قرار رقم 2878/2002 حول التأجير من الباطن

المواد القانونية ذات العلاقة من القانون المدني:

المادة 703 :
لا يجوز للمستأجر ان يؤجر المأجور كله او بعضه من شخص اخر الا باذن المؤجر او اجازته .

المادة 704
في الحالات المبينة في المادتين السابقتين يتقيد المستأجر بالايجار او الاعارة او التمكين بقيود المنفعة التي كان يملكها نوعا وزمنا.

المادة 705
اذا اجر المستأجر المأجور باذن المؤجر فأن المستأجر الجديد يحل محل المستأجر الاول في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بمقتضى العقد الاول .

المادة 706
اذا فسخ عقد الايجار المبرم مع المستأجر الاول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور .


المواد القانونية ذات العلاقة من قانون المالكين والمستأجرين : المادة 5/ج/3

ج- على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية: ....

3. اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة.

محكمة التمييز الأردنية المملكة الأردنية الهاشمية
بصفتها : الحقوقية.

رقم القضية: 2878/2002.

القرار
الصادر من محكمة التمييز المأذونة بإجراء المحاكمة وإصدار الحكم بإسم حضرة صاحب الجلالة ملك المملكة الأردنية الهاشمية عبدالله الثاني إبن الحسين المعظم.
الهيئة الحاكمة برئاسة الرئيس الاستاذ محمد الرقاد وعضوية القضاة السادة عبد الله السلمان ، عبد الفتاح العوامله ، نور الدين جرادات ، عادل الخصاونه.
المميز:
الدكتور رياض ميخائيل شرايحه/ وكيله المحامي سهيل شرايحه.
المميز ضده:
فائق شاكر البشارات/ وكيله المحامي حسام أبو رمان.

بتاريخ 6/8/2002 قدم هذا التمييز للطعن في الحكم الصادر عن محكمة استئناف حقوق عمان في القضية رقم 1343/2002 تاريخ 14/6/2002 القاضي بفسخ القرار المستأنف الصادر عن محكمة بداية حقوق عمان رقم 3918/98 تاريخ 7/4/2002 من حيث جهة الحكم بالفائدة القانونية ورد المطالبة بها وتصديق القرار المستأنف فيما عدا ذلك وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف ومبلغ مائتين وخمسين ديناراً أتعاب محاماة عن هذه المرحلة .

وتتلخص أسباب التمييز بما يلي:
1) أخطأت محكمتي البداية والاستئناف بالحكم للمدعي / المميز ضده ببدل ضرر احتمالي ذلك لأنه من الثابت بالدعوى بأن البيت موضوع الدعوى كان خالياً ومهجور وغير مؤجر وبحالة سيئة ومخلع الأبواب والشبابيك ولا يمكن تأجيره.
2) وعلى التناوب أخطأت محكمتي البداية والاستئناف بعدم اعتبارها بأن الايجارة انتهت وتمت اقالتها بتسليم المدعى عليه المميز المأجور.
3) وعلى التناوب أخطأت محكمة الاستئناف بعدم معالجة السبب الأول من اسباب الاستئناف ذلك لأنه لم يكن بصيغة عامة ومجهولة لان الدفوع والاعتراضات المتعلقة بالخبرة مبينة وموضحة بالمذكرة الخطية المقدمة لدى محكمة البداية.
4) وعلى التناوب أخطأت محكمة الاستئناف بمعالجتها للسببين الثاني والثالث من أسباب الاستئناف ذلك لانه من الثابت بالدعوى بأن العقار كان خالياً ومهجور وبحالة سيئة.
5) أخطأت محكمة الاستئناف بعدم معالجتها للسبب الرابع من اسباب الاستئناف ولم تبحث فيما ورد به بخصوص كون العقار مهجور وخالياً وغير مؤجر.
6) وعلى التناوب لم تعالج محكمة الاستئناف البند سادساً من اسباب الاستئناف ولم تشير له بقرارها المميز حيث أنه وعلى فرض صحة الزعم الساقط بأن المدعي تضرر بمقدار الفرق بين الأجور المدفوعة للمدعى عليه والأجور التي كان من الممكن أن يقبضها المدعي من مستأجر فرعي.
7) وعلى التناوب لم تبحث محكمة الاستئناف الفقرة الثانية من البند خامساً من اسباب الاستئناف من حيث أنه لا يجوز قانوناً الحكم بفوائد تستحق عن مبالغ تدفع سنوياً لغاية سنة 2010.
8) وعلى التناوب أخطأت محكمتي البداية والاستئناف بالحكم للمميز ضده / المدعي بالأجور التي كان من الممكن أن يقبضها سنوياً من مستأجر فرعي جديد لغاية سنة 2010 لأن ذلك يخالف صراحة نص المادة 450/1 من القانون المدني.

9) وعلى التناوب أخطأت محكمة الاستئناف بالحكم للمميز ضده بالرسوم والمصاريف ومبلغ 250 دينار أتعاب محاماة عن مرحلة الاستئناف مع أنها فسخت القرار المستأنف من جهة الحكم للمميز ضده بالفائدة القانونية.
10) وعلى التناوب ان اللائحة الجوابية قدمت على الاستئناف بتاريخ 28/5/2002 كما هو واضح من قرار محكمة الاستئناف على الصفحة الثانية دون ان يتبلغها المستأنف ليرد عليها مما يؤدي الى نظر الدعوى مرافعة لا أن تفصل الدعوى بمدة لا تزيد على اسبوعين من تاريخ توريدها لمحكمة الاستئناف.
لهذه الأسباب يطلب وكيل المميز قبول التمييز شكلاً ونقض القرار المميز موضوعاً.
القرار

بعد التدقيق والمداولة قانوناً نجد أن المدعي فائق شاكر البشارات قد أقام هذه الدعوى لدى محكمة بداية حقوق عمان بتاريخ 16/9/98 بمواجهة المدعى عليه رياض ميخائيل شرايحه موضوعها المطالبة بالعطل والضرر والربح الفائت مقدراً بـ (10) آلاف دينار لغايات الرسوم جاء فيها:
أولاً: المدعى عليه يملك قطعة الأرض رقم (163) حوض (13) الشميساني والبناء المقام عليها .
ثانياً: المدعي مستأجر للفيلا الواقعة على قطعة الأرض بعقد ايجار واستئجار منذ 1/6/1968 وكان العقد يخوله تأجير الغير بالبدل الذي يراه مناسباً.
ثالثاً: كان المدعي مؤجراً للعقار الى شركة صباغ أخوان بموجب عقد ايجار مؤرخ في 1/6/1987 بمبلغ ألفي دينار سنوياً.
رابعاً: قام المدعى عليه باعترافه وبعد أن كانت الشركة المستأجرة قد أخلت المأجور بالحضور الى العقار المؤجر للمدعي واحضر شركة مقاولات وقام بهدم البناء كلياً وبدون أي وجه حق.
خامساً: أقام المدعي الشكوى الجزائية رقم 533/96 لدى مدعي عام عمان والتي حولت الى قاضي صلح جزاء عمان بالرقم (1754/97) والتي حولت أيضاً بعد اعادتها من سعادة مدعي عام عمان الى محكمة صلح جزاء عمان بالرقم (287/98) والتي حضر المدعى عليه كمشتكى عليه واعترف بقيامه بهدم العقار.
سادساً: ان فعل المدعى عليه ألحق ضرراً بالمدعي وحرمه من استغلال العقار وفوت عليه الربح المرجو منه.
وطلب المدعي:
الحكم بإلزام المدعى عليه بإعادة الحال الى ما كان عليه وتضمينه كافة الأضرار المادية والمعنوية والربح الفائت وبدل المنفعة والعطل والضرر.
نظرت محكمة الدرجة الأولى الدعوى وبعد سماع البينة وتقديم الأدلة وتقديم الطرفين لمرافعتهما ، أصدرت بتاريخ 7/4/2002 القرار رقم 3918/98 وجاهياً متضمناً الزام المدعى عليه بأن يدفع الى المدعي مبلغ (18525) ثمانية عشر ألفاً وخمسمائة وخمسة وعشرين ديناراً باعتبار ان مسؤولية المدعى عليه ناتجة عن الفعل الضار الذي قام به بعد القول (.... ان الضرر الذي تحقق نتيجة الفعل الضار الذي قام به المدعى عليه تمثل في حرمان المدعي من استغلال منفعة العقار موضوع الدعوى من بداية عام 1998 تاريخ الهدم ولغاية انتهاء عقد الايجار بحكم القانون بتاريخ 31/12/2010 كون المدعي يشغل العقار بحكم الاستمرار القانوني سنداً لقانون المالكين والمستأجرين وبناء على ما تقدم يستحق المدعي الضرر المقدر من قبل الخبراء مضروباً بعدد السنوات التي لم يتمكن المدعي من استغلالها نتيجة الهدم للبناء موضوع الدعوى ويكون الضرر 1425 ديناراً في السنة x 13 شقة = (18525) ديناراً) وتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف ومبلغ (500) دينار أتعاب محاماة والفائدة القانونية من تاريخ المطالبة 16/9/98 وحتى السداد التام.
لم يرض المدعى عليه بالقرار المذكور فطعن فيه استئنافاً للأسباب الواردة في لائحة الاستئناف المقدمة منه بتاريخ 1/5/2002.
وبتاريخ 14/6/2002 اصدرت محكمة استئناف عمان القرار رقم 1343/2002 تدقيقاً مقررة فيه فسخ القرار المستأنف من جهة الحكم بالفائدة القانونية لخلو وكالة الوكيل ولائحة الدعوى من المطالبة بها ورد المطالبة بها وتصديق القرار المستأنف في ما عدا ذلك وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف ومبلغ (250) ديناراً أتعاب محاماة عن تلك المرحلة.
ولعدم رضا المدعي بالقرار الاستئنافي المشار اليه طعن فيه تمييزاً للأسباب الواردة في لائحة التمييز المقدمة منه بتاريخ 6/8/2002 ، وتبلغ المدعي لائحة التمييز هذه بتاريخ 13/8/2002.
وبالتدقيق نجد أن مطالبة المدعي في هذه الدعوى تستند الى عقد الاجارة المنعقد بين كل من المؤجر د. طارق سلامة الشرايحه والمستأجر -المدعي- فائق شاكر البشارات وذلك بتاريخ 1/1/1968.
وحيث نصت المادة التاسعة من قانون تنظيم عقود ايجار العقار رقم 3/1973 على أنه (تؤخر الدوائر الرسمية والمحاكم النظر بالادعاءات الناجمة عن معاملات الايجار ما لم تستوف الرسوم والغرامات المنصوص عليها في هذا القانون) ، وحيث أن عقد الايجار آنف الذكر لم يستوف عنه الرسم والغرامة المشار اليها في المادتين 6 و 7 من ذات القانون فإن القرار المميز يكون سابقاً أوانه وحقيقاً بالنقض لهذا السبب.
لهذا وتأسيساً على ما تقدم ودون حاجة لمناقشة اسباب التمييز في هذه المرحلة نقرر نقض القرار الطعين واعادة الأوراق الى مصدرها لاجراء المقتضى (ت ح 938/2000 تاريخ 6/9/2000 و 1481/2000 تاريخ 26/10/2000 مجلة قضائية لسنة /2000).
قراراً صدر بتاريخ 10 ذو القعدة سنة 1423 هـ الموافق 13/1/2003م.


المواضيع المتشابهه: