قرار رقم 2082/2009 حول التأجير من الباطن

المواد القانونية ذات العلاقة من القانون المدني:

المادة 703
لا يجوز للمستأجر ان يؤجر المأجور كله او بعضه من شخص اخر الا باذن المؤجر او اجازته .

المادة 704
في الحالات المبينة في المادتين السابقتين يتقيد المستأجر بالايجار او الاعارة او التمكين بقيود المنفعة التي كان يملكها نوعا وزمنا .

المادة 705
اذا اجر المستأجر المأجور باذن المؤجر فأن المستأجر الجديد يحل محل المستأجر الاول في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بمقتضى العقد الاول .

المادة 706
اذا فسخ عقد الايجار المبرم مع المستأجر الاول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور .



المواد القانونية ذات العلاقة من قانون المالكين والمستأجرين : المادة 5/ج/3


ج- على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:



    1. 3. اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.


محكمة التمييز الأردنية المملكة الأردنية الهاشمية
بصفتها : الحقوقية وزارة العــدل
رقم القضية:2082/2009

القــرار
الصادر من محكمة التمييز المأذونة بإجراء المحاكمة وإصدار
الحكم بإسم حضرة صاحب الجلالة ملك المملكة الأردنية الهاشمية
عبدالله الثاني إبن الحسين المعظم

الهيئة الحاكمة برئاسة القاضي السيد عبد الرحمن البنا
وعضوية القضاة السادة
د. مصطفى العساف ، ناصر التل ، محمد الرجوب ، يوسف ذيابات

المميــــزة: شركة عبد الحافظ المصري وشركاه المفوض بالتوقيع عنها عبد الحافظ محي الدين المصري
وكيلاها المحاميان عصام الشريف ومحمود عبد الفتاح
المميز ضـده: محمد توفيق رشيد سنقرط
وكيله المحامي ياسر سنقرط
بتاريـخ 22/4/2009 قدم هذا التمييز للطعن في الحكم الصادر عن محكمة استئناف حقوق عمان في القضية رقم 42053/2008 فصل 22/12/2008 المتضمن رد الاستئناف وتأييد القرار المستأنف الصادر عن محكمة بداية حقوق عمان رقم 164/2008 فصل 29/5/2008 القاضي: (بإلزام المدعى عليها المستأنفة بمنع معارضة المدعي / المستأنف باجرة سنوية مقدارها إحدى عشر ألف دينار وتسليمه للمدعي / المستأنف عليه خالياً من الشواغل وتضمينها الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة) وتضمين المستأنفة الرسوم والمصاريف التي تكبدها المستأنف عليه في مرحلة الاستئناف ومبلغ (100) دينار أتعاب محاماة عن هذه المرحلة.
وتتلــــخص أســـباب التمــــــييز بما يلـــــــي :
أخطأت محكمة استئناف عمان بعدم مراعاة أنه وطالما أن القانون المدني الأردني هو الواجب التطبيق على الدعوى فلا يجوز لها التمسك بوجوب أن يتم تجديد عقد الإيجار خطياً لان التجديد للعقد أما أن يكون صريحاً أو ضمنياً.
أخطأت محكمة استئناف عمان بعدم تطبيق نص المادتين 670 و707 من القانون المدني على هذه الدعوى وان تقرر بالنتيجة فسخ القرار المستأنف ورد الدعوى لحصول تجديد ضمني لعقد الإيجار.
وبالتناوب أخطأت محكمة استئناف عمان بعدم مراعاة أنه وطالما أن الغاية من قيام المدعى عليها / المميزة استئجار العقار موضوع الدعوى هو لتأجير مكاتب مفروشة لرجال الاعمال ونظرا لكونه عقودها مع المستأجرين سارية المفعول فانه يتوجب على المدعي / المميز ضده المؤجر توجيه إنذار عدلي للمستأجرة .
أخطأت محكمة استئناف عمان بالقول أنه لا مجال لتطبيق نص المادة (246) من القانون المدني على هذه الدعوى لكون موضوع الدعوى هو منع معارضة في منفعة عقار نتيجة لانتهاء مدة عقد الإيجار .
لهــــذه الأسباب يطلب وكيل المميزة قبول التمييز شكلاً ونقض القرار المميز موضوعاً.
الـــــــقـــــــــــــرار
نجد أنه بتاريخ 13/1/2008 أقام المدعي محمد توفيق رشيد سنقرط الدعوى البدائية الحقوقية رقم 64/2008 لدى محكمة بداية حقوق عمان بمواجهة المدعى عليها شركة عبد الحافظ المصري وشركاه بموضوع منع معارضة في منفعة عقار أجرته السنوية (11000) ديناراً مؤسساً على ما يلي:
يملك المدعي العقار المقام على قطعة الأرض رقم 270 حوض 12 اللوبيدة الشمالي من أراضي مدينة عمان وهو عبارة عن ثلاثة طوابق وروف.
استأجرت المدعى عليها من المدعي الطابقين الأرضي والأول من العقار المبين بالبند الأول بموجب عقد إيجار خطي مؤرخ في 1/11/2005 ولمدة سنة واحدة وبأجرة سنوية مقدارها أحد عشر ألف دينار أردني وقد تجدد هذا العقد حتى 31/10/2007 بموجب قرار محكمة بداية حقوق عمان الصادر بالدعوى رقم 3124/2006 فصل 30/4/2007 واكتسب الحكم الدرجة القطعية .
لقد نص الشرط الثاني من شروط عقد الإيجار الخطي على أنه ينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها ورغم انقضاء مدة عقد الإيجار المذكور إلا أن المدعى عليها ممتنعة عن تسليم العقار إلى المدعي دون وجه حق رغم المطالبة.
أن يد المدعى عليها حالياً على العقار هي يد مشروعة ولا تستند إلى سبب قانوني صحيح وهي تعارض المدعي في الانتفاع بالعقار دون وجه قانوني.
طالباً من حيث النتيجة الحكم بمنع المدعى عليها من معارضته بالانتفاع في العقار موضوع الدعوى وتسليمه له خالياً من الشواغل وتضمينها الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
بتاريخ 29/5/2008 وبنتيجة المحاكمة قررت محكمة الدرجة الأولى الحكم بمنع المدعى عليها من معارضة المدعي بالانتفاع في العقار موضوع الدعوى وتسليمه له خالياً من الشواغل وتضمينها الرسوم والمصاريف ومبلغ (500) دينار أتعاب محاماة.
لم ترتض المدعى عليها بهذا القرار فطعنت فيه استئنافاً لدى محكمة الاستئناف والتي أصدرت قرارها رقم 42053/2008 تاريخ 22/12/2008 والمتضمن رد الاستئناف وتأييد القرار المستأنف وتضمين المستأنفة الرسوم والمصاريف التي تكبدتها المستأنفة ومبلغ 100 دينار أتعاب محاماة عن هذه المرحلة .
لم يلق هذا القرار قبولاً من المدعى عليها فطعنت فيها لدى محكمتنا للأسباب الواردة في لائحة التمييز.
وفــــي الموضـــوع ورداً على أسباب التمييز :
1- وعن الأسباب الأول والثاني والرابع والذي ينعى فيها الطاعن خطا محكمة الموضوع بعدم مراعاة أن تجديد العقد يكون صريحاً أو ضمنياً ولعدم تطبيق أحكام المادتين (670 ، 707) من القانون المدني.
ومن أوراق الدعوى والبينات المقدمة فيها نجد أن طرفي الدعوى ابرما عقد إيجار تضمن في البند الثاني منه على أن: (ينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها وفي حال اتفاق الطرفين خطياً على تمديد مدة هذا العقد فان شروط هذا العقد تبقى سارية المفعول ما لم يتم تعديلها خطياً).
وبالرجوع إلى نص المادة (93) من القانون المدني نجد أنها بينت أن: (التعبير عن الإرادة باللفظ وبالكتابة وبالإشارة المعهودة عرفاً ولو من غير الأخرس وبالمبادلة الفعلية الدالة على التراضي وباتخاذ أي مسلك آخر لا تدع ظروف الحال شكاً غي دلالته على التراضي).
وعليه فان التعبير عن الإرادة اما صراحة أو ضمناً وحيث أن كلا المتعاقدين قد حددا وسيلة التعبير عن هذه الإرادة صراحة والتعبير الذي يعتد به عن الإرادة يكون بوسيلة الكتابة وهذا ثابت في العقد وجرى التعامل بين المتعاقدين على هذا النحو عندما اتجهت إرادتهما إلى تجديد العقد لمدة اخرى.
والبحث عن التعبير الضمني عن الإرادة لا يكون له موجب طالما أن الاتفاق تم على تحديد وسيلة التعبير عن هذه الإرادة اعمالاً لمبدأ أن العقد شريعة المتعاقدين .
وعليه فان أحكام المادتين (670) و(707) من القانون المدني لا تنطبق على هذه الحالة.
وعليه فان ما ذهبت إليه محكمة الموضوع عندما اعتبرت أن استمرار المميزة بإشغال المأجور غير مشروع لانتهاء مدة عقد الإيجار في محله وما ورد بهذه الأسباب مستوجب الرد.
2- وعن السبب الثالث والذي يقوم على تخطئة محكمة الاستئناف لعدم مراعاة المدعى عليها من استئجار العقار وان العقار هو لتأجير مكاتب مفروشة لرجال الاعمال وبينها وبين هؤلاء عقود إيجار سارية المفعول.
وتجد محكمتنا أن علاقة المميزة بالمميز ضده هي علاقة عقدية ناشئة عن عقد الإيجار ولا يجوز أن يكون لعلاقات المستأجرة (المميزة) مع الغير ما يحول دون استعمال المميز ضده لحقوقه كما نجد أن المميزة لا تستطيع أن تبرم عقود إيجار من الباطن إلا في حدود ما لها من حقوق في عقد الإيجار اعمالاً لنص المادة (704) من القانون المدني والتي أوجبت على المستأجر أن يتقيد بالإيجار بقيود المنفعة التي كان يملكها نوعاً وزمناً.
وعليه فان ما ورد بهذا السبب لا يعيب القرار المطعون فيه ويتوجب رده.
وتأسيساً على ما تقدم نقرر رد الطعن وتأييد القرار المطعون فيه وإعادة الأوراق إلى مصدرها .
قــراراً صـدر بتاريـخ 20 محرم سنة 1431 هـ المــوافق 6/1/2010م
عضـــــــو عضـــــــو القاضي المترئس
عضـــــــو عضـــــــو
رئيس الديـــوان
دقــق / ر ش




المواضيع المتشابهه: