>>معلومات قانونية سريعة:: “ما مدى الزامية اقامة المرأة في بيت الزوجيه وان كان خارج المملكه ؟؟ وما الاثر المترتب على امتناعها عن ذلك ؟؟
ج. يهيئ الزوج المسكن المحتوي على اللوازم الشرعية حسب حاله وفي محل إقامته أو عمله وعلى الزوجة بعد قبض مهرها المعجل متابعة زوجها ومساكنته فيه ، وعليها الانتقال إلى أي جهة أرادها ولو خارج المملكة بشرط أن يكون مأموناً عليها وأن لا يكون في وثيقة العقد شرط يقتضي خلاف ذلك ، فإذا امتنعت عن الطاعة يسقط حقها في النفقة.„
  • 11-21-2013, 01:45 PM
    أحمد أبو زنط
    نص قانون المالكين والمستأجرين الجديد رقم 14 لسنة 2013
    ننشر لكم قانون المالكين والمستأجرين الجديد رقم 14 لسنة 2013 وفقا لآخر التعديلات حيث تم تعديل قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 بالقانون رقم 14 لسنة 2013 وبتعديل نص الفقرة 2/أ/5 من القانون الاصلي واضافة الفقرات رقم 3 و 4 كما عدلت المادة 7 من القانون الاصلي

    قد عدل هذا القانون بموجب القانون المعدل رقم 14 لسنة 2013 والمنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم 5253 بتاريخ 17/11/2013 ، وقد نص القانون في مادته الأولى على سريانه من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية ، وعليه فإن هذا القانون بتعديلاته الجديدة قد أصبح سارٍ منذ تاريخ نشره بتاريخ 17/11/2013.

    كما ننشر لكم اهم قرارات المحاكم بخصوص قانون المالكين والمستأجرين بالاضافة للقرارات التفسيرية ذات العلاقة ضمن الهوامش


    المادة 1
    - اسم القانون وتاريخ العمل به
    يسمى هذا القانون ( قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1994 ) ، ويعمل به بعد (شهرين)[1] من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

    المادة 2- تخصيص معاني الكلمات

    يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك :

    العقار: المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي.
    المالك: من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار و أي شخص تنتقل إليه الملكية من المالك الأصلي.[2]
    المستأجر: الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الإجارة.
    بدل الإجارة: البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة مضافاً إليه أي زيادة متحققة عليه بموجب أحكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له .
    العرصة: الأرض الخالية من البناء.


    المادة 3
    - استثناءات تطبيق القانون (نطاق التطبيق)[3]
    تطبق أحكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في أنحاء المملكة باستثناء ما يلي:-

    • العقارات المؤجرة لأغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان.
    • العقارات أو الأجزاء منها التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى أولئك الأشخاص وبسببه سواء اكان السكن مقدما مقابل بدل اجارة او دونه، او كان من قبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل او المرتبط به أو كان جزءا من الاجر أو لم يكن كذلك، ويعتبر حق اشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بأنتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لاخلاء العقار.
    • العقارات أو الاجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامة او البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها.
    • أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو أشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به





    المادة 4- إثبات الإجارة وحكم العقود المبرمة قبل نفاذ القانون[4]

    • يجوز للمستأجر إثبات الإجارة بجميع طرق الإثبات في العقود اللاحقة التي تجري بعد نفاذ هذا القانون.
    • عقود الإجارة التي أبرمت قبل نفاذ هذا القانون ممن يملك حق التأجير بمقتضى الأحكام القانونية النافذة آنذاك ، تعتبر قانونية ومعمولا بها




    المادة 5- الامتداد القانوني، تعديل الإيجار وإخلاء المأجور[5]


      1. على الرغم من أي اتفاق مخالف، يحق للمستأجر بموجب عقد إجارة مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة الإجارة العقدية وفقا لأحكام العقد وشروطه.
      2. مع مراعاة الزيادات القانونية التي طرأت على بدل الاجارة للعقارات المؤجرة قبل 31/8/2000 بموجب التشريعات السابقة على نفاذ أحكام هذا القانون او بالاتفاق بين المالك والمستأجر، يضاف إلى بدل الاجارة لجميع تلك العقارات المؤجرة منها لغايات السكن أو لغايات اخرى زيادة نسبية عادلة يحددها مجلس الوزراء عند نفاذ أحكام هذا القانون وفق نظام يصدر لهذه الغاية على أن تكون هذه الزيادة محققة للعدالة والسلم الاجتماعي في مختلف مناطق المملكة أو اي جزء منها.
      3. على مجلس الوزراء إعادة النظر ببدل الإجارة بالنسب المئوية التي يراها محققة للعدالة والسلم الإجتماعي في مختلف مناطق المملكة أو أي جزء منها كل خمس سنوات وفقا للنظام الصادر بمقتضى أحكام هذا القانون.
      4. تسري أحكام هذه المادة على الدعاوى المنظورة التي لم يفصل بها بحكم قطعي قبل تاريخ نفاذ هذا القانون أما الدعاوى التي فصل بها بموجب أحكام القانون رقم (22) لسنة 2011 المتعلقة ببدل اجر المثل فلا تسري عليها الزيادات المنصوص عليها في هذه المادة قبل مرور عشر سنوات من تاريخ نفاذ أحكام هذ القانون.



    ب -

    1. أما عقود الإيجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن او لغيره ، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها.
    2. إذا نص العقد على تجدده تلقائياً، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية. [6]


    ج- على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:

    1. اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة، أو اي جزء منه مستحق الاداء قانونا، او تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها او خالف اي شرط من شروط عقد الاجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب انذار عدلي.[7]
    2. إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لإنذار جديد.
    3. اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.
    4. اذا سمح المستأجر لشريك او شركة باشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الاجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للاخلاء ويسري هذا الحكم الاخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد اسرته العاملين معه في نفس العقار.
    5. اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31-8-2000 بلا اشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر او اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
    6. اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
    7. اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.
    8. اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح باحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه اعادته الى ما كان عليه قبل احداث الضرر أو يسمح باحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك.
    9. اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لأحكامه.
    10. اذا انشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقارا بدلا عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن. [8]



    المادة 6
    - بناء المالك على سطح العقار المؤجر[9]


    • يسمح للمالك بالبناء على سطح عقاره المؤجر اذا لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
    • للمالك الحق في تخلية الدرج المؤجر المؤدي الى سطح عقاره اذا رغب في البناء على ذلك السطح شريطة أن يكون قد حصل على رخصة بالبناء. وان لا يكون للسطح طريق آخر مساو لذلك الدرج في صلاحيته من جميع الوجوه في الوصول الى السطح وفي هذه الحالة يعطى لمستأجر الدرج على وجه الاستقلال تعويض يعادل اجرة خمس سنوات محسوبة وفقا للاسس الواردة في هذا القانون.
    • يشترط ان يتم البناء على السطح بصورة لا تؤدي الى الاضرار بالمستأجر او الانتقاص من انتفاعه بالمأجور بشكل جوهري.
    • تسري أحكام هذه المادة على العقارات المؤجرة قبل نفاذ هذا القانون.




    • المادة 7-الامتداد القانوني للورثة والزوجة المطلقة[10]

      • يستمر حق افراد أسرة المستأجر الذين كانوا يقيميون معه في المأجور قبل وفاته في العقارات المؤجرة لغايات السكن قبل 31/8/2000 في إشغال المأجور وفقا لأحكام هذا القانون. كما يستمر حق ورثة المستأجر الشرعيين أو أحدهم وزوجته في إشغال العقارات المؤجرة لغير غايات السكن، على أن تنقطع حقوق الزوجة المتوفى عنها زوجها في الاستمرار باشغال المأجور حال زواجها من آخر.
      • يستمر الحق في إشغال المأجور لغايات السكن الى الزوجة المطلقة مع أولادها الذين هم في حضانتها ان وجدوا وذلك في حال صدر حكم قطعي من محكمة مختصة بطلاق تعسفي أو انفصال كنسي عند ترك الزوج للمأجور.




    المادة 8- نطاق تطبيق حق الامتداد القانوني على الأشخاص[11]

    لا تسري أحكام المادة -5- من هذا القانون فيما يتعلق بحق المستأجر في الاستمرار في إشغال العقار بعد انتهاء إجارته على مواطني أي دولة أخرى غير المملكة الأردنية الهاشمية أو الهيئات التابعة لتلك الدولة إلا إذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الأردنيين والهيئات الأردنية مثل هذا الحق، ويقع على المستأجر عبء إثبات ذلك.

    المادة 9- تخلية العقار لغايات تغيير أو تعمير وهدم في البناء[12]


    • يحق للمالك تخلية العقار اذا رغب في اجراء تغيير أو تعمير وهدم فيه أو في البناء الذي يؤلف العقار قسما منه على وجه يؤثر في العقار، اذا توفرت الشروط التالية مجتمعة:


    1. ان يكون قد مضى على انشاء البناء اربعون عاما.
    2. ان يكون قد مضى على عقد الاجارة اثنا عشر عاما.
    3. ان لا يكون بامكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق الى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم.
    4. ان يكون قد استصدر رخصة قانونية بالبناء.
    5. ان يكون المالك قد اخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر، على أنه اذا كان في العقار أو الجزء من العقار المراد هدمه أكثر من مستأجر واحد، فلا يجوز تنفيذ الاحكام التي تصدربالاخلاء بمقتضى هذه المادة الا بعد صدور احكام مماثلة بحق المستأجرين الاخرين او الحصول على موافقتهم الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار، وتعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ



    • يتضمن الاخطار العدلي المشار اليه في البند -5- من الفقرة السابقة، الطلب الى المستأجر ان يقوم بأعلام المالك بواسطة الكاتب العدل فيما اذا كان يختار التعويض الذي يستحقه او العودة الى الماجور بعد اعادة بنائه بأجر المثل وذلك خلال شهرين من تاريخ تبليغه الاخطار ويكون الحق في العودة مقيدا بنفس كيفية الانتفاع أوبغاية مماثلة لا تتعارض مع مقتضيات التنظيم. وفي حالة عدم اجابة المستأجر على الاخطار الموجه اليه خلال المدة المعينة يعتبر بأنه قد اختار التعويض.
    • اذا اختار المستأجر التعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الاخلاء ولم يتم الاتفاق بينه وبين المالك على مقدار التعويض يحق لاي منهما اقامــــة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتقديره.
    • اذا اختار المستأجر العودة الى العقار في البناء الجديد الذي تم الترخيص بانشائه وتعذر عليه ذلك بسبب عدم قيام المالك بهذا الانشاء خلال ثلاث سنوات من تاريخ سريان الرخصة بصورة تمكن المستأجر من إشغاله أو لرفض المالك إعادة المستأجر إلى العقار رغم إتمام إنشائه أو تغيير طبيعة أو صفة استعماله فللمستأجر الحق في إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الإخلاء.
    • على المالك إخطار المستأجر بوساطة الكاتب العدل بأنه قد أتم إنشاء البناء الجديد وان على المستأجر إبداء رغبته في العودة إلى العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الإخطار وذلك بمقتضى جواب بوساطة الكاتب العدل.
    • إذا أبدى المستأجر رغبته في العودة إلى العقار خلال المدة المبينة في الفقرة (هـ) من هذه المادة ينظم المالك والمستأجر عقد إيجار جديدا بالشروط التي يتفقان عليها وفي حال عدم اتفاقهما يحق لأي منهما إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتحديد بدل اجر مثل سنوي للعقار بتاريخ إقامة الدعوى.
    • إذا نكل المستأجر عن العودة إلى العقار أو عن دفع بدل اجر المثل المقدر من المحكمة فيسقط حقه في المطالبة بأي تعويض ويحق للمالك مطالبته ببدل العطل والضرر الذي لحق به



    المادة 10
    - إخلاء المأجور الآيل للسقوط
    يجوز إخلاء المأجور دون تعويض إذا كان آيلا للسقوط أو معرضا سلامة الآخرين أو ممتلكاتهم للخطر.

    المادة 11- إخلاء العرصة [13]
    أ - لمالك العرصة المؤجرة لأي غرض الحق في تخليتها إذا توافر الشرطان المنصوص عليهما في البندين (4) و(5) من الفقرة (أ) من المادة (9) من هذا القانون دون ان يكون للمستأجر الحق في العودة إلى العقار ويقتصر حقه على التعويض الذي يتم تقديره من المحكمة المختصة.
    ب- اذا كان في العرصة المطلوب تخليتها أي بناء أقامه المستأجر بموافقة المالك - باستثناء الأكشاك أو غرف الحراسة أو ما يماثلها- فلا يجوز الحكم بتخلية العرصة إلا إذا كان قد مضى على إقامة ذلك البناء عشر سنوات على الأقل.


    المادة 12
    - كيفية دفع بدل الإجارة
    إذا لم تكن كيفية دفع بدل الإجارة مبينة في العقد فتعتبر الأجرة مشاهرة تدفع في بداية كل شهر من أشهر العقد.

    المادة 13- بدل الإجارة أثناء مدة الدعوى المتعلقة بالمأجور[14]

    • يلزم المستأجر بدفع بدل الاجارة أو اي قسط منه مستحق الاداء طيلة المدة التي تستغرقها رؤية الدعوى المتعلقة بالمأجور ويكون التخلف عن دفعه سببا مضافا لاسباب دعوى التخلية القائمة اذا طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الاجرة المستحقة ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه أو تبليغ وكيله أمر المحكمة أو اذا لم يثبت انه دفع تلك الأجرة.
    • دون الاخلال باحكام المادة (19) من هذا القانون ، اذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور او تسليمه عند انتهاء مدة الاجارة، يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه اما على اساس اجر المثل او بدل الاجارة المحدد بالعقد وفقاً لما يختاره المالك وذلك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور او اي دعوى اخرى لاسترداد المأجور امام محكمة الدرجة الاولى .
    • على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الاخلاء او دعوى منع المعارضة او اي ]دعوى[[15] متعلقة بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم بالاجرة المستحقة والتعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة واي مطالبات اخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى.


    المادة 14
    - نطاق تطبيق بدل الإجارة من حيث الزمان
    يعتبر بدل الإجارة الذي حدده هذا القانون مطبقا من تاريخ نفاذ أحكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود.


    المادة 15
    إيداع الأجرة في صندوق المحكمة [16]
    يعتبر إيداع الأجرة إلى صندوق المحكمة التي يقع العقار ضمن منطقتها إيداعا قانونيا ووفاء، ويرسل ديوان المحكمة إشعارا إلى المالك بالإيداع ودعوة للاستلام مقابل رسم مقطوع قدره دينار واحد يدفعه المودع.

    المادة 16
    - تعديل الأجرة كل 5 سنوات لعقود الامتداد القانوني
    تتم إعادة النظر في بدل الإجارة كل خمس سنوات وفقا لأحكام البند (2) من الفقرة (أ) من المادة (5) من هذا القانون.

    المادة 17-
    حكم إزعاج المستأجر لتخلية العقار أو رفع الأجرة

    • اذا قام المالك او أمر بالقيام بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر أو الضغط عليه لتخلية العقار أو زيادة الأجرة كقطع المياه أو سد المجاري او أتلاف أي من الأشياء التابعة له أو كانت فيه أو إزالتها أو تعطيل الخدمات المشتركة فللمستأجر تصليح أو اعادة أو تركيب ما تم إتلافه أو إزالته بعد إخطار المالك بذلك وحسم النفقات من بدل الإجارة.
    • إذا لم يؤد المؤجر كل الخدمات المتفق عليها أو بعضها صراحة أو ضمنا دون مسوغ مشروع للمستأجر أن يطالب المؤجر عن كل واقعة منها بتعويض عادل.[17]
    • للمحكمة إذا رأت غبنا يلحق بالمؤجر في عقود الإجارة الذي يشمل الماء والكهرباء وما ماثلها من خدمات أن تحكم بتقدير قيمة تلك الخدمات الملحوظة حين العقد وتفريقها عن الأجرة وإلزام المستأجر بما يزيد على ذلك.


    المادة 18- اعتبار عقد الإجارة سندا تنفيذيا
    يعتبر عقد الإجارة سنداً تنفيذيا قابلاً للتنفيذ للمطالبة بالأجور المستحقة بموجبه لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق أحكام التشريعات النافذة.

    المادة
    19- إجراءات إخلاء العقار لانتهاء مدة العقد
    يجوز للمؤجر بموجب عقد إجارة خطي إتباع الإجراءات التالية لإخلاء أو استرداد العقار المأجور واستلامه خالياً من الشواغل إذا كان سبب الإخلاء او الاسترداد انتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد او وفق أحكام الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون:-

    • اذا قام المالك باخطار المستأجر بلزوم اخلاء او رد المأجور بانتهاء مدة عقد الاجارة وامتنع المستأجر عن اعادة المأجور خلال مدة عشرة ايام من تاريخ تبليغه الاخطار او تاريخ انتهاء مدة عقد الاجارة ايهما لاحق ، فيعتبر ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب الى قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار باخلاء او استرداد المأجور وللقاضي او من ينتدبه اجراء الكشف لاثبات واقع حال المأجور اذا وجد ذلك ضرورياً .
    • يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ اذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين :-


    1. انقضاء مدة عشرة ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه او تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف ان تنظر في هذا الطعن مرافعة .
    2. تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية يقدر قيمتها قاضي الامور المستعجلة او المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر اذا تبين ان المالك غير محق بطلبه .


    • على الرغم مما ورد في اي قانون اخر ، لا يكون المالك ملزماً باقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي باخلاء او استرداد المأجور ، كما لا يمس القرار المستعجل حق اي طرف باقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الاخر لتقديم اي ادعاءات او مطالبات وفق احكام التشريعات النافذة .
    • اذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون ان يقدم المستأجر دعوى موضوعية امام المحكمة المختصة بخصوص عقد الاجارة موضوع القرار المستعجل فعلى قاضي الامور المستعجلة انهاء مفعول الكفالة العدلية او اعادة الكفالة المصرفية الى المالك بناء على طلبه .
    • اذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الاخطار واجراء الكشف المشار اليهما في الفقرة (أ) من هذه المادة ، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الاخلاء او الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (1) و(2) من الفقرة (ب) من هذه المادة .


    المادة 20
    -
    إذا عرض المستأجر على المالك استلام العقار المأجور بسبب انتهاء مدة الإجارة وامتنع المالك عن استلامه رغم تبلغه انذاراً عدلياً بذلك ، يجوز للمستأجر ان يقدم طلباً الى قاضي الامور المستعجلة لتسليم العقار المأجور إلى المحكمة وذلك دون الاخلال بحقوق الطرفين وفق أحكام العقد .

    المادة 21

    يلغى قانون المالكين والمستأجرين رقم - 62 - لسنة 1953 وتعديلاته.

    المادة 22
    -
    رئيس الوزراء والوزراء مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون.



    انظر ايضا: نظام الزيادات النسبية على بدل الإجارة رقم (78) لسنة 2013


    [1] عدل هذا القانون بموجب القانون المعدل رقم 14 لسنة 2013 والمنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم 5253 بتاريخ 17/11/2013 ، وقد نص القانون في مادته الأولى على سريانه من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية ، وعليه فإن هذا القانون بتعديلاته الجديدة قد أصبح سارٍ منذ تاريخ نشره بتاريخ 17/11/2013.


    [2] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) رقم 2149/1999
    عرفت المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين المالك من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك المالك ما يلزم على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار وأي شخص تنتقل إليه الملكية من المالك الأصلي وحيث أن المقصود من نسبة 51% الواردة في تعريف المالك هو أنه لا يحق للشريك الذي يملك أقل من 51% من إقامة دعوى الإخلاء وليس المقصود من ذلك المطالبة بالأجور المستحقة وعليه وحيث أن المدعي (المميز ضده) يملك حصة واحدة من أربع حصص في العقار وهو الذي أجر العقار ولم يعترض عليه بقية الشركاء ولم ينازعوا فيه وبما أن المدعي تعاقد مع المدعى عليه باسمه الشخصي فإن حقوق العقد تعود للمتعاقد وينتصب خصما للمستأجر للمطالبة بكل ما يرتبه عقد الإيجار ومنها مستحقة على المستأجر الذي أخلى العقار فلا يستطيع المدعى عليه والحالة هذه إثارة بطلان العقد لأنه أحد طرفيه ويحكمه هذا العقد وشروطه أعمالا للقاعدة الفقهية من سعى في نقض ما تم من جهته فسعيه مردود عليه فتخلف المستأجر عن دفع الأجرة خمسة أشهر يجعل الحكم للمدعي بهذا المبلغ متفقا وأحكام القانون..
    قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) رقم 533/1999
    استقر الاجتهاد على أن عقد الإيجار الذي يوقعه أحد الشركاء ولا يملك ما يزيد عن نصف العقار المؤجر وفقا لمتطلبات المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 لا يعتبر باطلا بل هو عقد صحيح موقوف على إجازة باقي الشركاء كعقد الفضولي وفق مقتضيات أحكام المادة 171 من القانون المدني وحيث أن المادة 175 من القانون المدني تنص على انه إذا أجيز التصرف الموقوف نفذ مستندا إلى وقت صدوره واعتبرت الإجازة اللاحقة كالوكالة السابقة فعلية وحيث أن عقد الإيجار الموقع من أحد الشركاء السابقين قد أجازه باقي الشركاء فان هذه الإجازة ينصرف أثرها إلى وقت انعقاد الإجارة ويكون عقد الإيجار الذي يستند إليه المدعى عليه صحيحا منذ تاريخه ويده على العقار موضوع الدعوى مشروعة وتستند إلى مسوغ شرعي وقانوني وحيث أن انتقال ملكية العقار المؤجر إلى مالك جديد لا يبطل العقد فيستمر سريان عقد إيجاره للمدعى عليه بمواجهة المالك الجديد المدعي وفق نص المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين والتي عرفت المالك بأنه أي شخص تنتقل إليه الملكية من المالك الأصلي وهذا ما استقر عليه الاجتهاد.

    [3] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) رقم 759/1999
    يشترط لاستثناء العقار المؤجر من أحكام قانون المالكين والمستأجرين ان يكون العقار مملوكا لاحدى المؤسسات الحكومية وان يكون العقد من عقود الاستثمار وفقا للمادة 3/ح من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وعليه وحيث ان عقد الايجار الموقع بين المميزة والمميز ضده هو عقد ايجار عادي يخضع لقانون المالكين والمستأجرين لأنه لم يتوفر فيه الشرط وهو أن يكون العقد من عقود الاستثمار مما ينبني على ذلك ان اقامة الدعوى بمنع المعارضة ضد المدعى عليه لم تؤسس على اساس قانوني وواقعي سليم مما يستوجب ردها ولا يرد القول ان المحكمة هي التي يجب ان تكيف الدعوى طالما ان المدعية اسست دعواها على انها منع معارضة فان توصل محكمة الموضوع لهذه النتيجة يجعل قرارها متفقا واحكام القانون

    [4] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) رقم 2034/1999
    اخذ الدستور الاردني في المادة (39/2) منه بقاعدة الاثر المباشر للقانون ما لم يرد نص على سريانه من تاريخ آخر ، وان المواد من (4 - 10) من القانون المدني والمادتين (4و6) من قانون المالكين والمستأجرين اخذتا بذات المبدأ، كما أخذت المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين بقاعدة رجعية القوانين بحيث قضت بتعديل بدلات الايجار التي شملت العقود المبرمة قبل نفاذ القانون ، اي ان قانون المالكين والمستأجرين قد أخذ بقاعدة الاثر المباشر للقانون فيما يتعلق بالاحكام الخاصة بعقود الايجار من حيث شروط الانعقاد والصحة وشكل العقد وطرق اثباته التي اعدت مقدما من قبل العاقدين وفقا لنصوص القانون السابق اما ما يتجاوز ذلك من أمور مما تقتضيه اجراءات اقامة الدعوى كتوجيه الانذار العدلي للمستأجر المتخلف عن دفع الاجور فتطبق عليه أحكام القانون الحالي .
    وحيث ان دعوى اخلاء المأجور المقامة من الشريك الذي لا يملك ما يزيد على (50%) من الحصص في المأجور فتكون مقدمة ممن لا يملك حق تقديمها سواء أكان عقد الايجار مبرما قبل او بعد نفاذ القانون الحالي ، وحيث ان دعوى الاخلاء القائمة على تخلف المستأجر عن دفع الاجور تبنى على الانذار العدلي فان بطلان الانذار يجعل الدعوى مستوجبة الرد لان ما بني على باطل فهو باطل ، وعليه فان توجيه الانذار العدلي للمدعى عليه من احد الشركاء في العقار وهو لا يملك اكثر من نصف العقار يجعل الدعوى مستندة الى انذار عدلي باطل ومستوجبة الرد

    [5] عدلت الفقرة 2/أ/5 من هذه المادة بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم 14 لسنة 2013 واضيفت الفقرات رقم 3 و 4

    [6] قرار تفسير رقم 3/2010 صادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين
    بناءً على كتاب دولة رئيس الوزراء رقـم (م م 1/4661) تاريخ 18 ربيع الأول عام 1431هـ الموافق 4/ 3/ 2010
    اجتمـع الديوان الخاص بتفسير القوانين ... بتاريخ ... السابع من شهر نيسان لسنة 2010 ميلادية ، .. لتفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 وتفسير الفقرات (ب) و (ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي أضيفت بموجب ذات القانون المعدل ، وبيان ما يلي :-
    ... بخصوص تفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المضاف بموجب القانون المعدل رقم (17) لسنة 2009 ، وهل تنطبق أحكام البند المذكور على جميع عقود الإجارة بما في ذلك العقود التي أبرمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون المعدل أم أنّ أحكام هذا البند حول التجديد التلقائي لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة تنطبق فقط على عقود الإجارة التي تبرم بعد سريان أحكام القانون المعدل المذكور ؟
    فإنه يتبين ما يلي :-
    <>أ‌-" أمّا عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصاً للسكن أو لغيره ، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها " .
    <>ب‌-" إذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية " .
    <>ج‌-فإذا تضمن العقد أنه يجدد تلقائياً ، فإنه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط ، مما يعني أنّ البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) معطوف على البند (1) من هذه الفقرة (ب) وبالتالي فإنّ البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي أبرمت قبل نفاذه .
    هــذا ما قررنـاه بتفسيـر النصـوص القانونية المطلوب تفسيرهـا .
    قـراراً صدر بتاريخ 22 ربيع الثاني لسنة 1431 هجري الموافق 7/4/2010 ميلادي
    [7] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) رقم 56/1999

    اذا تضمن عقد الايجار ان مدة الايجار سنة قابلة للتجديد وان بدل الايجار يدفع على اقساط شهرية مقدما في بداية كل شهر فيكون عقد الايجار سنويا ولا عبرة لكيفية دفع الاجرة شهريا اذ العبرة للفترة الزمنية التي انعقدت عليها الاجارة ، وبالتالي فان الشرط المتضمن ان تخلف المستأجر او تأخره عن دفع قسط مستحق من الاجرة في موعده يجعل جميع الاقساط الاخرى مستحقة هو شرط نافذ بحق العاقدين ، وحيث ان المستأجر قد تبلغ الانذار العدلي الذي يطالبه بدفع باقي الاقساط ولم يبادر الى دفعها وانما اكتفى بدفع جزء منها فانه بذلك يكون قد تخلف عن اداء بدل الايجار المستحق خلال المدة القانونية وبالتالي فان شرط الاخلاء قد توافر بحقه عملا بالمادة (5/ج/1) من قانون المالكين والمستأجرين .

    [8] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) رقم 56/1999
    تتطلب المادة 5/ج/10 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 للحكم بالاخلاء الشرطين التاليين
    <>1.<>2.وبالنسبة للشرط الاول فقد استقر الاجتهاد على ان العبارة جاءت مطلقة سواء أكانت واقعة الانشاء او التملك سابقة لحالة التأجير ام لاحقة لها وذلك لاتحاد العلة والقول بخلاف ذلك فيه خروج عن الغاية التي ارادها المشرع من القانون وعليه تكون مجادلة محكمة الموضوع بتاريخ تملك المدعى عليه للعقار في غير محلها ذلك لانه سواء تملك المدعى عليه او انشأ عقاره قبل الاجارة ام بعدها فلا يؤثر ذلك في تحقيق الشرط اما بالنسبة للشرط الثاني نجد ان المشرع الاردني في القانون رقم 62 لسنة 1953 لم يكن يتطلب توافره الا ان قانون الماكلين والمستأجرين المؤقت رقم 29 لسنة 1982 والذي اصبح دائما بالقانون رقم 11 لسنة 1994 قد استحدث هذا الشرط وعليه وحيث ان المأجور يقع في منطقة ام اذينة والعقار الذي انشأه المستأجر رغم مناسبته لسكنه الا انه يقع في منطقة ماركا فلوقوع العقارين في منطقتين مختلفتين فيكون بالتالي هذا الشرط غير متوفر في الدعوى مما يجعل الدعوى مستوجبة الرد .
    [9] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) هيئة عامة - رقم 1479/1996
    للمـؤجر بمقتـضى احـكام المـادة السـادسـة فـقرة (أ) من قـانون المالكين والمستاجـرين ان يبنـي علـى سطح الماجور ما دام لا يوجد في عقد الايجار شرط يمنع ذلك وشـريطة ان يتم البنـاء بصـورة لا تـؤدي الـى الاضـرار بالمستاجر والانتقـاص من انتفـاعه بالمـاجور , ولا تعتبـر ممـانعة المستاجر للمالك في البناء مخالفة لشـروط العقد ولا تخـول ولا تخول المالك اقامة دعوى اخلاء ضد المستاجر على اساس مخالفة شروط العقد ، وانما للمالك اقامة دعوى منع معارضة على المستاجر، ويكون اصرار محكمة الاستئناف على حكمها السابق القاضي برد دعوى الاخلاء في محله وموافقا لحكم القانون.

    [10] عدلت هذه المادة بالقانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم 14 لسنة 2013 واستيعض عن النص السابق بالنص الحالي.

    [11] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) - رقم 2648/1998

    <>1.<>2.
    [12] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) - رقم 1038/1999
    اشتملت المادة التاسعة من قانون المالكين والمستأجرين الباحثة في جواز اخلاء المأجور من اجل البناء والتعمير والتغيير على عدة شروط لا بد من توافرها مجتمعة للحكم بالاخلاء ، فان تخلف احدها فلا موجب للاخلاء وعليه وحيث ان محكمة الاستئناف بصفتها محكمة موضوع وبما لها من صلاحية في تقدير البينات ووزنها وعملا بالمادتين (33 و 34) من قانون البينات قنعت بتوافر الشروط المذكورة في المادة التاسعة واستندت في ذلك الى البينات المتوفرة في الدعوى والتي تؤدي الى النتيجة التي خلصت اليها المحكمة فلا رقابة لمحكمة التمييز عليها في ذلك ولا يرد الاحتجاج بأن رخصة البناء الى استصدرها المالك قد انتهت اذ لم يرد في القانون ما يفيد بقاء الرخصة سارية المفعول طيلة مدة نظر الدعوى الذي قد يطول لسنوات كما لم يشترط القانون ان تكون الطوابق المراد بناؤها اكثر من الطوابق القائمة .

    [13] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) - رقم 2469/1998
    <>1.<>2.<>3.
    [14] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) – رقم 892/1999
    اجاز المشرع في المادة (1/13) من قانون المالكين والستأجرين للمدعي ان يطلب في دعوى الاخلاء من المحكمة التي تنظر الدعوى توجيه امر للمدعى عليه لدفع الاجور التي تستحق اثناء نظر الدعوى وان ذلك يعتبر سببا مضافا ومستقلا في دعوى الاخلاء كما اجازت المادة تبليغ أمر الدفع الى المدعى عليه او وكيله فاذا لم يدفع المبلغ المطالب به خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه فيحكم بتخلية المأجور ، وعليه فان صلاحية وكيل المؤجر بطلب اصدار امر الدفع يستند الى القانون ولا يشترط لصحته ان يرد ذكره في الوكالة المعطاة للمحامي الوكيل .
    [15] تم التعديل الكلمة إملائيا: الكلمة الأصلية هي (دعوة) وفقا لما ورد في القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2009 (النص الأصلي)

    [16] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) - رقم 946/1994

    ان ايداع الاجرة باسم مخالف لاسم المؤجر لا يعتبر وفاء صحيحا بالمعنى المقصود في المادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين لان الايداع الذي يعتبر وفاء بالاجرة هو الايداع الصحيح في صندوق المحكمة التي يقع العقار ضمن منطقتها والذي يمكن المؤجر من قبض الاجرة دون عائق .
    [17] قرار محكمة التمييز الموقرة (حقوق) - رقم 1171/1999

    عدم تنفيذ المؤجر التزامه بتركيب التدفئة المركزية خلافا لما التزم به في عقد الايجار وقيام المستأجرة بدفع بدل الايجار عن السنة العقدية الاولى مقدما ، واضطرارها لترك المأجور بسبب ما كانت تواجهه من ازعاج واستفزاز معتمد من ابناء المميز لغايات ثنيها عن المطالبة بتركيب التدفئة قبل انتهاء السنة العقدية الاولى ، يجعل من حقها استنادا للمادة (18/ب) من قانون المالكين والمستأجرين والمواد ( 675 و 1/677 و 686/1 687 ) من القانون المدني ان يحكم لها بالتعويض العادل عن اخلال المؤجر بالشرط الذي التزم بموجبه بتركيب التدفئة المركزية وبالاجرة التي دفعها عن المدة التي لم تشغل فيها العقار المأجور .