اخي السائل :تجاوز المستاجر حدود المنفعة الى خارج الشقة جوابه المادة(793) من القانون المدني :
1. لا يجوز للمستاجر ان يتجاوز في استعمال الماجور حدود المنفعة المتفق عليها في العقد فان لم يكن هناك اتفاق وجب الانتفاع به طبقا لما اعدت له وعلى نحو ما جرى عليه العرف .
2. فاذا جاوز في الانتفاع حدود الاتفاق او خالف ما جرى عليه العرف وجب عليه ضمان ما ينجم عن فعله من ضرر .
السيد ليث :
سابدأ بالرد على كثير من التفاصيل التي جانب الصواب على مدار ردودك بنصوص القانون والشرح وما ساقوم به لسببين اولهما اسلوبك القتالي الذي ينبىء بمحامي يتمسك بوجه نظره حتى النهاية والثانية اني ازعجني انك تقوم بتخطئة محاورك باستخدام عبارات قاسية يرجى عدم تكرارها لانها وان اختلفنا فقد تختلف محكمة التمييز بالقرار الواحد ويصدر قرار مخالفة وان من اهم مميزات المحاماه ان نختلف بالراي:
م(700)مدني l(1. على المستاجر رد الماجور عند انقضاء مدة الايجار الى المؤجر بالحالة التي تسلمه بها .
2. فاذا ابقاه تحت يده دون حق كان ملزما بان يدفع للمؤجر اجر المثل مع ضمان الضرر)
أي اخي العزيز ان العقد ينتهي بانتهاءه وتنقلب يد المستاجر الى يد غاصبة تستلزم اجر المثل والضرر!!
ولا اجتهاد في مورد النص ....
اما ما قمت به من قص النص فيما يتعلق باثبات وجهة نظرك فهذا هو كامل النص وناطق بما فيه :
م(707)انتهاء الايجار
1. ينتهي الايجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائيا.
2. اذا انتهى عقد الايجار وبقي المستاجر منتفعا بالماجور((( برضى المؤجر الصريح او الضمني))) اعتبر العقد مجددا بشروطه الاولى .
وهنا لايخالفك انه اذا حصل موافقة ضمنية على التجديد (اذا حصل)يجدد العقد ولكن في الدعوى السابقة لم يصدر عن المؤجر أي موافقة ولا يؤخذ على صامت قول ...وانت مصمم على تطبيق هذا النص ولكن لوكان هناك موافقة لكنت اول من وافقك الراي ولكن انت برأيك تعطي الغاصب حق تجديد العقد والذي يتنافي مع التعديل الجديد من قانون المالكين فأرجومنك مراجعة رايك بروية .
اما قيامك بتوريد قرار تمييز يعاكس رأيك تماما فهذه موضوعية منك تشكر عليها :
(((...الكلام الك :..وهذا حكم تمييز سابق:
وعليه فان استمرار المستأجرة باشغال الشقة السكنية بعدانتهاء مدة السنة (برضى المؤجر) وبدون موافقة مجلس مؤسسة الاسكان يعتبر تجديدا للعقدبشروط وفقا لاحكام المادة (2/707) من القانون المدني>>>
يستفادمنه:: اذا انتهت مدة العقد وبقي المستاجر شاغلا للماجور دون اعتراض المؤجر يعدتجيدا ضمنيا للعقد لمدة عقدية مماثلة وبنفس الشروط))
-صحيح انك لم تورد رقم القرار ولكن يقول القرار كما انا سبق وبينت تماما (برضى المؤجر )ولو في دعوانا ثبت وجود رضا لما كان هناك خلاف وليس (دون اعتراض)كما تفسره انت وهناك فرق ان القبول فعل ايجابي يجب اثباته من المؤجر اما عدم الاعتراض كما انت فسرت النص فهو فعل سلبي وقد يعني الصمت حسب رايك وهذا مخالف للنص الذي يشرح نفسه.
وانا من سيزودك بقرارات تمييز :
888/2005(* اذا انتهت مدة الإيجار بالنسبة للمستأجرين قبل إقامة الدعوى بمدة طويلة ولم يقوما بتجديد العقد ، فانه لم يعد للعقد وجود قانوني وأن يد المدعى عليه تعتبر يد غصب ، وأن غصب العقار وثبوت ذلك يستوجب الحكم بمنع المعارضة ، كما أن ذلك يستوجب الحكم بأجر المثل)
314/99(* حيث ان مدة الاجارة هي خمس سنوات من تاريخ 31/ 1/ 1988 فانها تنتهي بتاريخ 31/ 1/ 1993 عملا بالمادة (707) من القانون المدني وحيث انه لم يتم تجديد العقد وتسجيل ذلك لدى دائرة التسجيل المختصة فان يد المميز المدعى عليه بعد انتهاء مدة الاجارة على العقد تكون غير مشروعة .)
2346/2004
(1. يلزم المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء مدة الإجارة وبالأجر المسمى في العقد وبأجر المثل عندما تصبح يده غاصبة وفقاً لأحكام المادتين 700 ، 279 من القانون المدني .)
اخي العزيز يبدو واضحا معنى عبارة يلزم في القانون وفي القرارات السابقة أي من واجبات المستاجر الالزامية ان يقوم هو بتسليم الماجور للمؤجر .
اما وقد اثرت ما اثرت فانني سارد عليك : انت قلت :
(-انذارك خاطيء يجب عليك انذاره قبل شهر من انتهاء العقد على الاقل او حسب الاتفاقاي قبل 17/8/...) وهنا اخالفك الرأي لانه ليس واجبا على المؤجر توجيه انذار يخبر فيه المؤجر المستاجر ان العقد سينتهي او انه لايرغب بالتجديد ولا يوجد نص يسعف رأيك ولا قرار تمييزي لان العقود بموجب القانون تنتهي بانتهاء مدتها (وانني اعترف كعرف قانوني من المحامين انهم يقومون عادة بتوجيه هذا الانذار لقطع الطريق على المستاجر لاثارة أي بلبلة بالدعوى )اما اشارتك لموضوع 3 اشهر وان رجعت للعقود الايجارية ستجد اخي انها من واجبات المستاجر فقط وليس المؤجر !!ونصت على ان على المستاجر ان لم يرغب بتجديد العقد عند انتهاء مدته ان يخبر المؤجر خطيا برغبته قبل 3اشهر على الاقل (ان قبل المؤجر)!!م2 من عقود الايجار
((الانذار لا يرتب اثرا اذا كان خارج المدة المتفق عليها سابقا اوبعد انتهاء المدة العقدية ولو بيوم واحد))هناك مخالفتا ن بطرحك :ما دام ان العقد انتهى وعليه فقد انتهت العلاقة العقدية وان الانذار العدلي لايكون الاحيث يوجد عقد وهذه القاعدة العامة والاصل خصوصا اذا كانت الدعوى منع معارضة وغصب فلا حاجة لتوجيه انذار عدلي .
ثانيا : اما اذا نص القانون ونوع الدعوى على وجوب توجيه انذار عدلي كحالة رغبة المؤجر اللجوء للطلب المستعجل للاخلاء (((فهنا لابد من توجيه الانذار))لانه واجب قانوني وان تفسيرك السابق معترض عليه جملا وتفصيلا بسبب انك جانبت الصواب في تحليلك للنص القانوني الواضح اصلا من حيث مدة الانذار حيث قلت:
((اما اذا المالك بتقديم طلب الى قاضي الامور المستعجلة بتاريخ لاحق على انتهاء مدةالعقد فهذا الطلب مرفوض لانه بعد الانتهاء من مدة العقد والدخول بمدة اخرى لذلكاصبح سبب وجود المستأجر في العقار هو العقد الجديد(المجدد ضمنيا)))جوابي لااجتهاد بمورد النص ...
م22مالكين المادة22-
((يجوز للمؤجر بموجب عقد اجارة خطي اتباع الاجراءاتالتالية لاخلاء او استرداد العقار المأجور واستلامه خالياً من الشواغل اذا كان سببالاخلاء او الاسترداد انتهاء مدة عقد الاجارة وفق احكام العقد او وفق احكام الفقرة (أ) او الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون :-
أ- اذا قام المالك باخطار المستأجر بلزوماخلاء او رد المأجور ((بانتهاء مدة عقد الاجارة)) وامتنع المستأجر عن اعادة المأجورخلالمدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او(( تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهمالاحق(( ، فيعتبر ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلبالى قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار باخلاء اواستردادالمأجور وللقاضي او من ينتدبه اجراء الكشف لاثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلكضرورياً))
تعني عبارة انتهاء مدة العقد السابقة ان من شروط توجيه الانذار ان تكون من نوع الدعاوى العقدية المبنية على انتهاء العقد –واعطت خيارين ..توجيه احدهما ان يتم توجيه الانذار فور انتهاء العقد وبمجرد انتهاء مدة ال10ايام يحق للممنذر تقديم الطلب وليس كما سبق وشرحت شرحا اعتقد انه غريب عن النص.ولا يحتمله.
اما قولك ) وللاضافة الانذار وحده لايكفي اصلا بل لا بد من اللجوء الى القضاء وهذا يستفاد منالمادة 690 مدني اي انه اذا قام شخص بانذار المستأجر ولم يرفع دعوى حسب الاصول ايضايتجدد العقد ضمنيا
انا سبق وذكرت قرارات لمحكمة التمييز تؤكد رايي 1-(اين القرار هذا وان ما تقوله خطير ويناقض كلامك اذ كيف اوجه انذارا اخبر المستاجر فيه انني لن اجدد العقد (مثلا حسب كلامك قبل 3 اشهر)ثم تقول اني اذا لم ارفع دعوى يعتبر العقد تجدد واشير الى كلامك انك نصحت السائل ان يوجه الانذار منذ الان قبل شهر 3 القادم وبناء على اخر رأي لك ايضا سيتجدد العقد ؟؟؟؟؟؟
2- اخي كلامك السابق ليس بالقانون سند له ولا يوجد قرار تمييز بذلك لانك تتناقض وتخالف الاسس والقواعد العامة بالقانون بشكل صارخ ولا يوجد نص قانوني يسعفك والدليل على كلامي ان المؤجر قد يوجه انذار بدفع الاجور في سنه وانذار ثاني في سنة لاحقة ويوجه انذار في السنة الرابعة ويحكم له بالاخلاء ولا يوجد مدة للانذار ....
واخيرا :ان الخلاف الذي احتدم مع اخوتك المحاورين هل بقاء المستاجر ولو ليوم واحد بناء على كلامك بعد العقد يعتبر تجديد للعقد ونحن نقول انه لابد من اثبات وجود قبول صريح او ضمني على ذلك حسب النص
وان اثبات ذلك خاضع لجميع وسائل الاثبات .وان الاختلاف في الرأي لايفسد للود قضية ؟؟ّّّ
2615/2004
(1. تعني إقامـة المميز ضـده دعوى إخلاء المأجور لدى محكمة صلح الكرك بمواجهة المميز ، تصريحاً منه بعدم موافقته على أن يشغل المميز العقار موضوع الدعوى وأنه لا يجوز إهمال هذا التصريح والأخذ بدلالة التصرف الضمني لمخالفة ذلك لنص المادة 215 من القانون المدني في انه لا عبرة للدلالة في مقابل التصريح. وحيث أن الحكم الصادر في القضية الصلحية والذي قضى بإلزام المميز بإخلاء المأجور موضوع الدعوى قد اكتسب الدرجة القطعية وانتهى عقد الإيجار بين طرفي الدعوى فلا يرد القول أن قبض المميز ضده عاكف لأجور بعض الأشهر تجديداً أو امتداداً لعقد الإيجار طالما أن هذا العقد انتهى بحكم قضائي قطعي اصبح عنواناً للحقيقة وحجة بما قضى فيه ، وقد سار الاجتهاد القضائي على أن قبض المؤجر للأجور المتحققة له بذمة المستأجر ليس له تأثير على حق المؤجر في طلب التخلية لان مثل هذه الأجرة هي حق للمؤجر وان استيفاء الشخص لحقوقه لا يفقده أي حق آخر نص عليه القانون (القرار التمييزي رقم 2/77 صفحة 744 من مجلة نقابة المحامين لعام 1977) .
)