السيارات السياحية رقم 20 لسنة 1990 وحيث لم تتم الموافقة
المسبقة على هذا البيع فان المدعى عليه ملزم برد ما قبضه بواسطة شقيقه الذي باع ترخيص المكتب
نيابة عنه للمدعي عملا بالمادتين (112 و 249) من القانون المدني .
2- اذا كان موضوع الدعوى استرداد العربون المدفوع عن بيع ترخيص مكتب تأجير سيارات سياحية تقرر
بطلانه لعدم موافقة سلطة الترخيص على البيع ولم يكن عقد بيع موجودات المكتب محل ادعاء من المدعي
كما لم يثبت ان المدعي دفع شيئا من ثمن موجودات المكتب وبذلك فلا يرد النعي على محكمة الاستئناف
بعدم ترتيب الاثر القانوني ووجوب اعمال التفرقة بين عقد بيع الترخيص وعقد بيع موجودات المكتب .
3- يتفق واحكام المادتين (161 و 166) من قانون اصول المحاكمات المدنية والمادة (46 /4) من قانون نقابة
المحامين الحكم للمدعي بالرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة طالما ان المحكمة حكمت على المدعى
عليه بالمبلغ المدعى به في لائحة الدعوى .
محكمة الحقوق قرار رقم 1998/2579 فصل بتاريخ 1999/04/05 ( هيئة عامة ) منشور على الصفحة (2526) من العدد (7) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1999)
المبدأ القانوني:
إذا كان عقد البيع المبرم بين طرفي الخصومة قد تم تعديله بالإنذارات العدلية المتبادلة وان شروط العقد قد
حددت التزامات الطرفين بان يكون الوفاء بباقي الثمن وتسليم المبيع بشكل متزامن وفى ألمانيا ولم يثبت
من البينات أن المشترى قد توجه إلى ألمانيا لاستلام السيارات المباعة والتي ثبت من شهادات الشهود
أنها كانت جاهزة للتسليم بالموعد المقرر بالعقد المعدل وان المشتري لم يقم بتسليم باقي قيمة العربون
أو باقي الثمن فيكون هو الذي أخل بالتزاماته وفقا للمادة (522) من القانون المدني ويكون للبائع الحق
بالامتناع عن تنفيذ التزاماته وفقا للمادة (203) من ذات القانون كما إن له المطالبة بباقي قيمة العربون
وفقا
للمادة (107) من القانون المدني .
* انظر لطفا قرار النقض السابق رقم 1186/97 الصادر عن الهيئة العامة المنشور على الصفحة 51 من العدد
الأول لسنة 1998 و النقض رقم 1127 /96 المنشور على الصفحة 1511 العدد الخامس لسنة 1997 وقرار
النقض رقم 1181/97 المنشور على الصفحة (77) من العدد الأول لسنة 1998 .
محكمة الحقوق قرار رقم 1997/1186 فصل بتاريخ 1997/08/15 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (51) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1998)
المبدأ القانوني:
اذا ابرم عقد البيع بين المميز والمميز ضده وتم الاتفاق على تسليم المبيع والوفاء بباقي الثمن بتاريخ
لاحق
لتاريخ العقد وان يتم ذلك بشكل متزامن الا ان ذلك لم ينفذ في الموعد المتفق عليه فتبادل الطرفان
الإنذارات العدلية فتم بموجبها الاتفاق على تنفيذ الطرفين التزاماتهما المتبادلة الأمر الذي يعتبر تعديلا
للعقد الأصلي ، وعلى ذلك يتوجب معالجة الدعوى والبحث في من نفذ التزاماته ومن لم ينفذها يتوجب ان
يتم على اساس الاتفاق المعدل للعقد الأصلي وفي حدود الشروط موضوع التعديل وعلى ضوء ذلك يتحدد
فيما اذا كان المميز - البائع- محقا في مطالبته للمميز ضده برصيد العربون ، وكان على محكمة الاستئناف
اتباع النقض السابق عملا بنص المادة (202 /1) من قانون اصول المحاكمات المدنية .
محكمة الحقوق قرار رقم 1997/1184 فصل بتاريخ 1997/08/17 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (4600) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1997)
المبدأ القانوني:
اذا كـان المبلغ المـدعى به مدفوعا كعربون استنادا لعقد بيع ارض لم يتم امام دائرة التسجيل فان من حـق
دافعـه (المشتري) استرداده حتى لو نكل هو عن البيع ، ولا يرد طلب المدعى عليه تقديـم البينة
الشخصية او الاضافية لاثبات ان المبلغ المطالب به بموجب الكمبيالات حـررها البائع للمشتري كضمـان
لقيـمة العربون هو عربون ومن حقه الاحتفاظ به .
محكمة الحقوق قرار رقم 1997/1181 فصل بتاريخ 1997/09/14 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (77) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1998)
المبدأ القانوني:
اذا اتفق المشتري (المميز) مع البائع (المميز ضده) على ان يقوم الأخير بتوريد خمسين سيارة شاحنة
يجري تسليمها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العقد والتزم المشتري بدفع ما قيمته (20%) من الثمن كعربون
حيث سلم البائع شيكين بالمبلغ تم صرف الأول ولم يتم صرف الثاني ، ثم عدلت بنود العقد الأصلي بموجب
انذارات عدلية تبادلها الطرفان ، وتحددت التزامات كل منهما بحيث يتم الوفاء بالثمن وتسليم المبيع في
المانيا وعليه وطالما لم يثبت المشتري انه توجه لألمانيا لاستلام المبيع او انه قام بتسديد قيمة العربون
كاملة او قيمة السيارات المباعة فيكون هو من أخل بالتزاماته ويحق للبائع الامتناع عن تنفيذ التزاماته
المقابلة عملا بالمادة (203) من القانون المدني وما دام ان المشتري اخل بما يتوجب عليه بعدم تسليمه
الثمن وفقا لنص المادة (522) من ذات القانون فيكون العربون المدفوع من حق البائع عملا بالمادة (107)
من القانون المدني ويكون ما توصلت اليه محكمة الاستئناف في رد دعوى المشتري في محله وموافقا
للقانون .
محكمة الحقوق قرار رقم 1996/1052 فصل بتاريخ 1996/06/19 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1504) من العدد (9) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1997)
المبدأ القانوني:
لا يعد المشتري ناكلا عن الشراء اذا قام البائع بتجزئة المبيع فباع جزء منه لآخر ، ولا وجـه لالزام
المشـتري
بشـراء الجـزء الآخـر ، ويكـون من حـق المشتري اسـتعادة العربون الذي دفعـه وليس للبائع رفـض اعـادة
المبلغ اذ لا ينطبق حكـم المادة (107) من القانـون المدني على موضـوع الدعوى وبالتالي يكون اخذ البائع
المبلغ المطالب به بلا سبب شرعي وكسب بلا سـبب موجبا لرده وفقـا لحكم المادة (293) من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1992/667 فصل بتاريخ 1993/11/30 ( هيئة عامة ) منشور على الصفحة (811) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1994)
المبدأ القانوني:
ان تخلف المدعى عليه عن تنفيذ التزامه بالفراغ عن العقار للمدعي بموجب عقد الوعد بالبيع المنظم لدى
مديرية تسجيل الاراضي خلال المدة المتفق عليها في العقد رغم تبلغه انذارا عدليا وانقضاء المدة المضروبة
في الانذار ، يعتبر عدولا عن الوعد بالبيع ، فيكون الحكم بالزامه برد العربون المقبوض ومثله يتفق واحكام
المادة 107 /2 من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1988/1027 فصل بتاريخ 1988/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1830) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1990)
المبدأ القانوني:
1- عملا باحكام المادة (199) من القانون المدني فان حكم العقد يثبت في المعقود عليه ويبدله بمجرد
انعقاده دون توقف على القبض او اي شيء اخر ما لم ينص القانون على غير ذلك .
2- عملا بالمادة (1148) من القانون المدني لا تنتقل الملكية والحقوق العينية في المواد العقارية بين
العاقدين وفي حقوق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة.
3- توجب المادة الثانية من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1952 ان تجري جميع
معاملات التصرف بالحقوق العينية المتعلقة بالعقارات في دوائر تسجيل الاراضي .
4- لا تعتبر المادة (16 /3) من قانون تسويه الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 البيع والمبادلة والافراز
والمقاسمة في الاراضي او المياه في الأماكن التي تمت فيها الا اذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة
التسجيل .
5- يعتبر بيع الاموال غير المنقولة بيعا عاديا خارج دائرة التسجيل بيعا باطلا ويكون من حق المشتري
استرداد المبلغ الذي دفعه ، وبناء على ذلك فان قول البائع بان المبلغ الذي قبضه من المشتري هو عربون
لا يجوز استرداده لا يستند الى اساس لان المبلغ المدفوع ولو كان عربونا فان من حق الدافع استرداده ما
دام ان العقد الذي تم بموجبه الدفع هو عقد باطل فاذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه.
محكمة الحقوق قرار رقم 1988/627 فصل بتاريخ 1988/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1464) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1989)
المبدأ القانوني:
ان المادة (107) من القانون المدني قد نصت بصراحة على ان دفع العربون وقت ابرام العقد يفيد ان لكل من
المتعاقدين الحق في العدول عنه الا اذا قضى الاتفاق بغير ذلك . وهذا النص يجيز لكل طرف من المتعاقدين
العدول عن العقد بعد ابرامه . وبينت الفقرة الثانية من هذه المادة حكم العربون بحالة العدول عن العقد
بانه
اذا عدل دافع العربون فقده ، واذا كان العدول من قبل المتعاقد قابل العربون فانه ملزم برده وبرد مثله .
وبناء
على ذلك فان عدول المستأجر يفقده العربون الذي دفعه والمثبت بموجب الوصل المعطى من المؤجر
والمقام بموجبه دعوى الاسترداد وان كان الوصل موقع من المؤجر فقط ما دام ان الوصل يفيد بان المبلغ
اعطي عربونا على استئجار البيت بما يعني انه لاحق للعقد ودليل عليه بنفس الوقت .
محكمة الحقوق قرار رقم 1986/850 فصل بتاريخ 1986/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1190) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1987)
المبدأ القانوني:
ان عقد بيع فيلا ستقام على ارض معينة هو بيع اموال غير منقولة بموجب عقد عرفي لم يسجل في
سجلات دائرة التسجيل فيعتبر هذا العقد باطلا لعدم اتمام الشكلية بتسجيل المبيع لدى دائرة التسجيل
ولا يترتب عليه اثر ، ويترتب على كل من المتعاقدين ان يرد ما استولى عليه عملا بالمادتين 168 ، 248 من
القانون المدني . اذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق التفسير للتعرف على ارادة
المتعاقدين اما اذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف
عند المعنى الحرفي للألفاظ مع الاستةداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي ان يتوافر من امانة وثقة بين
المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات وذلك عملا بالمادة 239 من القانون المدني . وعليه فان عقد
البيع الخارجي للفيلا موضوع الدعوى المقامة على ارض ىتمت التسوية فيها بدليل ذكر رقمها والحوض
المتعلق بها ومساحتها هو بيع اموال غير منقولة وليس بعقد مختلط بين التعهد بالفراغ وبناء مشروط
بمواصفات ومدد محددة بالعقد . وبما ان بيع الاموال غير المنقولة منحصر في دوائر تسجيل الاراضي وان
البيع الذي يقع خارجها هو عقد باطل عملا بالمادة الثانية من قانون التصرف رقم 49 لسنة 1953 والمادة 16
من قانون تسوية الاراضي وهو لا ينتج اثرا عملا بالمادة 168 من القانون المدني ويقتضي اعادة المتعاقدين
الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فاذا استحال ذلك يحكم بالتعويض عملا بالمادة 248 من القانون
المدني . ان ما ورد في عقد بيع الاموال غير المنقولة خارج الموقع الرسمي (بيعا خارجيا) من ان المبلغ
المدفوع عربونا لا يرد في حالة نكول المشتري فهو غير ملزم له لان عدم رد العربون وفق شروط العقد يكون
لازما في العقود النافذة والملزمة للمتعاقدين واما في العقد الباطل فان هذا الشرط يبطل ما ضمنه - مادة
231 من القانون المدني . لمحكمة التمييز ان تفسر العقد حسب مفاده الصحيح عملا بالمادة 248/2/جـ من
قانون اصول المحاكمات الحقوقية .
محكمة الحقوق قرار رقم 1986/815 فصل بتاريخ 1986/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (2142) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1989)
المبدأ القانوني:
العربون المدفوع بمقتضى عقد باطل يعاد الى من دفعه عملا بالمادة 249 من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1986/561 فصل بتاريخ 1986/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (2104) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1988) المبدأ القانوني:
يستفاد من نص المادة 107 من القانون المدني ( والتي تنص على ان دفع العربون وقت ابرام العقد يفيد ان
لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه الا اذا قضى الاتفاق بغير ذلك فاذا عدل عن دفع العربون فقده واذا
عدل من قبضه رده ومثله ) ان العقد المقصود في هذه المادة هو العقد الذي توافرت اركان انعقاده وليس
العقد الباطل اذ ان حق العدول عن العقد الباطل من حق الفريقين وبناء على ذلك فان احكام المادة 107
من القانون المدني لا تطبق على عقد بيع العقار الذي تمت به التسوية خارج دائرة التسجيل ، لان بيع
العقار بموجب عقد خارج دائرة التسجيل يعتبر باطلا ولا يترتب عليه اثر عملا بالمادة الثالثة من قانون
التصرف بالاموال غير المنقولة والمادة 1148 من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1984/22 فصل بتاريخ 1984/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1397) من العدد (9) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1984)
المبدأ القانوني:
1. ان التنازل عن حق ثابت بالكتابة هو من قبيل الادعاء بما يخالف مضمون السند او ما اشتمل عليه الدليل
الكتابي مما لا يجوز إثباته بالشهادة.
2. اذا لم تتم صفقه البيع المتعلقة بالديون ، فالعربون من حق القابض عملا بالمادة 107 /2 من القانون
المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1982/566 فصل بتاريخ 1982/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1680) من العدد (12) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1982)
المبدأ القانوني:
ان من التزامات المشتري في عقد البيع دفع الثمن المتضمن عليه وتسلم المبيع في المكان الذي يوجد
فيه المبيع فاذا لم يقم المشتري بذلك يعتبر هذا عدولا منه عن اتمام العقد ويصبح العربون الذي دفعه حقا
من حقوق البائع .
محكمة الحقوق قرار رقم 1982/393 فصل بتاريخ 1982/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1276) من العدد (10) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1982)
المبدأ القانوني:
1. اذا كانت قطعة الارض المقامه عليها الشقة موضوع البيع واقعه في مكان تمت فيه التسوية فان عقد
بيعها يعتبر باطلا بطلانا مطلقا ويكون كل طرف في العقد عرضه للعقاب عملا بالفقره الثالثة من المادة 16
من قانون تسويه الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 ، ولا ينتج مثل هذا الباطل اي اثر .
2. لا يرد القول ان المادة 107 من القانون المدني لا تجيز رد العربون المدفوع مقابل بيع شقه في حاله
نكول الطرف الاخر عن القيام بالتزامه ، لان حكم هذه المادة يتعارض مع قانون التسوية الذي هو قانون
خاص اوجبت المادة 1448من القانون المدني وجوب مراعاة احكامه الخاصة .
قرار المخالفة:
ان دفع العربون بين المتبايعين هو عمليه عقد تمهيدي ومبدئي لاتمام البيع الرسمي في الدوائر المختصه
وهي في اصلها مشروعه .
محكمة الحقوق قرار رقم 1980/417 فصل بتاريخ 1980/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (907) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1981)
المبدأ القانوني:
تعتبر المادة (104) من قانون النقل على الطرق بيع السيارات خارج دائرة السير بيعا باطلا ، بحيث لا يرتب
هذا العقد الباطل اي اثر ولا يفيد حكما اصلا وينبغي رد الحالة الى ما كانت عليه قبل البيع . ان مبلغ
العربون المدفوع بناء على عقد باطل هو بيع سيارة خارج دائرة السير هو باطل ايضا عملا بالقاعدة القانونية
اذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه .
محكمة الحقوق قرار رقم 1980/319 فصل بتاريخ 1980/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (736) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1981)
المبدأ القانوني:
ان بيع الاموال غير المنقولة بيعا عاديا خارج دائرة التسجيل يعتبر بيعا باطلا لا يفيد حكما اصلا ويكون من
حق
المشتري استرداد المبلغ الذي دفعه . على فرض ان المبلغ الذي دفعه المشتري ثمنا للارض بموجب عقد
بيع خارجي هو عربون فان من حق الدافع استرداده ما دام ان العقد الذي تم بموجبه الدفع هو عقد باطل ،
وذلك لانه اذا بطل الشئ بطل ما في ضمنه .
محكمة الحقوق قرار رقم 1978/156 فصل بتاريخ 1978/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1249) من العدد (10) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1978)
المبدأ القانوني:
1. حيث ان عقد بيع العقار الذي تمت فيه التسوية خارج دائرة التسجيل يعتبر باطلا ولا يجوز لاية محكمة
سماع الادعاء به عملا بالمادة (3) من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة والمادة (1448) من القانون
المدني ، فان احكام المادة (107) من القانون المدني لا تنطبق على هذا البيع .
2. يتضح من نص المادة (107) من القانون المدني المتعلقة بمصير العربون في حالة العدول عن العقد ان
الشارع قد قصد في هذه المادة العقد الذي توافرت فيه اركان انعقاده ولم يقصد العقد الباطل لان حق
العدول عن العقد الباطل متاح للفريقين دون اشتراط ذلك فيه .
محكمة الحقوق قرار رقم 1999/2313 فصل بتاريخ 2000/03/06 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (2095) من العدد (10) من مجلة نقابة المحامين لسنة (2001)
المبدأ القانوني:
الاتفاقية المبرمة بين فريقي الدعوى على أن يتخلى المدعى عليه عن محله التجاري مقابل فروغ حددت
قيمته في الاتفاقية ، ودفع المشتري (المدعي) عربون ، وعدل البائع عن إفراغ محله رغم توجيه الإنذار
العدلي بتنفيذ العقد يلزمه برد العربون ومثله ، لان العقد الملزم للجانبين إذا لم يوف أعذاره المدين أن
يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه (المادة 246 /1 من القانون) .
محكمة الحقوق قرار رقم 1999/2138 فصل بتاريخ 2000/03/30 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (460) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (2002)
المبدأ القانوني:
1- اذا انحل العقد بسبب البطلان توجب على كل من المتعاقدين رد ما استولى عليه وحيث ان عقد بيع
مكتب تأجير سيارات سياحية والترخيص الممنوح له غير جائز الا بموافقة سلطة الترخيص المسبقة عملا
بالمادة (13) من نظام مكاتب تأجير السيارات السياحية رقم 20 لسنة 1990 وحيث لم تتم الموافقة
المسبقة على هذا البيع فان المدعى عليه ملزم برد ما قبضه بواسطة شقيقه الذي باع ترخيص المكتب
نيابة عنه للمدعي عملا بالمادتين (112 و 249) من القانون المدني .
2- اذا كان موضوع الدعوى استرداد العربون المدفوع عن بيع ترخيص مكتب تأجير سيارات سياحية تقرر
بطلانه لعدم موافقة سلطة الترخيص على البيع ولم يكن عقد بيع موجودات المكتب محل ادعاء من المدعي
كما لم يثبت ان المدعي دفع شيئا من ثمن موجودات المكتب وبذلك فلا يرد النعي على محكمة الاستئناف
بعدم ترتيب الاثر القانوني ووجوب اعمال التفرقة بين عقد بيع الترخيص وعقد بيع موجودات المكتب .
3- يتفق واحكام المادتين (161 و 166) من قانون اصول المحاكمات المدنية والمادة (46 /4) من قانون نقابة
المحامين الحكم للمدعي بالرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة طالما ان المحكمة حكمت على المدعى
عليه بالمبلغ المدعى به في لائحة الدعوى .
محكمة الحقوق قرار رقم 1998/2579 فصل بتاريخ 1999/04/05 ( هيئة عامة ) منشور على الصفحة (2526) من العدد (7) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1999)
المبدأ القانوني:
إذا كان عقد البيع المبرم بين طرفي الخصومة قد تم تعديله بالإنذارات العدلية المتبادلة وان شروط العقد قد
حددت التزامات الطرفين بان يكون الوفاء بباقي الثمن وتسليم المبيع بشكل متزامن وفى ألمانيا ولم يثبت
من البينات أن المشترى قد توجه إلى ألمانيا لاستلام السيارات المباعة والتي ثبت من شهادات الشهود
أنها كانت جاهزة للتسليم بالموعد المقرر بالعقد المعدل وان المشتري لم يقم بتسليم باقي قيمة العربون
أو باقي الثمن فيكون هو الذي أخل بالتزاماته وفقا للمادة (522) من القانون المدني ويكون للبائع الحق
بالامتناع عن تنفيذ التزاماته وفقا للمادة (203) من ذات القانون كما إن له المطالبة بباقي قيمة العربون
وفقا
للمادة (107) من القانون المدني .
* انظر لطفا قرار النقض السابق رقم 1186/97 الصادر عن الهيئة العامة المنشور على الصفحة 51 من العدد
الأول لسنة 1998 و النقض رقم 1127 /96 المنشور على الصفحة 1511 العدد الخامس لسنة 1997 وقرار
النقض رقم 1181/97 المنشور على الصفحة (77) من العدد الأول لسنة 1998 .
محكمة الحقوق قرار رقم 1997/1186 فصل بتاريخ 1997/08/15 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (51) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1998)
المبدأ القانوني:
اذا ابرم عقد البيع بين المميز والمميز ضده وتم الاتفاق على تسليم المبيع والوفاء بباقي الثمن بتاريخ
لاحق
لتاريخ العقد وان يتم ذلك بشكل متزامن الا ان ذلك لم ينفذ في الموعد المتفق عليه فتبادل الطرفان
الإنذارات العدلية فتم بموجبها الاتفاق على تنفيذ الطرفين التزاماتهما المتبادلة الأمر الذي يعتبر تعديلا
للعقد الأصلي ، وعلى ذلك يتوجب معالجة الدعوى والبحث في من نفذ التزاماته ومن لم ينفذها يتوجب ان
يتم على اساس الاتفاق المعدل للعقد الأصلي وفي حدود الشروط موضوع التعديل وعلى ضوء ذلك يتحدد
فيما اذا كان المميز - البائع- محقا في مطالبته للمميز ضده برصيد العربون ، وكان على محكمة الاستئناف
اتباع النقض السابق عملا بنص المادة (202 /1) من قانون اصول المحاكمات المدنية .
محكمة الحقوق قرار رقم 1997/1184 فصل بتاريخ 1997/08/17 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (4600) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1997)
المبدأ القانوني:
اذا كـان المبلغ المـدعى به مدفوعا كعربون استنادا لعقد بيع ارض لم يتم امام دائرة التسجيل فان من حـق
دافعـه (المشتري) استرداده حتى لو نكل هو عن البيع ، ولا يرد طلب المدعى عليه تقديـم البينة
الشخصية او الاضافية لاثبات ان المبلغ المطالب به بموجب الكمبيالات حـررها البائع للمشتري كضمـان
لقيـمة العربون هو عربون ومن حقه الاحتفاظ به .
محكمة الحقوق قرار رقم 1997/1181 فصل بتاريخ 1997/09/14 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (77) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1998)
المبدأ القانوني:
اذا اتفق المشتري (المميز) مع البائع (المميز ضده) على ان يقوم الأخير بتوريد خمسين سيارة شاحنة
يجري تسليمها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العقد والتزم المشتري بدفع ما قيمته (20%) من الثمن كعربون
حيث سلم البائع شيكين بالمبلغ تم صرف الأول ولم يتم صرف الثاني ، ثم عدلت بنود العقد الأصلي بموجب
انذارات عدلية تبادلها الطرفان ، وتحددت التزامات كل منهما بحيث يتم الوفاء بالثمن وتسليم المبيع في
المانيا وعليه وطالما لم يثبت المشتري انه توجه لألمانيا لاستلام المبيع او انه قام بتسديد قيمة العربون
كاملة او قيمة السيارات المباعة فيكون هو من أخل بالتزاماته ويحق للبائع الامتناع عن تنفيذ التزاماته
المقابلة عملا بالمادة (203) من القانون المدني وما دام ان المشتري اخل بما يتوجب عليه بعدم تسليمه
الثمن وفقا لنص المادة (522) من ذات القانون فيكون العربون المدفوع من حق البائع عملا بالمادة (107)
من القانون المدني ويكون ما توصلت اليه محكمة الاستئناف في رد دعوى المشتري في محله وموافقا
للقانون .
محكمة الحقوق قرار رقم 1996/1052 فصل بتاريخ 1996/06/19 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1504) من العدد (9) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1997)
المبدأ القانوني:
لا يعد المشتري ناكلا عن الشراء اذا قام البائع بتجزئة المبيع فباع جزء منه لآخر ، ولا وجـه لالزام
المشـتري
بشـراء الجـزء الآخـر ، ويكـون من حـق المشتري اسـتعادة العربون الذي دفعـه وليس للبائع رفـض اعـادة
المبلغ اذ لا ينطبق حكـم المادة (107) من القانـون المدني على موضـوع الدعوى وبالتالي يكون اخذ البائع
المبلغ المطالب به بلا سبب شرعي وكسب بلا سـبب موجبا لرده وفقـا لحكم المادة (293) من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1992/667 فصل بتاريخ 1993/11/30 ( هيئة عامة ) منشور على الصفحة (811) من العدد (1) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1994)
المبدأ القانوني:
ان تخلف المدعى عليه عن تنفيذ التزامه بالفراغ عن العقار للمدعي بموجب عقد الوعد بالبيع المنظم لدى
مديرية تسجيل الاراضي خلال المدة المتفق عليها في العقد رغم تبلغه انذارا عدليا وانقضاء المدة المضروبة
في الانذار ، يعتبر عدولا عن الوعد بالبيع ، فيكون الحكم بالزامه برد العربون المقبوض ومثله يتفق واحكام
المادة 107 /2 من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1988/1027 فصل بتاريخ 1988/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1830) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1990)
المبدأ القانوني:
1- عملا باحكام المادة (199) من القانون المدني فان حكم العقد يثبت في المعقود عليه ويبدله بمجرد
انعقاده دون توقف على القبض او اي شيء اخر ما لم ينص القانون على غير ذلك .
2- عملا بالمادة (1148) من القانون المدني لا تنتقل الملكية والحقوق العينية في المواد العقارية بين
العاقدين وفي حقوق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة.
3- توجب المادة الثانية من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1952 ان تجري جميع
معاملات التصرف بالحقوق العينية المتعلقة بالعقارات في دوائر تسجيل الاراضي .
4- لا تعتبر المادة (16 /3) من قانون تسويه الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 البيع والمبادلة والافراز
والمقاسمة في الاراضي او المياه في الأماكن التي تمت فيها الا اذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة
التسجيل .
5- يعتبر بيع الاموال غير المنقولة بيعا عاديا خارج دائرة التسجيل بيعا باطلا ويكون من حق المشتري
استرداد المبلغ الذي دفعه ، وبناء على ذلك فان قول البائع بان المبلغ الذي قبضه من المشتري هو عربون
لا يجوز استرداده لا يستند الى اساس لان المبلغ المدفوع ولو كان عربونا فان من حق الدافع استرداده ما
دام ان العقد الذي تم بموجبه الدفع هو عقد باطل فاذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه.
محكمة الحقوق قرار رقم 1988/627 فصل بتاريخ 1988/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1464) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1989)
المبدأ القانوني:
ان المادة (107) من القانون المدني قد نصت بصراحة على ان دفع العربون وقت ابرام العقد يفيد ان لكل من
المتعاقدين الحق في العدول عنه الا اذا قضى الاتفاق بغير ذلك . وهذا النص يجيز لكل طرف من المتعاقدين
العدول عن العقد بعد ابرامه . وبينت الفقرة الثانية من هذه المادة حكم العربون بحالة العدول عن العقد
بانه
اذا عدل دافع العربون فقده ، واذا كان العدول من قبل المتعاقد قابل العربون فانه ملزم برده وبرد مثله .
وبناء
على ذلك فان عدول المستأجر يفقده العربون الذي دفعه والمثبت بموجب الوصل المعطى من المؤجر
والمقام بموجبه دعوى الاسترداد وان كان الوصل موقع من المؤجر فقط ما دام ان الوصل يفيد بان المبلغ
اعطي عربونا على استئجار البيت بما يعني انه لاحق للعقد ودليل عليه بنفس الوقت .
محكمة الحقوق قرار رقم 1986/850 فصل بتاريخ 1986/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1190) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1987)
المبدأ القانوني:
ان عقد بيع فيلا ستقام على ارض معينة هو بيع اموال غير منقولة بموجب عقد عرفي لم يسجل في
سجلات دائرة التسجيل فيعتبر هذا العقد باطلا لعدم اتمام الشكلية بتسجيل المبيع لدى دائرة التسجيل
ولا يترتب عليه اثر ، ويترتب على كل من المتعاقدين ان يرد ما استولى عليه عملا بالمادتين 168 ، 248 من
القانون المدني . اذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق التفسير للتعرف على ارادة
المتعاقدين اما اذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف
عند المعنى الحرفي للألفاظ مع الاستةداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي ان يتوافر من امانة وثقة بين
المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات وذلك عملا بالمادة 239 من القانون المدني . وعليه فان عقد
البيع الخارجي للفيلا موضوع الدعوى المقامة على ارض ىتمت التسوية فيها بدليل ذكر رقمها والحوض
المتعلق بها ومساحتها هو بيع اموال غير منقولة وليس بعقد مختلط بين التعهد بالفراغ وبناء مشروط
بمواصفات ومدد محددة بالعقد . وبما ان بيع الاموال غير المنقولة منحصر في دوائر تسجيل الاراضي وان
البيع الذي يقع خارجها هو عقد باطل عملا بالمادة الثانية من قانون التصرف رقم 49 لسنة 1953 والمادة 16
من قانون تسوية الاراضي وهو لا ينتج اثرا عملا بالمادة 168 من القانون المدني ويقتضي اعادة المتعاقدين
الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فاذا استحال ذلك يحكم بالتعويض عملا بالمادة 248 من القانون
المدني . ان ما ورد في عقد بيع الاموال غير المنقولة خارج الموقع الرسمي (بيعا خارجيا) من ان المبلغ
المدفوع عربونا لا يرد في حالة نكول المشتري فهو غير ملزم له لان عدم رد العربون وفق شروط العقد يكون
لازما في العقود النافذة والملزمة للمتعاقدين واما في العقد الباطل فان هذا الشرط يبطل ما ضمنه - مادة
231 من القانون المدني . لمحكمة التمييز ان تفسر العقد حسب مفاده الصحيح عملا بالمادة 248/2/جـ من
قانون اصول المحاكمات الحقوقية .
محكمة الحقوق قرار رقم 1986/815 فصل بتاريخ 1986/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (2142) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1989)
المبدأ القانوني:
العربون المدفوع بمقتضى عقد باطل يعاد الى من دفعه عملا بالمادة 249 من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1986/561 فصل بتاريخ 1986/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (2104) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1988) المبدأ القانوني:
يستفاد من نص المادة 107 من القانون المدني ( والتي تنص على ان دفع العربون وقت ابرام العقد يفيد ان
لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه الا اذا قضى الاتفاق بغير ذلك فاذا عدل عن دفع العربون فقده واذا
عدل من قبضه رده ومثله ) ان العقد المقصود في هذه المادة هو العقد الذي توافرت اركان انعقاده وليس
العقد الباطل اذ ان حق العدول عن العقد الباطل من حق الفريقين وبناء على ذلك فان احكام المادة 107
من القانون المدني لا تطبق على عقد بيع العقار الذي تمت به التسوية خارج دائرة التسجيل ، لان بيع
العقار بموجب عقد خارج دائرة التسجيل يعتبر باطلا ولا يترتب عليه اثر عملا بالمادة الثالثة من قانون
التصرف بالاموال غير المنقولة والمادة 1148 من القانون المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1984/22 فصل بتاريخ 1984/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1397) من العدد (9) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1984)
المبدأ القانوني:
1. ان التنازل عن حق ثابت بالكتابة هو من قبيل الادعاء بما يخالف مضمون السند او ما اشتمل عليه الدليل
الكتابي مما لا يجوز إثباته بالشهادة.
2. اذا لم تتم صفقه البيع المتعلقة بالديون ، فالعربون من حق القابض عملا بالمادة 107 /2 من القانون
المدني .
محكمة الحقوق قرار رقم 1982/566 فصل بتاريخ 1982/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1680) من العدد (12) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1982)
المبدأ القانوني:
ان من التزامات المشتري في عقد البيع دفع الثمن المتضمن عليه وتسلم المبيع في المكان الذي يوجد
فيه المبيع فاذا لم يقم المشتري بذلك يعتبر هذا عدولا منه عن اتمام العقد ويصبح العربون الذي دفعه حقا
من حقوق البائع .
محكمة الحقوق قرار رقم 1982/393 فصل بتاريخ 1982/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1276) من العدد (10) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1982)
المبدأ القانوني:
1. اذا كانت قطعة الارض المقامه عليها الشقة موضوع البيع واقعه في مكان تمت فيه التسوية فان عقد
بيعها يعتبر باطلا بطلانا مطلقا ويكون كل طرف في العقد عرضه للعقاب عملا بالفقره الثالثة من المادة 16
من قانون تسويه الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 ، ولا ينتج مثل هذا الباطل اي اثر .
2. لا يرد القول ان المادة 107 من القانون المدني لا تجيز رد العربون المدفوع مقابل بيع شقه في حاله
نكول الطرف الاخر عن القيام بالتزامه ، لان حكم هذه المادة يتعارض مع قانون التسوية الذي هو قانون
خاص اوجبت المادة 1448من القانون المدني وجوب مراعاة احكامه الخاصة .
قرار المخالفة:
ان دفع العربون بين المتبايعين هو عمليه عقد تمهيدي ومبدئي لاتمام البيع الرسمي في الدوائر المختصه
وهي في اصلها مشروعه .
محكمة الحقوق قرار رقم 1980/417 فصل بتاريخ 1980/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (907) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1981)
المبدأ القانوني:
تعتبر المادة (104) من قانون النقل على الطرق بيع السيارات خارج دائرة السير بيعا باطلا ، بحيث لا يرتب
هذا العقد الباطل اي اثر ولا يفيد حكما اصلا وينبغي رد الحالة الى ما كانت عليه قبل البيع . ان مبلغ
العربون المدفوع بناء على عقد باطل هو بيع سيارة خارج دائرة السير هو باطل ايضا عملا بالقاعدة القانونية
اذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه .
محكمة الحقوق قرار رقم 1980/319 فصل بتاريخ 1980/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (736) من العدد (6) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1981)
المبدأ القانوني:
ان بيع الاموال غير المنقولة بيعا عاديا خارج دائرة التسجيل يعتبر بيعا باطلا لا يفيد حكما اصلا ويكون من
حق
المشتري استرداد المبلغ الذي دفعه . على فرض ان المبلغ الذي دفعه المشتري ثمنا للارض بموجب عقد
بيع خارجي هو عربون فان من حق الدافع استرداده ما دام ان العقد الذي تم بموجبه الدفع هو عقد باطل ،
وذلك لانه اذا بطل الشئ بطل ما في ضمنه .
محكمة الحقوق قرار رقم 1978/156 فصل بتاريخ 1978/01/01 ( هيئة عادية ) منشور على الصفحة (1249) من العدد (10) من مجلة نقابة المحامين لسنة (1978)
المبدأ القانوني:
1. حيث ان عقد بيع العقار الذي تمت فيه التسوية خارج دائرة التسجيل يعتبر باطلا ولا يجوز لاية محكمة
سماع الادعاء به عملا بالمادة (3) من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة والمادة (1448) من القانون
المدني ، فان احكام المادة (107) من القانون المدني لا تنطبق على هذا البيع .
2. يتضح من نص المادة (107) من القانون المدني المتعلقة بمصير العربون في حالة العدول عن العقد ان
الشارع قد قصد في هذه المادة العقد الذي توافرت فيه اركان انعقاده ولم يقصد العقد الباطل لان حق
العدول عن العقد الباطل متاح للفريقين دون اشتراط ذلك فيه .