مرحبا عزيزي الزائر, هل هذه اول زيارة لك؟ اضغط على "انشاء الحساب" واستمتع بخدماتنا .

أهلا وسهلا بك إلى شبكة قانوني الاردن.

>>معلومات قانونية سريعة:: “ما المهر المستحق للزوجه التي تم زواجها وسمي مهرهها لزوجها المريض مرض الموت ؟؟
ج. إذا تزوج أحد في مرض موته نكون امام فرضين :-
1) إن كان المهر المسمى مساوياً لمهر مثـل الزوجة أخذته من تركة الزوج
2)إن كان زائداً على مهر مثل الزوجه يجري فـي الزيادة حكم الوصية.„


     

   ابحث في الموقع بكل سهوله وسرعة

 

شبكة قانوني الاردن

أهلا وسهلا بك إلى شبكة قانوني الاردن.

  + إنشاء موضوع جديد
النتائج 1 إلى 1 من 1
  1. #1
    المهم ان اكسب القضيه Array الصورة الرمزية Essa Amawi
    تاريخ التسجيل
    Nov 2008
    الدولة
    Amman
    المشاركات
    32,471
    Articles
    0
    Thumbs Up/Down
    Received: 637/6
    Given: 660/2
    معدل تقييم المستوى
    250




    بيانات اخرى

    الجنس :  ذكر

    المستوى الأكاديمي :  تعليم جامعي (ماجستير)

    الجامعة الحالية/التي تخرجت منها ؟ :  الجامعة الأردنية

    الحالة الاجتماعية :  اعزب

    الاتجاه الفكري  :  البراغماتية

    رابط السيرة الذاتية  :  قم بزيارة سيرتي الذاتية

    افتراضي أحكام تسجيل الملكية العقارية ومنازعاتها - المحامي الأستاذ أكرم قطامي

    أحكام تسجيل الملكية العقارية ومنازعاتها - المحامي الأستاذ أكرم قطامي



    أحكام تسجيل الملكية العقارية ومنازعاتها


    المحامي الأستاذ أكرم قطامي

    محاضرة ألقيت على المحامين المتدربين ضمن برنامج التدريب المقرر لعام 2004 في مجمع النقابات المهنية – عمان



    تغيير او انشاء الحقوق المختلفة الجارية عليها , بحيث يهدف ذلك كله الى تحقيق مصلحة الملاك واصحاب الحقوق العينية العقارية في حماية حقوقهم , والاحتجاج بها في مواجهة الكافة , وكذلك في مصلحة الغير بتمكينهم من معرفة الحالة القانونية للعقار موضوع التصرف ومدى ثبوت هذا الحق ووجوده بمنأى عن المطالبة به من مستحق له او صاحب حق خفي غير ظاهر عليه , اظافةً الى تحديد العقار ذاته وحمايته من ان يكون محلاً للاعتداء او التجاوز عليه من الغير . بحيث يصبح حق الملكية هذا منظم وفقاً للقانون ومحمي ويمنع انتهاكه بواسطة السلطة العامة .
    في سبيل تحقيق ما تقدم لجأت اكثر الدول الى تنظيم شهر وتسجيل هذه الحقوق او التصرفات متبعة في ذلك احد نظامين هما : نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيني .


    يعتمد نظام الشهر الشخصي على سجلات ترتب بحسب اسماء الاشخاص مالكي العقارات او الصادرة لصالحهم التصرفات في شأنها , بمعنى ان العقارات لا تعرف بهويتها ومواقعها وانما تعرف باسماء مالكيها , فمن اراد الكشف على عقار معين وجب عليه اجراء البحث عن اسم مالكه , ومن اهم خصائص هذا الشهر انه طريق للعلانية فحسب , وليس سبباً لانتقال حق الملكية او الحقوق العينية الاخرى , لان الانتقال الصحيح يستوجب الاستناد الى عقد صحيح , وهذا النظام في التسجيل لا يطهر عيوب العقد وبالتالي لا يحمي المشتري ضد ادعاء المالك الحقيقي ولا يعتبر ناقلاً للملكية او كافياً لنقلها , ومما قيل في هذا النظام :
    " يشتري الانسان ولا يكون متيقناً انه سيصبح مالكاً , ويرتهن ولا يكون متيقناً من استيفاء دينه , ويدفع الثمن ولا يكون متيقناً انه يؤديه الى المالك الحقيقي "


    أما النظام الثاني فهو نظام الشهر العيني بالتسجيل فهو يقوم على اساس الوحدات العقارية , حيث يتألف السجل العقاري من مجموعة صحائف عينية تختص كل منها بعقار واحد تدون فيها جميع الحقوق والاعباء والقيود المتعلقة بهذا العقار , بحيث تعد هذه الصحيفة بمثابة سجل الحالة المدنية المتعلق بالاشخاص . ومن اهم خصائص هذا النظام : ان الشهر او التسجيل المقرر فيه هو الذي ينشئ الحق ولا ينتج مثل هذا الاثر عن العقد او التصرف الذي يقتصر على ترتيب التزام شخصي مع المالك المتصرف بتسجيل الحق المتصرف به لاسم المتصرف اليه , بمعنى ان العقد لا يكون له اثر عيني سواء بين المتعاقدين او اتجاه الغير الا من تاريخ شهره , اي تسجيله في الصحيفة العينية للعقار .

    ويقوم هذا النظام على الأخذ بالمبادئ القانونية التالية :


    1 . مبدأ التخصيص :
    بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل العقار تحمل اوصافه المادية ووضعه القانوني , وتميزه من غيره من العقارات الأخرى .

    2 . مبدأ الشرعية ( المشروعية ) :
    ومقتضاه المراجعة المسبقة للسندات التي يجري القيد بمقتضاها بحيث لا يسجل الا الحق الخالي من العيوب .



    3 . مبدأ القوة المطلقة للقيد : بمعنى ان كل ما هو مسجل هو الحقيقة بالنسبة للغير , اي ان التسجيل يعتبر قرينة قانونية لا تقبل اثبات العكس .


    4 . مبدأ الشهر المطلق : ومفاده ان اي تصرف او واقعة قانونية متعلقة بالملكية او الحقوق العينية العقارية الاخرى لا توجد بالنسبة للمتعاقدين او بمواجهة الغير الا بعد تسجيلها في السجل العقاري .


    5 . مبدأ حظر التقادم : بمعنى انه لا يجوز الاخذ بالتقادم كوسيلة لاكتساب الملكية او الحقوق العينية العقارية او سقوطها عن عقار مسجل . ونتيجة للاخذ بهذه المبادئ تتوافر المزايا التالية : 1) توفير الحماية للمتعاقدين طبقاً لمبدأ القوة الثبوتية المطلقة للقيد ومبدأ الشرعية للحقوق المسجلة حيث تعتبر البيانات المدونة في السجل هي عنوان الحقيقة .
    2) يوحد بين الحقوق العينية الاصلية والحقوق العينية التبعية بالنسبة الى كيفية الشهر او التسجيل .
    الأخوة والأخوات الحضور الكرام السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد : يسعدني ويشرفني ان اقدم جزيل الشكر وفائق التقدير الى السادة عطوفة النقيب واعضاء مجلس النقابة المحترمين ولجنة التدريب الأفاضل على اتاحة هذه الفرصة لي للحديث حول موضوع منازعات الاراضي , مضمناً ذلك لمحة عن عملية التسجيل العقاري في المملكة , والتي من شأنها حماية الحقوق الواردة على الملكية العقارية بوجه عام , ومن ثم ننتقل للحديث عن بعض من الدعاوى والمنازعات التي تتعرض لها الملكية العقارية . ارجو ان انوه ابتداءً الى ان المشرع الاردني قد اطلق اصطلاح الاموال غير المنقولة على الاراضي والعقارات , واستعمل هذا المصطلح في معظم التشريعات التي تتناول هذه الحقوق واستعمل ايضاً مصطلح الاراضي كمان نلاحظ في قانون التسوية , ونظام تسجيل الاراضي ... الخ , وذلك دون تفرقة في المعنى المقصود من هذه التسمية . من المعروف ان للاموال غير المنقولة اهمية كبرى في اقتصاد كل بلد وبخاصة في اقتصاد البلدان النامية , حيث لم تبلغ الثروة الشأن الذي بلغته لدى البلدان المتقدمة اقتصادياً وترجع هذه الاهمية الى قيمة الارض في ذاتها كمصدر للخير والعطاء , ووسيلة تخول اصحابها ائتماناً قوياً يسهل لهم الحصول على المال اللازم لتمويل مختلف المشروعات الاقتصادية , اضافةً الى ما لها من وظائف اجتماعية اخرى مما استوجب ان تتوافر لها الرعايا والحماية القانونية بتنظيم قواعد ترمي الى حمايتها من الادعاء بها او التجاوزو عليها او التعرض لها , لضمان استقرارها وسهولة تداولها وادائها لوظائفها المختلفة بحيث يكفل القانون تحديد هذه الملكية تحديداً ذاتياً دقيقاً وتعيين مالكها والحقوق الواردة عليها , واصحاب هذه الحقوق ومختلف التصرفات الاخرى , بحيث يتيح لكافة المتعاملين بها معرفة الواقع الفعلي للمال غير المنقول , ويبين كافة التصرفات والحقوق والقيود الواردة عليه , وكل ما من شأنه تبديل او تعديل . 3) يسوى في الجزاء المترتب على عدم القيد بين التصرفات والاحكام المنشأة للملكية وتلك الكاشفة او المقررة لها , فيجعل الجزاء فيها واحداً وهو يقوم في ان الملكية او الحقوق العينية الاخرى لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول ولا تكون حجة بين ذوي الشأن او تجاه الغير الا بالقيد في السجل العقاري .


