تنبية قانوني :
هذا التلخيص هو من تنسيق واعداد وتحضير فريق lawjo وترتيبه الخاص ، دون المس بأن مرجعيته ووجوده مستمدة من ملاحظات الزميلة "عالية الطراونة" في محاضرات مادة الحقوق العينية، وذلك في الفصل الأول للعام الدراسي 2012/2011 في جامعة مؤتة.

واننا بذلك نعلن انه لا يغني عن المحاضرات الاساسيه في المادة ولا يغني عن العودة الى المراجع المعتمده من قبل مدرس المادة . وبذلك فان هذا التلخيص الموجود هنا هو لغايات التحضير المسبق للمحاضره او لغايات الاطلاع العام وليس لغايات الدراسه المطلقه للامتحان .

ونحن في هذا العرض انما نستند الى نصوص قانون حق المؤلف في الأردن والتي من خلالها نعرض هذا التلخيص لغايات اكاديمية بحته، وبهذا فاننا نحذر من استخدام هذا المصنف استخداما يمس بحق الملكية الفكرية الذي ترتب لشبكة قانوني الاردن او لأصحابه الاصلين، كما نحذر من الاستخدام التجاري له ونخلي مسؤوليتنا منه.
LawJO Team

شروط الشفعة :
اولا : الشروط المتعلقة بالشفيع :
1 – ان يتوافر فيه سبب من اسباب الشفعة :

  1. الشريك

الشريك بالعقار


  1. الخليط في حق المبيع

من يملك حق اتفاق مع العقار تحت المرور والشرب .



  1. الجار الملاصق

الجار في البيوت المتلاصقة جنب الى جنب او الطوابق .



ملاحظات :

  1. اذا اتحدت مرتبة الشفعاء تثبت الشفعة لهم بالتساوي
  2. اذا اختلفت المرتبة يتقدم الشريك ثم الخليط ثم الجار الملاصق
  3. المشرع الاردني جعل الحق فقط للشريك



2 ) ان يكون الشفيع مالكا للعقار المشفوع به وقلت بيع العقار :
1157 يشترط في العقار المشفوع به ان يكون مملوكا للشفيع وقت شراء العقار المشفوع .

3 ) ان لا يكون الشفيع ممنوعا من شراء العقار المبيع
كأن يكون الشفيع نائبا للبائع من اجل ان يبيع له العقار .



  • معلومة : الشفعة عمل تصرف وعليه هي من التصرفات الدائرة بين الضرر والنفع وعليه لا بد من ان تتوافر الاهلية القانونية للشراء في الشفيع .



  • يجب ان لا يكون الشفيع قد رضي بالبيع صراحة او دلالة .


ثانيا : الشروط المتعلقة بالتصرف الوارد على المشفوع :

  1. تثبت الشفعة بعقد البيع الرسمي مع قيام السبب الموجب لها .



  1. تعتبر الهبة بشرط العوض في حكم البيع ولا بد ان يكون هذا

العوض مساويا او يساوي قيمة العقار ليأخذ حكم البيع .

  1. لا بد ان يكون هذا التصرف مسجلا في دائرة التسجيل
  2. تجوز الشفعة في البيع المعلق مع شرط فاسخ
  3. بالنسبة للبيع المعلق على شرط واقف لم ينص المشرع على حكمه .



سؤال :
اذا حصلت الاقالة بين الطرفين قبل طلب الشفعة او بعد سقوطها هل يجوز للشفيع ان يطلب الشفعة :
يجوز ولكن لا فائدة من ذلك لان الحكمة من الشفعة ابعاد الضرر والضرر انتفى هنا لان المشفوع فيه عاد الى صاحبه .



  1. يشترط ان يكون البيع من البيوع التي تثبت فيها الشفعة وذلك لان المشرع منع الشفعة في البيوع الاتية :


  1. اذا تم البيع في مزاد علني وفقا لاجراءات رسمها القانون .
  2. اذا وقع البيع بين الفروع والاصول والازواج وبين الاقارب حتى الدرجة الرابعة او بين الاصهار حتى الدرجة الثانية .
  3. اذا بيع العقار ليجعل محل عبارة او ليحقق بمحل عبادة .



  • معلومة : لا تجوز الشفعة اذا انتقلت ملكية المشفوع فيه بتصرف عن طريق الهبة بدون عون او الصدقة او الوصية او الارث .




  • لا شفعة فيما تجري قسمته من العقارات لان القسمة مبادلة من جهة وافراز من جهة اخرى ولا تثبت الشفعة الا في المبادلة .



الشروط المتعلقة بالمشفوع فيه :
يشترط ان يكون عقارا مملوكا او منقول


لا شفعة في :

  1. الوقف دلاله
  2. فيما ملك بهبة بلا عوض

بغير الاضر القائم عليها او الشجر القائم على الاراضي الاميرية او المكرة .


  1. في البناء والشجر المبيع قصدا
  2. الاراضي الاميرية التي تحت يد المسحقين لمنفعتها
  3. العقارات التي تعتبر من الاموال العامة

لانها لا تباع الا في المزاد العلني




الشروط المتعلقة بالمشتري ( المشفوع منه )
ان لا يكون شفيعا من طبقة اعلى من طبقة الشفيع الذي يطلب الشفعة اي لا بد ان يكون من الغير .


اجراءات الشفعة
المادة 1164 يثبت الملك للشفيع في البيع بقضاء المحكمة او بتسليمه من المشتري بالتراضي وذلك مع مراعاة قواعد التسجيل .



الاجراءات اللازمة لثبوت حق الشفيع اذا لم يسلم المشتري بهذا الحق ؟

  1. رفع الدعوى

على من يريد الاخذ بالشفعة ان يرفع الدعوى خلال 30 يوما من تاريخ العلم بالتسجيل الشفعة اذا تأخر دون عذر شرعي وفي جميع الاحوال لا تسمع دعوى الشفعة بعد مرور 16 شهر من تاريخ التسجيل .


  • ترفع هذه الدعوى على المشتري ولا يشترط حضور البائع واذا تعدد المشترون ترفع عليهم جميعا .
  • المحكمة المختصة : محكمة البداية
  • 30 يوم --- مدة التقادم
  • 16 شهر --- مدة سقوط



2 ) ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية به :

  • تفصل المحكمة في كل نزاع يتعلق بالثمن الحقيقي للعقار المشفوع ولها ان تمهل الشفيع شهرا يدفع ما تطلب منه دفعة والا بطلت الشفعة



  • يشترط لقبول الدعوى ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية
  • يجوز الطعن في صورية الثمن المذكور في العقد وذلك في حالة الزيادة فقط وهذا الحكم هو استثناء على عدم جواز الطعن في الصورية في التصرفات العقارية



  • اذا اشترى شخص عينا تجوز فيها الشفعة ثم باعها لشخص قبل الاخذ بالشفعة للشفيع ان يأخذها بالثمن الذي قام على المشتري الاول ويجوز للمشتري الثاني ان يعود بالثمن على المشتري .



  • سؤال : ماذا لو زاد المشتري في قيمة العقار بعد العقد هل تسري هذه الزيادة في حق الشفيع ؟

تسري هذه الزيادة بحق الشفيع ما لم يثبت صوتها لانها تكون من ملحقات العقد .







  • للاطلاع على كامل المحاضرات فيما يتعلق بهذه المادة (الحقوق العينية) قم بزيارة الرابط التالي:

تلخيص مادة الحقوق العينية



المواضيع المتشابهه: