[استشارة] دعوى اخلاء الماجور

السلام عليكم
انا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
هل يجوز لي السير في اجراءات دعوى اخلاء ذلك العقار كون الملكية انتقلت لي واصبحت املك ما يزيد على النصف وما مدى حجية العقد في حال قام المستاجر بالطعن في مدى صحته ولكم جزيل الشكر

تصحيح كون ملكية العقار انتقلت لي

اهلا بالاخ zoro79

ارجو ان توضح ما يلي :-

1 - اسم المؤجر في عقد الايجار
2 - تاريخ عقد الايجار
3 - مدة الايجار واذا كان العقد قابل للتجديد التلقائي
4 - سبب الاخلاء
5 - قيمة الاجره الشهريه او السنويه


تحياتي

اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار

اقتباس:

---

انا واخي نملك عقار (شقة) مناصفة وقد قام بالتنازل لي بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله في دائرة الاراضي
هل يجوز لي السير في اجراءات دعوى اخلاء ذلك العقار كون الملكية انتقلت لي واصبحت املك ما يزيد على النصف وما مدى حجية العقد في حال قام المستاجر بالطعن في مدى صحته ولكم جزيل الشكر

---

اهلا بك عزيزي ،

بداية عليك العلم بان عقد البيع الذي ابرمته من اخيك باطل ولا يعتد به كونه عقد شكلي يحتاج الى ان يتم في الدائرة المختصه .

اما عن اجراءات السير في دعوى الاخلاء .. فما هي موجبات الاخلاء التي على اساسها سترفع الدعوى ؟
وانصحك بالحصول على وكالة من اخيك بما يخص هذا العقار وعدم الاعتداد بعقد البيع كونه سيدخلك في متاهات عده ابرزها متاهة المادة 691 من القانون المدني والتي تقضي بابلاغ المستأجر بالبيع كي ينفذ بحقه وهذا ما لم تقم به كما فهمت من كلامك .

اضافة الى مسألة بطلان عقد البيع ..


واخيرا لابد لك من الاجابة على الاسئلة التي طرحها الاخ حاتم لكي تحصل على اجابة شافيه ^_^

احترامي :)

تسلم اخوي ما قصرت

اقتباس:

---

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة zoro79

اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار

---

بالضبط هذا ما اردته ^_^

احصل على وكالة من اخيك بخصوص هذا العقار
واقم الدعوه باسمك واسمه ولا تتحدث عن عقد البيع نهائيا (لكن بشرط ان تضمن ان هذا الامر لن يؤثر على حقوقك .. فعقد البيع الذي ابرمته باطل فعلا ) .

وسبب الاخلاء هو انتهاء مده عقد الايجار

لكن تأكد ان العقد الموقع بينكم لا يلزمك بابلاغ المستأجر بوجوب الاخلاء

الاخ zoro79 اذا كانت الاجره السنويه اكثر من 1000 دينار لا يجوز رفع الدعوى الا عن طريق محامي

قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 سنة 1994

المادة 2
يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك :
العقار : المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي .
المالك : من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي .
المستأجر : الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الاجارة .
بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة مضافاً اليه أي زيادة متحققة عليه بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له .
العرصة : الارض الخالية من البناء .


المادة 5
أ- على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر بموجب عقد اجارة مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة الاجارة العقدية وفقاً لاحكام العقد وشروطه على ان تنتهي هذه العقود وفق الاحكام التالية :-
1- بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغايات السكن :-
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1/1/1970 ، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2010 .
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1970 وحتى تاريخ 31/12/1974، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1975 وحتى تاريخ 31/12/1984، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2012 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1985 وحتى تاريخ 31/12/1989، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2013 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1990 وحتى تاريخ 31/12/1994، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2014 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1995 وحتى تاريخ 30/8/2000، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2015 .
2- بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة لغير غايات السكن :-
-اذا كان قد بدأ سريان مفعولها قبل تاريخ 1/1/1980 ، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011 .
- واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1980 وحتى تاريخ 31/12/1989، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2012 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1990 وحتى تاريخ 31/12/1994، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2013 .
-واذا كان قد بدأ سريان مفعولها بتاريخ 1/1/1995 وحتى تاريخ 30/8/2000، فينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2014 .
ب -1- اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء اكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها .
2- اذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية .
ج- على أنه يجوز اخلاء المأجور في أي من الحالات التالية :-
1- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة ، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي .
2- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لاي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم انذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لانذار جديد .
3- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.
4- اذا سمح المستأجر لشريك او شركة باشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم ، فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار .
5- اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة .
7- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا .
8- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير ، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك .
9- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لاحكامه .
10- اذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا مناسبا لممارسة أعماله او سكناه بدلا عن المأجور في المنطقة التي يقع فيها العقار .


المادة 13
أ- يلزم المستأجر بدفع بدل الاجارة أو اي قسط منه مستحق الاداء طيلة المدة التي تستغرقها رؤية الدعوى المتعلقة بالمأجور ويكون التخلف عن دفعه سببا مضافا لاسباب دعوى التخلية القائمة اذا طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الاجرة
المستحقة ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه أو تبليغ وكيله أمر المحكمة أو اذا لم يثبت انه دفع تلك الاجرة .
ب - دون الاخلال باحكام المادة (21) من هذا القانون ، اذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور او تسليمه عند انتهاء مدة الاجارة ، يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه اما على اساس اجر المثل او بدل الاجارة المحدد بالعقد وفقاً لما يختاره المالك وذلك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور او اي دعوى اخرى لاسترداد المأجور امام محكمة الدرجة الاولى .
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الاخلاء او دعوى منع المعارضة او اي دعوة متعلقة بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم بالاجرة المستحقة والتعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة واي مطالبات اخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى .


المادة21
يجوز للمؤجر بموجب عقد اجارة خطي اتباع الاجراءات التالية لاخلاء او استرداد العقار المأجور واستلامه خالياً من الشواغل اذا كان سبب الاخلاء او الاسترداد انتهاء مدة عقد الاجارة وفق احكام العقد او وفق احكام الفقرة (أ) او الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون :-
أ- اذا قام المالك باخطار المستأجر بلزوم اخلاء او رد المأجور بانتهاء مدة عقد الاجارة وامتنع المستأجر عن اعادة المأجورخلال مدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ، فيعتبر ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب الى
قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار باخلاء او استرداد المأجور وللقاضي او من ينتدبه اجراء الكشف لاثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً .
ب- يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ اذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين :-
1- انقضاء مدة عشرة ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه او تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف ان تنظر في هذا الطعن مرافعة .
2- تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية يقدر قيمتها قاضي الامور المستعجلة او المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر اذا تبين ان المالك غير محق بطلبه .
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، لا يكون المالك ملزماً باقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي باخلاء او استرداد المأجور ، كما لا يمس القرار المستعجل حق اي طرف باقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الاخر لتقديم اي ادعاءات او مطالبات وفق احكام التشريعات النافذة .
د- اذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون ان يقدم المستأجر دعوى موضوعية امام المحكمة المختصة بخصوص عقد الاجارة موضوع القرار المستعجل فعلى قاضي الامور المستعجلة انهاء مفعول الكفالة العدلية او اعادة الكفالة المصرفية الى المالك بناء على طلبه .
هـ- اذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الاخطار واجراء الكشف المشار اليهما في الفقرة (أ) من هذه المادة ، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الاخلاء او الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (1) و (2) من الفقرة (ب) من هذه المادة .

.....

ارجوا من الاعضاء الكرام المشاركه في هذه الاستشاره ولو بالاجابه عن جزء من السؤال او حتى ابداء الرأي .

شكرا

مشكورين اخواني ما قصرتوا والله يجزيكم كل خير

اي بيع لعقار خارج دائرة التسجيل يعد باطلا.................والعقد الباطل لا يرتب اثار حيث انه عقد غير صحيح واساسا لن تستطيع رفع دعوى اخلاء للعقار وذلك بسسب انك تعد غير مالك بمعنى المركز القانوني لك كمالك غير متحقق فلن تستطيع رفع الدعوى .....................يمكنك العودة للقانون المدني للاستفادة اكتر

اقتباس:

---

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ندى السويلميين

اي بيع لعقار خارج دائرة التسجيل يعد باطلا.................والعقد الباطل لا يرتب اثار حيث انه عقد غير صحيح واساسا لن تستطيع رفع دعوى اخلاء للعقار وذلك بسسب انك تعد غير مالك بمعنى المركز القانوني لك كمالك غير متحقق فلن تستطيع رفع الدعوى .....................يمكنك العودة للقانون المدني للاستفادة اكتر

---

تحياتي استاذه ... وشكرا على المشاركه
لماذا لا يستطيع بنائا على قانون المالكين والمستاجرين الماده رقم 2 ؟

اقتباس:

---

المالك : من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي .

---

اساسا نحن هنا لسنا امام عقد ايجار حتى نطبق احكامه وقد ذكرت حسب ما فهمت من الاستشارة انه اتفق مع اخوه على التنازل بموجب عقد بيع بينهما لكنه لم يسجل في الدائرة المختصة لذلك لن برتب اثره فهو امام القانون ليس مالك لكل العقار حتى يؤجره فتصرفه امام القانون باطل فكل ما يترتب على العقد الباطل فهو باطل فالاخ امام القانون ما زال مالك لحصته من العقار وليس ملزم بدفع اي اجرة للطرف الاخر .............

اقتباس:

---

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ندى السويلميين

اساسا نحن هنا لسنا امام عقد ايجار حتى نطبق احكامه وقد ذكرت حسب ما فهمت من الاستشارة انه اتفق مع اخوه على التنازل بموجب عقد بيع بينهما لكنه لم يسجل في الدائرة المختصة لذلك لن برتب اثره فهو امام القانون ليس مالك لكل العقار حتى يؤجره فتصرفه امام القانون باطل فكل ما يترتب على العقد الباطل فهو باطل فالاخ امام القانون ما زال مالك لحصته من العقار وليس ملزم بدفع اي اجرة للطرف الاخر .............

---

تحياتي استاذه
الاستشاره ان الاخ تنازل للاخيه عن حصته في الشقه بعقد بيع غير مسجل رسميا

الاخ الذي تنازل له اخيه عن حصته يرغب في رفع دعوة اخلاء على المستاجر للشقه

لا يوجد نزاع بين الاخوين

اه هلا فهمت .......................طيب بما نه هيك رفع دعوى اخلاء الماجور يجب ان تكون من المؤجر نفسه والمؤجر هنا هو الطرف الذي قام بالتنازل وليس المتنازل له بمعنى لا يحق للمتنازل له برفع دعوى الاخلاء وذلك لانه ليس مالك لانني ارجع واقول البيع خارج دائرة التسجيل هو باطل وما ينبني على هذا العقد من تصرفات تعد باطلة ايضافرفع الدعوى يجب ان تكون من المؤجر ..........................هذا رايي استند به الى القانون المدني ..................

اقتباس:

---

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ندى السويلميين

اه هلا فهمت .......................طيب بما نه هيك رفع دعوى اخلاء الماجور يجب ان تكون من المؤجر نفسه والمؤجر هنا هو الطرف الذي قام بالتنازل وليس المتنازل له بمعنى لا يحق للمتنازل له برفع دعوى الاخلاء وذلك لانه ليس مالك لانني ارجع واقول البيع خارج دائرة التسجيل هو باطل وما ينبني على هذا العقد من تصرفات تعد باطلة ايضافرفع الدعوى يجب ان تكون من المؤجر ..........................هذا رايي استند به الى القانون المدني ..................

---

1 - بما ان عقد البيع ( بين الاخوين ) جرى خارج دائرة التسجيل فهو باطل وبما ان العقد الباطل لا يرتب اثراً ( وهذا لا يهمنا هنا ) فان المتعاقدين يعودا الى حالة قبل التعاقد وفي هذه الحالة يكون كل من الاخوين يملك نصف الشقه .
2 - قانون المالكين والمستأجرين في المادة 2 عرف المالك هو من يملك اكثر من نصف العقار وبتالي ولا واحد من الاخوين يملك اكثر من النصف بل يملك كل واحد منهما النصف وبتالي يجب رفع الدعوى منهما الثنين معا واذا رفعها احدهما تسقط الدعوى لعدم الخصومه وانها مرفوعه من منٌ لا يملك .
3 - كما يتضح انه لا علاقه للقانون المدني في هذه الحاله .

ملاحظه1 : يوجد فرق بين رد الدعوى واسقاط الدعوى .
ملاحظه2 : لا يرتب العقد الباطل اثرا اي لا يحق للمتضرر المطالبه بتعويض عن الضرر الذي لحق به .
ملاحظه3 : الخصومه من النظام العام وتقضي به المحكمه حتى لو لم يثره احد الخصوم .

ملاحظه5 : الاجابه على الاستشاره تكسبك الثواب من الله والعلم والمعرفه فاذا لم تحاول لن تخطئ واذا لم تخطئ فانك لن تتعلم شي .

1 - هل عقد الايجار انتهت مدته ؟

اقتباس:

---

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة zoro79

اسم المؤجر انا واخي
تاريخه 1ايار 2005
المدة سنة قابلة للتجديد برضاء الطرفين وبعقد اخر
اما السبب فهو انتهاء مدة الايجار

---

السيد زيرو..الاخوة الافاضل :
-ان السؤال المعروض وحتى نتمكن من الاجابة عليه يجب معرفة القانون الواجب التطبيق
-لمعرفة القانون الواجب التطبيق يجب معرفة تاريخ العقد (ومثالنا الحاضر 1-5-2005)
-اي يطبق العقد اولا ثم القانون المدني ولا يطبق قانون المستاجرين بتاتا .
-ولمعرفة من يستطيع رفع الدعوى حسب القانون المدني ولمن تعود اثار العقد فيجب معرفة المؤجر
-المؤجر هنا هو زيرو واخيه لكل منهما 50%من العقد .
-وحيث ان عقد البيع باطل وزيرو كما يبدو لايملك وكالة عامة او خاصة وعليه لايستطيع وحده رفع الدعوى دون شريكه بالعقد .
-اما ما هو وضع العقد القانوني الان فالجواب ان العقد تم تجديده تجديدا ضمنيا برضا الاطراف وينص القانون المدني انه في حال انتهاء العقد واستمر اشغال الماجور برضى المؤجر الضمني فانه يجدد لمدة مماثلة اي ان عقدنا سينتهي بتاريخ 31-4-2010طالما كان المستاجر يدفع الاجور ولم يخالف العقد .
-الملاحظة صحيح انه قد تكون النتيجة التي كتبتها لكم واحدة ولكن يهمني ان اعرض التسلسل القانوني للاستشارة لان اي تغيير بسيط قد يغير النتيجة مثلا لو ان زيرو وقع العقد يا اخ حاتم لوحده لاصبح متعاقدا ويستطيع رفع الدعوى وحده لان اثار العقد تعود للعاقد .
-وان من المهم معرفة ايضا ما هو نوع الدعوى هذه وهي دعوى :
1-منع معارضة يستطيع زيرو وشريكه اقامتها سويا شرط توجيه انذار عدلي قبل 3 شهور من نهاية العقد وثمن ثم تقام الدعوى بعد ايار 2010باسم دعوى منع معارضة لان يد المستاجر تكون انتقلت من يد صحيحة الى غاصبة .وهي الدعوى الاقرب في هذه الحالة الافتراضية .
-اما لو ادعى مؤجر ما بعدم دفع الاجور او مخالفة العقد من المستاجر فعندها نوجه انذار حسب الاصول ثم نقوم برفع دعوى فسخ عقد وليس اخلاء ماجور
والله الموفق

توضيح وتابع لما سبق
اقتباس (((تصحيح كون ملكية العقار انتقلت لي)))
ومن الجدير بالملاحظة ان الاخ زيرو عاد وقال ان الملكية انتقلت له فاذا كان قصده انه تمت عملية انتقال بالشقة امام دائرة الاراضي واصبح يملك كوشان الشقة باسمه فقط -سند تسجيل-فانه يستطيع رفع الدعوى منه وحده لانه اصبح بالقانون يسمى -خلف خاص للبائع- ولو كان عقد الايجار الاصلي باسم شخصين فلا اثر لذلك .
ملاحظة :لمعرفة القانون الواجب التطبيق :
اي عقد ايجار بدا سريانه قبل 8/2000يطبق عليه قانون المالكين والمستاجرين/وبالتالي اسم الدعوى اخلاء ماجور
اي عقد بعد التاريخ 1/9/2000يطبق العقد شريعة المتعاقدين والقانون المدني/واسم الدعوى يصبح فسخ عقد او منع معارضة

تحياتي استاذ وسام
من الجميل مناقشة الاستشاره والاجمل مناقشتها مع محامي استاذ .

اهم نقطه معرفة الاجره السنويه اذا كانت اكثر من 1000 دينار فدعوى لا تقام الا بواسطة محامي استاذ ويظهر انها كذلك فما فائدة البحث فيها اذا كان صاحب الاستشاره عليه توكيل محامي ؟ وانا اعتبرة انها لم تعد تهم صاحبها .

الا انها فرصه لدفع وتشجيع طلاب الحقوق على محاولة الاجابه عليها والتمرس في المحامات وبفضل اجابتك قد قطعة عليهم هذه الفرصه .

الان سوف اتناول ردك على الاستشاره بتفصيل وبنسبه لمواد القانون التي ادعم بها رائي سوف اضيفها لاحقا .

اقتباس:

---

ان السؤال المعروض وحتى نتمكن من الاجابة عليه يجب معرفة القانون الواجب التطبيق

---

لمعرفة القانون الواجب التطبيق : ان الايجار وخاصتا المخصص لسكن في السنه العقديه الاولى يطبق القانون المدني وما بعد ذلك يطبق قانون المالكين والمستأجرين ومرد ذلك قرارات محكمة التمييز في السنة الاولى تقام دعوى فسخ عقد إيجار وفي بعد السنه الاولى تقام دعوى اخلاء مأجور ورغم ان هذا القول لا يوجد عليه نص في القانون غير قرارات التمييز وقد فسرة هذا الامر اذا وجد عيب في البيع ولم يمضي عليه سنة يجوز رد البيع او انقاص الثمن على اعتبار ان الايجار بيع منفعه مقابل عوض وان ما يجري على تسليم البيع وما يعد من توابعه يسري على الاجاره في التسليم والتوابع .

وبنظر الى تاريخ العقد سنة 2005 يكون قد مر عليه اكثر من سنه وبتالي يطبق عليه قانون المالكين والمستأجرين فتقام دعوى اخلاء مأجور ولا يطبق عليه القانون المدني .

قانون المالكين والمستأجرين قانون خاص والقانون المدني قانون عام , قانون المالكين والمستأجرين لم يوجد في نصوصه معالجه لحالة وجود عيب في المنفعه ( الشقه ) يطبق القانون العام وهو القانون المدني والقانون المدني يقول اذا وجد هذا العيب خلال السنه فقط وبعد السنه ان وجد عيب او اقيمت الدعوى بعد السنه فانها لا تسمع .

وفي حالة الخطاء في موضوع الدعوى اخلاء او فسخ ترد المحكمه الدعوى .

اقتباس:

---

اي يطبق العقد اولا

---

العقد يستمد قوته من القانون وهذه العباره تعني ان هذا العقد مطابق للقانون وان القانون لا يعطي الحق للمؤجر في انهائه وان المستأجر يستمر في الاجاره بقوة العقد .

اقتباس:

---

ثم القانون المدني ولا يطبق قانون المستاجرين بتاتا

---

هذا القول مخالف لقرارات محكمة التمييز وبحسب ما ذكرت سابقا .

اقتباس:

---

ولمعرفة من يستطيع رفع الدعوى حسب القانون المدني ولمن تعود اثار العقد فيجب معرفة المؤجر
المؤجر هنا هو زيرو واخيه لكل منهما 50%من العقد

---

اثار العقد هي الحقوق التي اكتسبها طرفي العقد بحكم عقد الايجار فحق المؤجر الاجره وحق المستأجر منفعة المأجور الا ان ملكية العقار لم يكتسبها المؤجر من عقد الايجار فانهاء العقد بنسبه للمؤجر هو تصرف المالك في ملكه وفي المادة 2 من قانون المالكين والمستأجرين تعريف المالك هو من يملك حق التصرف فيما يؤجره او الشريك الذي يملك اكثر من النصف وبتالي اثار العقد تعود للعاقد فيحق لشريك الذي يملك النصف او اقل من ذلك اذا كان عقد الايجار باسمه ان يطالب بكامل الاجره وكذلك يحق لشريك الذي يملك النصف او اقل من ذلك وعقد الايجار ليس باسمه ان يبعت انذار عدلي الى المستأجر يطالبه بحصته من الاجره واذا المستأجر لم يدفع حصته فيكون المستأجر قد تخلف عن دفع الاجره وبعد انذاره يحق له ان يخليه ومثل ما ترى ان لكل حاله لها تطبيق في القانون .

اقتباس:

---

وحيث ان عقد البيع باطل وزيرو كما يبدو لايملك وكالة عامة او خاصة وعليه لايستطيع وحده رفع الدعوى دون شريكه بالعقد

---

لانه حسب قانون المالكين والمستأجرين لا يملك احدهما اكثر من النصف حتى يملك حق التصرف ولذلك يجب ان يوكل الثنين معا محامي .

اقتباس:

---

اما ما هو وضع العقد القانوني الان فالجواب ان العقد تم تجديده تجديدا ضمنيا برضا الاطراف

---

حسب نص المادة ( 5 / ب / 1 ) فان العقد ينتهي بانتهاء مدته والاخذ بقاعدة لا ينسب الى ساكت قول والتعديل الاخير للقانون يدل على انه لا ياخذ بتجديد الضمني وما يدل على ذلك المادة ( 5 / ب / 2 ) والمادة ( 21 ) والمادة ( 21 / أ ) وبالاطلاع على هذه المادة اجد ان عبارة ( اخلاء او رد المأجور ) وعبارة ( بانتهاء مدة عقد الاجارة وامتنع المستأجر عن اعادة المأجورخلال مدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ) انه اذا انتهت مدة العقد ولم يكتب عقد جديد يحق للمؤجر رد المأجور بعد انذار المستاجر خلال 10 ايام وان عبارة الرد وهي معروفه في قانون العقوبات مثل رد المسروقات مما يدل على فقد المستأجر الحق الشرعي في استعمال المأجور بعد انتهاء العقد ثم ان عبارة تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ان فترة المهله وهي 10 ايام هي بعد انتهاء العقد واذا انذره قبل انتهاء العقد بمجرد انتهاء العقد يخليه , لوجود ( او ) التي تدل على تساوي انتهاء 10 ايام وانتهاء العقد وبذلك ولا يوجد تجديد ضمني .

اقتباس:

---

منع معارضة

---

دعوى منع معارضة تكون اليد ابتدأ غاصبه اما وجود عقد وانتهى مدة العقد لا تعتبر في القانون انها غاصبه ومن الملاحظ انه اذا انتهى العقد يحق للمؤجر ان يقيم دعوة اخلاء او رد المأجور ولم يطلب أقامة دعوى منع معارضة واذا أقيمة فانها ترد لعدم انطباق واقعة منع المعارضه على هذه الاستشاره .

اقتباس:

---

خلف خاص للبائع

---

هي حاله تهم المشتري ولا توثر على المستأجر وعلى المشتري الذي اصبح المالك الجديد ان يخبر المستأجر انه المالك وان يدفع المستأجر الاجره له بواسطة كاتب العدل ( الاخبار عن طريف كاتب العدل وليس دفع الاجره عن طريق كاتب العدل ) .

اقتباس:

---

اي عقد ايجار بدا سريانه قبل 8/2000يطبق عليه قانون المالكين والمستاجرين/وبالتالي اسم الدعوى اخلاء ماجور
اي عقد بعد التاريخ 1/9/2000يطبق العقد شريعة المتعاقدين والقانون المدني/واسم الدعوى يصبح فسخ عقد او منع معارضة

---

لا يوجد لها واقع قانوني وانما بعد تاريخ 31 / 8 / 2000 هو تاريخ سريان تطبيق القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم 30 سنة 2000 والذي فيه اصبح عقد الايجار لا يجدد بحكم القانون .

الله يسامحك يا استاذ وسام ضيعت علي مناقشة طلاب كلية الحقوق في الاستشاره .

1- إن عدم دفع المستأجر الأجرة خلال السنة العقدية لا يعطي الحق للمؤجر بطلب إخلاء المأجور وإنما له الحق بالمطالبة بالأجرة المستحقة ، وطالما أن السبب الذي استند إليه المدعي بطلب الإخلاء لم ينشأ في السنة العقدية الثانية وإنما خلال السنة العقدية الأولى فلا يحق للمدعي الاستفادة من أحكام قانون المالكين والمستأجرين بطلب الإخلاء وإنما ينحصر حقه بطلب فسخ العقد وتكون الدعوى غير قائمة على أساس من القانون .

2- يشترط لإضافة سبب جديد للدعوى استنادا المادة (115/3) من قانون أصول المحاكمات المدنية بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله وحيث أن الدعوى بالنسبة لموضوعها الأصلي - الإخلاء- لم تكن قائمة على أساس صحيح من القانون لأنها ليست دعوى إخلاء فإن ذلك يستدعي رد الطلب لأنها أقيمت استناداً إلى سبب تحقق خلال السنة العقدية الأولى .

البطلان يرجع الى عيب في ركن من أركان العقد بخلاف الفسخ الذي يرد على عقد سليم ومستوف لشروطه واركانه فينشأ صحيحا واذا لم ينفذ أحد المتعاقدين التزامه فللمتعاقد الآخر طلب الفسخ وفقا لما تقضي به المادة (246) من القانون المدني، فالفسخ لا يكون الا في العقود الصحيحة الملزمة للجانبين وفق شروطه الخاصة. وعليه فان تكييف الدعوى بأنها دعوى منع معارضة وليست دعوى فسخ للدعوى المقامة من الشريكين في العقار المشترك على الشيوع ضد المستأجر الذي استأجر من الشريك الثالث وبالتالي رد الدعوى لانها مقامة خلافا للقانون ولا يرد القول ان لائحة الدعوى تضمنت منع المعارضة اذ العبرة بالطلب الاصلي وهو فسخ العقد وليس لما يترتب عليه من أثار قانونية اضافة الى ان الوكالة المعطاة للمحامي لم تتضمن التوكيل باقامة دعوى منع المعارضة التي تقام على واضع اليد بصورة غير مشروعة ابتداء لبطلان العقد الذي لا يرتب أثرا .

يستفاد من نصوص قانون المالكين والمستأجرين ان المشرع لم يتقيد بالقواعد العامة لعقود الايجار وانما وضع قواعد خاصة مستثناة من القواعد العامة، وتقضي القواعد الخاصة باعتبار عقد ايجار العقار المعقود مع المالك الاصلي - البائع - ساريا بحق خلفه المشتري دون ان يشترط لهذا ان يكون عقد الايجار ثابت التاريخ وبذلك فلا يعتبر المشتري لغايات قانون المالكين والمستأجرين من الغير ويعتبر عقد الايجار المعقود بين المالك السابق والمستأجر ساريا بحق مشتر العقار ولو لم يكن ثابت التاريخ ما دام ان المشتري لم يثبت تواطؤ المستأجر والمؤجر على تقديم تاريخ عقد الايجار على تاريخ البيع .

1- لا ينقل عقد الإيجار حقا من ذمة المؤجر إلى ذمة المستأجر ، وإنما ينشئ في ذمة المؤجر التزامات بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .


ولذا فإن التعهد به ولو صدر في هذه الحالة من غير المالك لا يكون محله مستحيلا استحالة مطلقة ، وبالتالي فلا مانع يمنع من انعقاده صحيحا ، وينبني على ذلك أن قيام المدعية - التي تملك نصف المأجور- بتأخير حصتها وحصة شريكها فيه - أي الشقة موضوع الدعوى - إلى المدعى عليها هو عقد صحيح فيما بين المتعاقدين وملزم لهما ، ولا يجوز لاحدهما إبطاله بسبب عدم ملكية المؤجر .


2- إن أثر العقد ينصرف إلى المتعاقدين ( المادة 206 مدني ) وأن حقوق العقد يجب على كل من الطرفين الوفاء بما أوجبه العقد منها (مادة 199/2 مدني)..


3- إذا أوفت المؤجرة بما أوجبه عليها العقد ومكنت المستأجرة من الانتفاع بالمأجور، ولم يصدر أي اعتراض من المالك الآخر على ذلك. فإن تخلف المسـتأجرة عن دفع الأجرة المستحقة يجعل من حق المؤجرة المطالبة بكامل أجرة العقار الذي قامت بتأجيره..