    4) يتفادى هذا النظام العيوب والاخطار الناجمة عن تشابه الاسماء نظراً لان التسجيل يتم على اساس الوحدات العقارية كما يؤدي الى تبسيط الاجراءات وسرعتها وسهولة التعرف على المركز القانون للعقار .


    5) من شأنه ضبط مساحة العقار واقيسته فيضمن عدم امكان التعدي والاستيلاء .


    6) تأمين الملاك واصحاب الحقوق العينية العقارية من خطر ضياع الملك بالتقادم .


    7) استحالة تعارض سندات الملكية او الحقوق المسجلة الاخرى لوحدة مصدرها .


    وكنتيجة لهذه المزايا التي تحقق الحماية والاستقرار للملكية فتتوافر الثقة في صحة الحقوق المقيدة , والمسجلة في سلامتها وذلك في ثبوت الحق للشخص الذي يريد التصرف وثبوت لن هذا الحق انتقل صحيحاً الى هذا الشخص وان هذا الشخص لم يسبق له التصرف في هذا الحق لصالح الغير . بعد هذا التعريف الموجز بأهم انظمة التسجيل العقاري والمبادئ التي يقوم عليها كل منها وما تحققه من مزايا , ارجو ان نعرض بايجاز التعريف بالتشريعات التي تحكم تسجيل الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية الاخرى المعمول بها في المملكة الاردنية الهاشمية , وذلك من خلال القاء نظرة سريعة على التطورات التي مرت بها هذه التشريعات بعد تأسيس امارة شرق الاردن , واستقلالها عن ارضي الدولة العثمانية التي كانت تطبق احكام الفقه الاسلامي والشريعة الغراء والتي لم تشترط الشكلية في العقود بل بنتها على مجرد التراضي بين المتعاقدين باستثناء عقد الزواج اما توثيق التصرفات بكتابتها وتوثيق بعضها بالرهن والاشهاد فقد جعلته امراً مستحسناً ندبت اليه الحاجة , ذلك ان الثروة المعول عليها في العصور الاولى كانت تتمثل في المال المنقول والتبادل فيه وتنظيم احكام فنزلت فيه آية المداينة في قوله تعالى في سورة البقرة " يا ايها اللذين آمنوا اذا تداينتم بدين الى اجل مسمى فاكتبوه , وليكتب بينكم كاتب عدل ... " الى آخر الآية الكريمة , ويقول الاستاذ الشيخ علي الخفيف ان نظام التوثيق والتسجيل وما انتهى اليه في العصور الحاضرة ليس الا اثراً وتطوراً لما جاءت به الآية الكريمة وامرت به .



    التشريعات التي تحكم تسجيل الاموال غير المنقولة بتوحيد ضفتي المملكة وصدور دستور عام 1952 نشطت الحركة التشريعية في الاردن لتوحيد القوانين ومن ضمنها قوانين تسجيل الاموال غير المنقولة وكان معظم ذلك منصباً على اعادة صياغة القوانين القائمة واجراء التعديلات التي اقتضتها الموائمةلتشمل ضفتي المملكة ومن هذه التشريعات :

    قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 وتعديلاته ويلاحظ ان هذا القانون يشكل حجر الاساس بالنسبة للاخذ بنظم التسجيل العيني للاموال غير المنقولة في المملكة فهو يتناول تسوية جميع المسائل والاختلافات المتعلقة باي حق تصرف او حق تملك في الارض او المياه او حق منفعة فيها او اية حقوق متعلقة بها وقابلة للتسجيل ويجري التطبيق العملي لما تتضمنه مواد هذا القانون ابتداءً من قبل دائرة الاراضي والمساحة التي اناط القانون بمديرها او من ينيبه امر القيام باعمال التسوية وتعيين حدود القرى والاحواض والملكيات الفردية والقيام باعمال المسح وتحضير الخرائط واللوحات وجداول الادعاءات حتى اصدار جدول الحقوق الذي يعلن للاعتراض عليه من قبل ذوي الشأن حيث ينظر قضاة التسوية بهذه الاعتراضات ويفصلون بها باحكام قضائية وفق احكام قانون اصول المحاكمات , وبعد تصفية هذه الاعتراضات واجراء التصحيح اللازم وفقاً للاحكام الصادرة بهذا الخصوص يتم تصديق جداول الحقوق من قبل قاضي محكمة التسوية المختص ويعرف الجداول بعد هذا التصديق بجدول الحقوق النهائي الذي يتم تنظيم جداول التسجيل بالاستناد اليه ويتم ايداعها لدى دائرة تسجيل الاراضي المختصة , حيث يتم فتح سجل جديد لكل قرية , ويعتبر هذا الجدول هو المصدر للقيد الاول الذي لا يحق لاية محكمة في المملكة ان تسمع اي اعتراض على صحة قيوده الا في الحالات المنصوص عليها في هذا القانون , ومن هنا يلاحظ ان المشرع قد اسبغ القوة الثبوتية على الحقوق المسجلة بموجبه , في حين ان الخارطة التي تبين العقار محل هذه الحقوق هي المرتكز الاساسي لجدول الحقوق ابتداءً كما تضمن قانون تسوية الاراضي والمياه في المادة 16 منه كيفية انشاء السجل العقاري واضفى الشكلية على العقود الجارية على الملكية كالبيع والمبادلة والافراز والمقاسمة , فاوجب اجراء المعاملة في دوائر تسجيل الاراضي المختصة وتسجيلها في سجل الاموال غير المنقولة بحيث تكون هذه الشكلية ركناً من انعقاد مثل هذه العقود واعتبر عدم تسجيلها جريمة يعاقب عليها بالغرامة .


    كما ان الفقرة الرابعة من ذات المادة اوجبت تسجيل عقدي المغارسة والايجار ومنعت المحاكم من سماع الدعوى بانها منهما اذا لم يكن مسجلاً وكذلك تسجيل الحقوق العينية التبعية . بعد انتهاء اعمال التسوية واصدار سندات التسجيل يكون لهذه السندات قوة مطلقة في اثبات الحق العقاري المثبت فيه عملاً باحكام المادة 4 من قانون التصرف , ولو لم يكن من سجل الحق باسمه هو المالك الحقيقي له . ولا يجوز العبث بهذه السندات او اجراء اي تصحيح عليها الا اذا توافرت الحالات , ووفقاً للاجراءات المنصوص عليها في قانون التسوية والتي منها اجراء التصحيح في حالة وجود الاخطاء المنصوص عليها في الفقرتين الخامسة والسادسة من المادة 16 وكذلك التسجيل المبني على غش او تبليغات مزورة المنصوص عليها في الفقرتين 4 و 5 من المادة 14 من ذات القانون .


    كما افرد هذا القانون حكماً خاصاً بالغائبين والقاصرين وافراد القوات المسلحة الغائبين عن مناطق التسوية بسبب الحرب , او لانه من افراد احدى الدول الحليفة , والتي قيدت جميعها بقيد زمني محدد لكل منها . كما تضمن النص على تسوية حقوق المياه وربط هذه الحقوق بالاراضي التي تروى بها , علاوة على معالجته لبعض حالات الشيوع بين اهل القرية في اية منطقة تسوية سواء باجراء تسجيلها او تقسيمها بين اصحاب الحصص الى غير ذلك من الاحكام المتعلقة بملكية اشجار في ارض الغير او استحداث طرق او مسيل ماء او ما الى ذلك .

    سبق ان قلنا ان هذا القانون يشكل الاساس لنظام التسجيل العيني للحقوق المسجلة بموجبه , وانه قد اخذ بمعظم المبادئ التي يقوم عليها نظام التسجيل العيني , سواء ما يتعلق بقوة الثبوت على جداول التسجيل المعدة بالاستناد الى جدول الحقوق النهائي الذي اذفى عليه تصديقه من قبل قاضي محكمة التسوية الصفة القضائية , كما كرس مبدأ الشرعية للحقوق المسجلة , واخذ بشكلية العقود والتصرفات العينية العقارية , وان لم يعدد على سبيل الحصر الحقوق الواجب تسجيلها والتي عددها قانون رسوم تسجيل الاراضي مع انه قانون مالي متعلق بالرسوم الواجبة الاستيفاء عن كل نوع من انواع التصرفات القابلة للتسجيل كمان ان نظام تسجيل الاراضي رقم 1 لسنة 1953 والتعلميات الادارية الصادرة حول كيفية اجراء التسجيل قد تضمنت الكثير من العقود والتصرفات واجبة التسجيل والتي لم يرد بها نص في هذا القانون.


    هذا وقد اخذ المشرع الاردني بمبدأ حظر التقادم , حيث قضت المادة 5 من القانون المعدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 :
    " على الرغم مما ورد في اي قانون آخر لا تسري مدة مرور الزمن على الاموال غير المنقولة التي تمت التسوية فيها " " على الرغم مما ورد في اي قانون آخر لا تسري مدة مرور الزمن على الاموال غير المنقولة التي تمت التسوية فيها "


    بعد هذا الحديث المقتضب عن اهم ما تضمنه قانون التسوية الذي يعتبر حجر الزاوية في هذا البنيان التشريعي المنظم لحقوق الملكية العقارية , نشير فيما يلي الى اهم القوانين التي يتناول كل منها جانباً معيناً من هذا الموضوع الكبير , ومنها ما يلي : 1. قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 وتعديلاته . 2. قانون تحويل الاراضي من ميرى الى ملك رقم 41 لسنة 1953 . 3. قانون تحديد الاراضي ومسحها وتثمينها رقم 48 لسنة 1952 . 4. قانون تقسيم الاموال غير المنقولة رقم 48 لسنة 1953 وتعديلاته . 5. قانون التصرف في الاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 . 6. قانون تصرف الاشخاص المعنويين في الاموال غير المنقولة رقم 61 لسنة 1953 . 7. قانون معدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 وتعديلاته . 8. قانون تسجيل الاموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلها رقم 6 لسنة 1964 . 9. قانون رسم تسجيل الاراضي رقم 26 سنة 1958 وتعديلاته القانونية 53 سنة 1985 . 10. قانون ملكية الطوابق والشقق رقم 25 سنة 1968 وتعديلاته .
    11. قانون وضع الاموال غير المنقولة تأميناً للدين رقم 46 سنة 1953 . 12. قوانين الاستملاك وآخرها قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1987 .
    13. نظام تسجيل الاراضي والمياه رقم 1 سنة 1952 .
    14. نظام رسوم تسجيل الاراضي والمياه رقم 2 سنة 1952 .
    15. نظام رسوم محكمة تسوية الاراضي والمياه رقم 3 سنة 1952 . 16. نظام تسجيل الاراضي رقم 1 سنة 1953 . 17. نظام سجيلات الاراضي رقم 30 لسنة 1944 .
    18. قانون تنظيم مهنة المساجة والمكاتب العقارية رقم 38 لسنة 1980 والنظام الصادر بموجبه رقم 30 لسنة 1981 .


    ثم قوانين تتعلق باراضي واملاك الدولة وادارتها والمحافظة عليها وقوانين تنظيم عقود الايجار وايجار وبيع الاموال غير المنقولة من الاجانب ... الخ , بالاضافة الى قانون الاراضي العثمانية الذي ما زال معمولاً به , فيما لم تعد له احكام القوانين السابق الاشارة اليها في احكامها , ثم جاء صدور القانون المدني الاردني ووضعه موضع التنفيذ عام 1977 وتنظيمه للكثير من احكام الملكية العقارية والحقوق العينية الاصلية والتبعية واصبح ايضاً قائماً الى جانب المجموعة سالفة الذكر ومحيلاً اليها سواء في المادة 1148 مدني اردني التي نصت على انه " لا تنقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقاً لاحكام القوانين الخاصة " كما تنص الفقرة الثانية من المادة 1448 مدني اردني " عند تطبيق احكام هذا القانون تراعى احكام القوانين الخاصة ".


    من الملاحظ ان هذه التشريعات الجديدة لم تعمد الى توحيد الموضوع بقانون واحد شامل جامع , يضم بين دفتيه الاحكام العامة وفقاً لما استقرت عليه , نتيجة التجربة الطويلة في التطبيق وبحيث تتمتع بمزية الثبات والاستقرار . وتترك الامور المتغيرة لقوانين وانظمة تشريعية تفي بالحاجات الآنية والمستجدة فتعدل بذلك عن المظهر التشريعي المتميز بكثرة التشريعات والتعديلات التي من شأنها ان تقلق المعاملات , وتجعل امر التعارض والتناقض والتكرار والارباك في التطبيق امراً محتملاً , مما يؤدي الى عدم الاستقرار والاطمئنان والثقة التي تشكل عناصر اساسية ضرورية لكل تنظيم قانوني , كما تجعل الرجوع اليها امراً سهلاً وميسوراً سواء للمتعاملين مع هذه القوانين او القائمين على تطبيقها , وتقضي الحاجة الى سد القصور والنقص عن طريق التعاميم والتعليمات الادارية , بينما الواجب يقضي بان يسد النقص بالتقنين الذي يضفي على هذه الامور الحماية التشريعية المتوجبة .



    لمتابعة قراءه البحث يرجى تحميله من المرفقات


    المواضيع المتشابهه:


    الملفات المرفقة

    0 Not allowed! Not allowed!
    Know Your Right | إِعــرفْ حـقّـك

    N . Y . R


    من حقك ان تعرف اكثر ...
    انضم الينا من هنا




    ===++==++===


    شَـبـكـَة قـَـــانـُـونـِـي الأردن

    الشبكة القانونية الأولى في الاردن

    http://www.LawJO.net

    ===++======++===
    المحامي: عيسى العماوي
    أُسعَد دوماً بالتواصل معكم: 0786000977
    ===++======++===



  2.  

     

    استخدام حساب الفيس بوك الخاص بك للتعليق على الموضوع (جديد)

     


معلومات الموضوع

الأعضاء الذين يشاهدون هذا الموضوع

الذين يشاهدون الموضوع الآن: 1 (0 من الأعضاء و 1 زائر)

     

الكلمات الدلالية لهذا الموضوع

المفضلات

المفضلات

ضوابط المشاركة

  • لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
  • لا تستطيع الرد على المواضيع
  • لا تستطيع إرفاق ملفات
  • لا تستطيع تعديل مشاركاتك
  •