بقلم الاستاذ مصطفى محمود فراج

تقسيم الاموال غير المنقولة المشتركة ( إزالة الشيوع )

1- يحق لكل من الشركاء ان يطلب تقسيم الاراضي الاميرية والموقوفة والمسقفات والمستغلات الوقفية والأملاك والعقارات المشتركة. ولا يحق لأي منهم ان يرفض هذا الطلب ولو كان هناك اتفاق سابق بينهم يقضي باستمرار الشيوع لوقت غير معين ، ويزال الشيوع في المال غير المنقول بتقسيمه بين الشركاء اذا كانت الحصص جميعها قابلة للقسمة ، واذا كانت جميعها غير قابلة للقسمة يزال الشيوع فيه ببيعه بمجمله بالمزاد ويوزع الثمن بين الشركاء كل بنسبة حصته ، واذا كانت بعض الحصص في المال غير المنقول قابلة للقسمة وبعضها الاخر غير قابلة للقسمة ، يزال الشيوع بتقسيم الحصص القابلة للقسمة في قطع مستقلة وتخصيص كل منها لصاحبها من الشركاء .
2- الحصص غير القابلة للقسمة فيتم بشأنها ما يلي:-
أ- اذا كانت حصة غير قابلة للقسمة او كان مجموع الحصص غيرالقابلة للقسمة في حالة توحيدها غير قابلة للقسمة توضع جميعها في المزاد بين الشركاء من اصحاب الحصص القابلة للقسمة دون غيرهم ، وتفوض كل حصة لمن يدفع منهم ثمنا اكثر لها على ان لا يقل عن الثمن المقدر من قبل المحكمة وتضم الى حصته القابلة للقسمة ، واذا كانت الحصة القابلة للقسمة لشريك واحد تفوض اليه الحصة او الحصص غير القابلة للقسمة بالثمن المقدر من المحكمة على الاقل ، وفي اي من الحالتين اذا لم يتقدم الشريك او أحد الشركاء لشراء الحصة
او الحصص غير القابلة للقسمة خلال خمسة عشر يوما من التاريخ الذي تعينه المحكمة فيعرض كامل المال غير المنقول للبيع بالمزاد بمعرفة دائرة الاجراء على ان لا يقل بدء المزايدة عن الثمن المقدر من قبل المحكمة.
3- يجوز لاصحاب الحصص القابلة للقسمة او بعضهم الموافقة على ضم جزء من حصصهم الى الحصص غير القابلة للقسمة لتصبح قابلة للقسمة ، وذلك مقابل الثمن الذي يتفق عليه الشركاء المعنيون او الثمن المقدر على الاقل اذا لم يتفقوا على الثمن.
4- اذا كان مجموع الحصص غير القابلة للقسمة في حالة توحيدها قابلا للقسمة فتخصص لاصحابها من الشركاء اذا رغبوا البقاء على الشيوع.واذا اعترض اي منهم على ذلك توضع هذه الحصص موحدة في المزاد بين الشركاء جميعهم على ان لا يقل بدء المزايدة عن الثمن المقدر من قبل المحكمة ، واذا لم يتقدم احد من الشركاء خلال خمسة عشر يوما من التاريخ الذى تعينه المحكمة لشراء هذه الحصص او لم يرض اصحابها بالثمن فتعرض موحدة للبيع في المزاد بمعرفة دائرة الاجراء على ان لا يقل بدء المزايدة عن الثمن المقدر من قبل المحكمة ، واذا تعذر ان يخصص لاي من الشركاء كامل نصيبه عينا عوض بالنقد عما نقص من نصيبه من قبل المستفيد وفقا لما تقدره المحكمة.
5- تقسم الاموال المشتركة القابلة للقسمة برضى الطرفين او بحكم القاضي ،ويشترط في قسمة التراضي رضى كل واحد من الشركاء ، واما في القسمة قضاء فيكفي ان يطلبها واحد منهم ، واذا كان بين الشركاء قاصر او محجور يقوم مقامه في طلب التقسيم الولي او الوصي.



مما سبق يتضح جلياً أن واضع القانون قد أوجب إجراء القسمة القضائية عند وجود احدى الحالتين التاليتين:
اذا طلب فريق من الشركاء أو أحدهم التقسيم ورفض الآخرون ، واو اذا طلب فريق من الشركاء أو أحدهم التقسيم وكان بينهم غائب أو قاصر أو محجور، وذلك لأن بقية الشركاء لا ولاية لهم على الغائب كما ان موافقــة المحجور عليهم أو من يقوم مقامهـم لا حكم لها ، ولهذا فلا تجوز القسمة الرضائية في حالة وجود غائب أو قاصر أو محجور.



6- اذا اتفق جميع الشركاء على قسمة مال غير منقول فيحق لهم:
أ) ان يجروا التقسيم فيما بينهم على الوجه الذي يرونه ويتفقون عليه ثم يحضرون الى دائرة التسجيل مستصحبين خارطة تبين حصة كل منهم مفروزة عن غيرها ويقررون أمام الموظف المختص في دائرة التسجيل صحة المعاملة وموافقتهم على القسمة وفق الخارطة التي ابرزوها. وعندئذ يعطى لكل منهم سند بتصرفه مستقلاً.
ب) ان يراجعوا دائرة التسجيل طالبين اليها ان تتولى معاملة التقسيم وعندئذ يذهب الموظف المختص مستصحباً معه احد المهندسين او المساحين وبعد الكشف بحضور الشركاء على المحل المطلوب تقسيمه تجري معاملة التقسيم على الوجه التالي اذا ظهر ان ذلك المحل قابل للقسمة.

** اذا كان المطلوب تقسيمه أرضاً او عرصة يمسح المحل المطلوب تقسيمه بالمتر والدونم. ثم يصار الى افراز الحصص بعد تأمين المعادلة بينها من حيث مقدار مساحة كل منها وجودة او رداءة تربتها وشرف موقعها مع مراعاة اية اعتبارات اخرى تزيد او تنقص في قيمتها ، كما يجب ان يفرز حق الشرب والمسيل والطريق بحيث لا يبقى لكل حصة تعلق بالاخرى ما أمكن. ثم يدعى الشركاء لتقدير قيمة الحصص بالاتفاق فيما بينهم فان لم يتفقوا على ذلك يعين مأمور التسجيل خبيراً او اكثر لتقدير القيمة.


** اذا ظهر في نتيجة تقدير القيمة ان حصة واحدة او اكثر غيرمتعادلة من حيث القيمة مع الحصص الاخرى وجب تأمين التعادل بضم شيء من النقد عليها.


** بعد اتمام المعاملة يحرر محضر بالواقع وتربط به خارطة لجميع الحصص ،وتخصص الحصص المفروزة للشركاء كل بمفرده بالاتفاق او بالقرعة ثم يدرج ذلك في محضر يوقع عليه ويختمه جميع الشركاء.



اجراءات الدعوى
1- اذا طلب فريق من الشركاء او احدهم التقسيم ورفض الاخرون او كان بينهم غائب او قاصر او محجور ، يترتب على قاضي الصلح ان يبلغ الشركاء او الولي او الوصي ( كما هي الحالة ) لزوم حضورهم في اليوم الذي يعينه لهذا الغرض على ان يجري التبليغ للغائبين الذين لم يعرف لهم محل اقامة وفق الاصول المبينة في قانون اصول المحاكمات الحقوقية الخاصة بتبليغ مجهولي محل الاقامة.
2- في اليوم المعين يتوجه قاضي الصلح والشركاء الذين لبوا الدعوة الى المحل المطلوب تقسيمه وبعد ان يتثبت من ان سندات التصرف او التمليك التي ابرزت تتناول المحل المطلوب تقسيمه وانه في تملك وتصرف طالب القسمة وشركائه
3- وعلى قاضي الصلح اذا ظهر له بنتيجةالكشف ان المحل المطلوب تقسيمه غير قابل للقسمة ان ينتدب خبيرا او اكثر لتقدير قيمة حصة طالب البيع بالنسبة لمجموع الحصص ، ثم يدعو الشركاء ان يبدوا رأيهم خلال خمسة عشر يوماً فيما اذا كانوا يرغبون في شراء هذه الحصة بالبدل المقرر ام لا. فاذا أظهر فريق منهم رغبته في الشراء تفوض اليهم بالتساوي بنسبة عددهم واذا رفض احد الشركاء ان تباع هذه الحصة منهم بالتساوي ودفع ثمنا اكثر من القيمة التي قدرها الخبراء توضع في المزاد بين الشركاء دون غيرهم وتفوض لمن يدفع منهم ثمناً اكثر من غيره.
4- يلزم الشركاء بدفع مصاريف القسمة كل بنسبة حصته حسب القيمة التي قدرت وقت القسمة للمحل المطلوب تقسيمه كما يلزمون بدفع نفقات المزايدة والدلالة بالنسبة المذكورة آنفا عن البدل الذي قدر عند العرض للمزايدة.
اذا دفع طالب الافراز القضائي رسوم التسجيل عن حصص المدعى عليه بدون تكليف منه فيكون متبرعا ولا يحق له الرجوع عليه بما دفع.


المواضيع المتشابهه: