قرار رقم 942/2009 حول التأجير من الباطن

المواد القانونية ذات العلاقة من القانون المدني:








المادة 703 :
لا يجوز للمستأجر ان يؤجر المأجور كله او بعضه من شخص اخر الا باذن المؤجر او اجازته .

المادة 704
في الحالات المبينة في المادتين السابقتين يتقيد المستأجر بالايجار او الاعارة او التمكين بقيود المنفعة التي كان يملكها نوعا وزمنا .

المادة 705
اذا اجر المستأجر المأجور باذن المؤجر فأن المستأجر الجديد يحل محل المستأجر الاول في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بمقتضى العقد الاول .

المادة 706
اذا فسخ عقد الايجار المبرم مع المستأجر الاول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور .





المواد القانونية ذات العلاقة من قانون المالكين والمستأجرين : المادة 5/ج/3



ج- على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية:




    1. 3. اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.






التمييز الأردنية المملكة الأردنية الهاشمية
بصفتها : الحقوقية وزارة العــدل
رقم القضية : القــرار
942/2009 الصادر من محكمة التمييز المأذونة بإجراء المحاكمة وإصدار
الحكم بإسم حضرة صاحب الجلالة ملك المملكة الأردنية الهاشمية
عبد الله الثاني إبن الحسين المعظم
الهيئــة الحاكمــة برئاســة القاضــي السيــد عـــبد الرحــمن البنــا
وعضويـــة القضـــاة الســـادة
د. أكـرم مسـاعدة ، د, مصطفـى العسـاف ، ناصـر التــل ، محمـد عـبده شـموط
المميـــــــــــز :- أسعد نمـر محمـود صبـح بصـفته الشخصيـة وبصفته مفـوضاً بالتوقيـع عـن شركـة النمر لتجــــارة اللحــــوم والمواشــــي
وكــيله المحامــي غانـــدي القواســمة
المميــــز ضـــدهم :- 1. علــي محمــد حســين أبــو الحــاج
2 . عـبد الخالـق محمـد حسـين أبـو الحـاج
وكـيلهما المحامــي أســامة سكــــري
3. ســـعد محـمود عـبد الكريـم الخـاروف بصفتـه الشخصيـة وبصفتـه مفوضاً بالتوقيع عــن مؤسســة ســـعد الخــــاروف
وكـــيله المحامـي خالـد ســعد الديــن
بــــــــــــــتاريخ 12/2/2009 قُدم هذا التمييز للطعن في الحكم الصادر عن محكمة استئناف حقوق عمان في القضية رقم (( 4683/2007 )) فصل 24/12/2008 المتضمن رد الاستئناف وتأييد القرار المستأنف الصادر عن محكمة بداية حقوق شمال عمان رقم (( 299/2002 )) فصل 25/3/2007 القاضي (( برد دعوى المستأنف عن المستأنف عليهما الأول والثاني فيما يتعلق بالمطالبة بالعطل والضرر كون أن هذه المطالبة في مواجهتهما لا تستند إلى أساس صحيح في القانون وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف ورد دعوى المستأنف فيما يتعلق باستيفاء المنفعة من المأجور كونها لا تستند إلى أساس صحيح في القانون وتضمينه الرسوم والمصاريف ومبلغ (( 500 )) دينار أتعاب محاماة للمستأنف ضدهما الأول والثاني )) وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف ومبلغ (( 250 )) ديناراً أتعاب محاماة عن هذه المرحلة من التقاضي .
وتتلخــــص أســـــباب التمييــــز بمــا يلـــي :-
1. أخطأت محكمة الاستئناف برد أسباب الاستئناف المتعلقة بالادعاء المتقابل والواردة بالبنود (( 4 ، 5 ، 6 )) من لائحة الاستئناف حيث قامت باختزال جميع هذه الأسباب والرد عليها من خلال الاستناد إلى عدم صحة قبول الادعاء المتقابل شكلاً لعدم توافر شروطه .
2. وبالتناوب أخطأت محكمة الاستئناف برد أسباب الاستئناف المتعلقة بالادعاء المتقابل والواردة بالبنود (( 4 ، 5 ، 6 )) من لائحة الاستئناف وذلك بالاستناد إلى أن الادعاء المتقابل مردود شكلاً لعدم توافر شروطه مخالفة بذلك للقانون والأصول .
3. أخطأت محكمة الاستئناف برد أسباب الاستئناف المتعلقة بالادعاء المتقابل والواردة بالبنود (( 4 ، 5 ، 6 )) من لائحة الاستئناف استناداً إلى اعتبار الادعاء المتقابل المقدم بالدعوى الأصلية مردود شكلاً لعدم توافر شروطه متناقضة مع ما توصلت فيه إلى تكييف العلاقة ما بين أطراف هذه الدعوى .
4. أخطأت محكمة الاستئناف بإصدارها للقرار المستأنف وعدم الحكم للمميزة ببدل العطل والضرر في مواجهة المميز ضدهما الأول والثاني وتأييدها للحكم الصادر عن محكمة الدرجة الأولى ودون التعرض لأسباب الطعن المتعلق بذلك حيث أن الجهة المميزة قد استأجرت العقار موضوع الدعوى من المميز ضده الثالث .
5. أخطأت محكمة الاسـتئناف بإصدارها للقـرار المسـتأنف وعدم الحكم للمميزة ببدل العطل والضرر في مواجهة المميز ضدهما الأول والثانـي وتأييـدها للحكـم الصادر عن محكمة الدرجة الأولى ودون التعرض لأسـباب الطعـن استناداً إلى ما توصلت إليه محكـمة الدرجـة الأولـى أن الحجـز كان على أمــوال المميز ضـده الثالـث وبصــورة مخالفــة للحقيــقة والواقــــع .
6. وبالتناوب أخطأت محكمة الاستئناف ومن قبلها محكمة الدرجة الأولى بالنتيجة التي توصلت إليها برد مطالبة المميز بمنع المعارضة والتعويض وذلك للتناقض في تطبيق القانون على وقائع هذه الدعوى استناداً للنتيجة التي توصلت إليها بصحة العلاقة ما بين المميز والمميز ضده الثالث ورتبت الآثار القانونية على هذه العلاقة .
7. أخطأت محكمة الاستئناف بإصدارها للقرار المميز وتصديق القرار المستأنف مخالفة بذلك للقانون والأصول والواقع وما استقر عليه الاجتهاد القضائي والذي فرق بين حالتين وهما حالة التنازل عن الإجارة وبين الإجارة من الباطن إذ أن التنازل يؤدي لخروج المستأجر الأصلي من عقد الإجارة لمستأجر جديد بحيث لا يصح هذا التنازل إلا بالإجراءات المتبعة بحوالة الحق بما معناه إعلان المؤجر بها وموافقته عليها بينما لا يتوجب ذلك في الإجارة من الباطن والتي توجب هناك موافقة مسبقة من المؤجر على حق المستأجر في التأجير الباطنبحيث تكون في التنازل الشروط العقدية التي كانـت قائمة مع المستأجر الأصلي هي نفسها الواجبة الإتباع مع المستأجر المتنازل له .
8. وبالتناوب أخطأت محكمة الاستئناف بإصدارها للقرار المميز وتطبيقها لقرار محكمة التمييز رقم (( 373/1985 )) تطبيقاً خاطئاً باعتبار أنه قد قام سبب التخلية بحق المستأجر الأصلي مخالفة بذلك للقانون والأصول والواقع .
9. وبالتناوب أخطأت محكمة الاستئناف بإصدارها للقرار المميز وتأييدها لقرار محكمة الدرجة الأولى برد دعوى المميزة عن المميز ضدهما الأول والثاني إذ أن الادعاء الذي قدمته الجهة المميز ضدهما الأول والثاني في دعوى الإخلاء قد تم إسقاطه من قبلهما وبالتالي تنازلهما عما ورد به من مزاعم .
10. وبالتناوب أخطأت محكمة الاستئناف بإصدارها للقرار المميز استناداً إلى إقالة العقد بين المميز ضدهما الأول والثاني من جهة والمميز ضده الثالث إذ أن هذه الإقالة ليس لها أي حجية في مواجهة المميزة استناداً إلى أنها المتنازل له عن الإجازة بموافقة وعلم المميز ضدهما الأول والثاني وبالتالي فإن الإقالة المزعومة لا تشكل حجية في مواجهة الجهة المميزة .
11. وبالتناوب أخطأت محكمتا الدرجة الأولى والاستئناف برد الدعوى بالمطالبة بالعطل والضرر والكسب الفائت عن المميز ضدهما الأول والثاني على اعتبار أنهما مارسا الحق الذي منحهما إياه الدستور بإقامة الدعاوى واللجوء إلى القضاء حيث أن ذلك يخالف القانون والأصول والواقع إذ أن هذا الحق تقتضيه حسن النوايا وعدم الأضرار بالغير وهذا واضح من خلال وقائع الدعوى إذ أن عقد الإيجار المقدم من المميز والموقع من المميز ضده الثالث قد نفذ بصورة قانونية استناداً إلى البند الثالث من عقد الإيجار الموقع ما بين الجهة المميز ضدها والتي تعطي للمميز الحق بالتأجير للغير .
12. وبالتناوب فقد أخطأت محكمتا الدرجة الأولى والاستئناف بالقول بأنه لم يثبت تعدي المميز ضدهما الأول والثاني على اعتبار إسقاط الدعوى هو قول مخالف للقانون والواقع إذ أن إسقاط الدعوى لا يجعل من المميز ضدهما الأول والثاني قد اثبتا دعواهما في مواجهة الجهة المدعى عليها (( المميز ضده الثالث )) ولا يجعل لهما الحق في معارضة المميز بالانتفاع ولا ينفي الكيدية والإضرار بمصالح المميز .
13. وبالتناوب أخطأت محكمتا الدرجة الأولى والاستئناف فيما توصلتا إليه برد دعوى منع المعارضة والعطل والضرر عن المميز ضدهما الأول والثاني وذلك بالاستناد إلى إسقاط الدعوى وإدعاء موافقة المميز على الإسقاط .
14. أخطأت محكمتا الدرجة الأولى والاستئناف برد دعوى المميز عن المميز ضدهما الأول والثاني والمتعلقة بمنع المعارضة استناداً إلى اتفاقية الإخلاء إذ أن هذه الاتفاقية لا يحتج بها في مواجهة المميز من جهة ومن جهة أخرى فإن هذه الاتفاقية غير قانونية وغير نافذة وذلك لكونها موقعة ممن لا يملك الحق في توقيعها .
لهـــــــــذه الأسباب يطلب وكيل المميز قبول التمييز شكلاً ونقض القرار المميز موضوعاً .

القـــــــــرار
بعــــــد التدقــــيق والمداولـــــــة نجد أن المدعين علي وعبد الخالق أبو الحاج كانا قد تقدما بتاريخ 5/1/2000 إلى محكمة بداية حقوق عمان بدعواهما رقم (( 6/إخلاء/2000 )) ضد المدعى عليه سعد الخاروف يطالبانه فيها بإخلاء مأجور ومطالبة ببدل إيجار مستحق وذلك للأسباب التي ساقاها بلائحة دعواهما ، وأثناء السير فيها وفي جلسة 29/3/2000 حضرت وكيلة المستدعي أسعد نمر محمود صبح وتقدمت بالطلب رقــم (( 425/ط/2000 )) تطلب فيه إدخال المستدعي في الدعوى كشخص ثالث سنداً لأحكام المادة (( 114/1 )) من قانون أصول المحاكمات المدنية للأسباب المبينة في لائحة استدعاء الطلب وفي جلسة 6/6/2000 أصدرت محكمة الدرجة الأولى قرارها القاضي بإدخال المستدعي أسعد نمر محمود صبح بصفته مفوضـاً بالتوقـيع عن شركة النمر لتجـارة اللحوم والمواشي كشخص ثالث مدعى عليه في الدعوى إعمالاً لحكم المادة (( 114 )) من قانون أصول المحاكمات المدنية وتكليف وكيل المستدعي بدفع الرسم القانوني وبعد قيام المستدعي بدفع الرسم تقرر تكليف وكيل المدعي بتقديم لائحة دعوى معدلة يختصم فيها المقرر إدخاله حيث قدم وكيل المدعيين لائحة دعوى معدلة ضمت للصفحات (( 42 – 45 )) اختصم فيها المقرر إدخاله كمدعى عليه ثاني ، وفي جلسة 13/7/2000 قام وكيل المدعى عليه الثاني بتقديم لائحة ادعاء متقابل اختصم فيها المدعيين بالدعوى الأصلية والمدعى عليه بالدعوى الأصلية كمدعى عليهم في الدعوى المتقابلة يطالبهم فيها بالعطل والضرر مقدرة لغايات الرسم بمبلغ (( 1000 )) دينار للأسباب الواردة في لائحة الادعاء المتقابل وفي جلسة 11/10/2000 قدم وكيل المدعيين في الدعوى الأصلية اتفاقية إقالة عقد إيجار ومصالحة منظمة بينهما وبين المدعى عليه الأول سعد محمود صفحة (( 70 – 71 )) من المحضر طالباً إسقاط دعوى موكليه عن المدعى عليه المذكور حيث قررت محكمة الدرجة الأولى في جلسة 13/11/2000 إسقاط الدعوى الأصلية عن المدعى عليه سعد المذكور ومتابعة السير بالدعوى المتقابلة وبعد السير بالدعوى المتقابلة وبتاريخ 28/11/2002 تقرر إحالة الدعوى إلى محكمة بداية حقوق شـــمال عمان حسب الاختصاص بعد صدور نظام تشكيل المحكمة حيث سجلت بالرقم (( 299/2002 )) وبعد السير بها أصدرت محكمة الدرجة الأولى حكمها برد دعوى المدعي بالتقابل بمواجهة المدعى عليهما علي وعبد الخالق أبو الحاج والحكم بإلزام المدعى عليه سعد الخاروف بالعطل والضرر مع الرسوم والمصاريف والأتعاب .
لم يرتض المدعي بالتقابل بالحكم المذكور مما استدعى استئنافه حيث أصدرت محكمة الاستئناف قرارها رقم (( 4683/2007 )) تاريخ 24/12/2008 قضى برد الاستئناف وتصديق الحكم المستأنف وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف والأتعاب عن هذه المرحلة .
لم يلق هذا القرار قبولاً من المدعي بالتقابل فطعن فيه تمييزاً للأسباب الواردة فيه ، كما تقدم المدعى عليهما علي وعبد الخالق أبو الحاج بلائحة جوابية طلب فيها رد الطعن وتأييد الحكم المطعون فيه .
وفـــي الموضـــوع / وعـــن أســـباب التمييـــز جميعاً وحاصلها النعي على الحكم المطعون فيه خطأه رد دعوى المدعي بالتقابل (( الطاعن )) شكلاً بداعي زوال عقد الإيجارة الأصلي المنظم بين المؤجر والمستأجر الأصلي ولأن المستأجر الفرعي تابع في بقائه للمستأجر الأصلي ، وأن إقالة العقد وإسقاط الدعوى لا يحرم المدعي المتقابل من المطالبة بالعطل والضرر ومنع التعرض .
وفي ذلك نجد أن المدعي بالتقابل (( الطاعن )) حصر طعنه في مرحلة الاستئناف والتمييز بعدم الحكم بمواجهة المدعى عليهما بالتقابل علي وعبد الخالق أبو الحاج بمنع المعارضة بمنفعة المأجور وبالعطل والضرر ، وفي حدود ذلك فمن الثابت أن المؤجر الأصلي علي وعبد الخالق أقاما الدعوى رقم (( 6/إخلاء/2000 )) بمواجهة المدعى عليه سعد الخاروف وموضوعها إخلاء مأجور بسبب تخلف المستأجر المدعى عليه سعد عن دفع الأجور المستحقة بذمته وللوقائع الواردة بلائحة دعواهما .
وأثناء نظر الدعوى تقدم المدعي بالتقابل (( الطاعن )) باستدعاء لإدخاله كشخص ثالث في الدعوى لأنه يتأثر من نتيجة الحكم استناداً إلى أنه استأجر ما مساحته (( 100م2)) من المستأجر الأصلي محل دعوى الإخلاء وفق ما ورد بالبند الثالث من الشروط الخصوصية لعقد الإجارة الأصلي ، وبعد أن استجابت محكمة الدرجة الأولى لهذا الطلب وفي جلسة 13/7/2000 تقدم الشخص الثالث الذي تقرر إدخاله (( الطاعن )) بدعوى متقابلة اختصم فيها المطعون ضدهم وقد أسس دعواه على أنه مستأجر فرعي من المستأجر الأصلي بموجب عقد إجارة موقع من الطرفين كما وقعت الجهة المدعى عليها (( المؤجر الأصلي )) على هذا العقد وذلك لاستعمال المساحة المستأجرة ملحمة وقام بتجهيز هذه المساحة من ديكورات وثلاجات ولوازم أخرى ، وأنه وبعد مرور ثلاثة أشهر قام المدعى عليهما علي وعبد الخالق بقطع التيار الكهربائي لمنع المدعي بالتقابل من الانتفاع بالمأجور وقاما بمنعه من الدخول إلى المأجور والاستيلاء على موجودات المدعية الأمر الذي ترتب عليه تلف المواد الموجودة في المحل وألحق بالمدعي أضرار بالغة وهي الواردة بالند الخامس من لائحة الدعوى المتقابلة (( صفحة 58 من محضر المحاكمة الأولى )) وطلب منع معارضته في منفعة المأجور و / أو إلزامهم بالتعويض عن العطل والضرر الناشئ عن تعرضهم للمدعي .
وثابـت أن المدعـى عليهـما بالتقابل لم ينكـرا واقـعة إشـغال المدعي بالـتقابل للمساحة المستأجرة من المستأجر الأصلي وأجاب وكيلهما في رده على الطلب رقم (( 225/ط/2000 )) بأن المدعي بالتقابل يشغل المأجور بموجب عقد تابع والتابع تابع لا يفرد بحكم .
وحيث أن الجهة المدعية في الدعوى الأصلية تصالحت مع المدعى عليه في تلك الدعوى (( صفحة 70 -71 من المحضر )) وأسقطت دعواها بمواجهته إسقاطاً نهائياً في جلسة 13/11/2000 .
وحيث ذهب الفقه والقضاء إلى أن المتدخل في الدعوى يصبح طرفاً فيها شأنه في ذلك شأن سائر الخصوم الأصليين وله الحق بالطعن (( تمييز حقوق رقم 1763/2004 ورقم 2237/2006 وكتاب النظرية العامة للطلبات الطارئة للدكتور محمد محمود إبراهيم صفحة 392 )) كما ذهب الفقه والقضاء إلى أن للشخص الثالث أن يطلب تقرير حقه بمنع المعارضة وأن إسقاط الدعوى الأصلية لا يمنع دعوى المعارضة في منفعة العقار موضوع النزاع (( تمييز حقوق 373/85 )) وكتاب المرافعات المدنية والتجارية د. أحمد أبو الوفا صفحة 651 )) .
وعليه وحيث أن المدعي بالتقابل أسس دعواه على تعرض المدعى عليهما علي وعبد الخالق له في المأجور وقيامهما بواسطة رجال الأمن التابعين لهما بإلحاق الضرر بموجودات المأجور وتعطيله عن العمل .
وحيث أن هذا التعرض هو تعرض مادي فإن المؤجر وفي حالة ثبوت هذا التعرض يكون ضامناً للمستأجر عما لحق به من أضرار وعطل وضرر .
وحيث أن إقالة عقد الإجارة الأصلي بين المؤجر الأصلي والمستأجر الأصلي ينهي عقد الإجارة الفرعي ويتم ذلك باللجوء إلى القضاء أو التراضي ولا يحرم المستأجر الفرعي من حقه بالمطالبة بالضمان في حال ثبوت التعرض ، وقد نصت المادة (( 684/2 )) من القانون المدني على أن ضمان المؤجر لا يقتصر على الأعمال التي تصدر منه أو من إتباعه بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو ضرر مبني على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر .
وحيث أن محكمة الاستئناف لم تعالج موضوع الدعوى واكتفت بالقول بعدم وجود ارتباط بين الدعوى الأصلية والدعوى المتقابلة وبانتهاء العلاقة الإيجارية الأصلية تنتهي العلاقة الفرعية للإيجارة ، ولم تلتفت إلى مطالبة المدعي بالتقابل بالعطل والضرر في لائحة دعواه المتقابلة الأصلية وطلباته المتكررة في مراحل المحاكمة فيكون قرارها واقعاً في غير محله وحرياً بالنقض وهذه الأسباب ترد عليه في حدود ما توصلنا إليه .
لهــــــــذا نقرر نقض الحكم المطعون فيه وإعادة القضية لمصدرها لإجراء المقتضى .
قـراراً صـدر بــتاريخ 22 شــوال ســنة 1430 هـ الموافـق 11/10/2009م
عضــــو عضــــو القاضـــي المترئـــس
عضــــو عضــــو
رئيس الديوان
دقــق/ أ خ


المواضيع المتشابهه: