مرحبا عزيزي الزائر, هل هذه اول زيارة لك؟ اضغط على "انشاء الحساب" واستمتع بخدماتنا .

أهلا وسهلا بك إلى شبكة قانوني الاردن.

>>معلومات قانونية سريعة:: “هل يجوز استخدام عامل غير اردني ؟
ج : لا يجوز استخدام أي عامل غير أردني إلا بموافقة الوزير أو من يفوضه شريطة أن يتطلب العمل خبرة وكفاءة غير متوفرة لدى العمال الأردنيين أو كان العدد المتوفر منهم لا يفي بالحاجة وللوزير اصدار اي تعليمات يراها لازمة لتنظيم استخدام واستقدام العمال غير الأردنيين لغايات هذه المادة .„


     

   ابحث في الموقع بكل سهوله وسرعة

 

شبكة قانوني الاردن

أهلا وسهلا بك إلى شبكة قانوني الاردن.

  + إنشاء موضوع جديد
النتائج 1 إلى 1 من 1
  1. #1
    عضو جديد Array
    تاريخ التسجيل
    Oct 2016
    المشاركات
    3
    Articles
    0
    Thumbs Up/Down
    Received: 1/0
    Given: 0/0
    معدل تقييم المستوى
    0




    بيانات اخرى

    الجنس :  ذكر

    المستوى الأكاديمي :  تعليم جامعي (بكالوريوس)

    الجامعة الحالية/التي تخرجت منها ؟ :  جامعة آل البيت

    الحالة الاجتماعية :  متزوج

    افتراضي الحقوق العينيه/ عن محاضرات سابقة في جامعة مؤته

    الحقوق العينيه/ عن محاضرات سابقة في جامعة مؤته



    للاستاذالمحامي: عيسى العماوي حق الملكية :
    م 1018 / 1 " سلطة المالك في ان يتصرف في ملكه تصرفاً مطلقاً عيناً ومنفعة واستغلالاً " .
    م 1018 / 2 ولمالك الشيء وحده ان ينتفع بالعين المملوكة وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة شرعاً .

    الانتقاد :
    1- - اطلق هذا التعريف في الفقرة 1 حق الملكية ثم نفى المشرع هذه الحالات في الفقرة 2 2- ذكر المشرع كلمة منفعة في الفقرة 1 وكان عليه الاكتفاء بها دون "استغلالا " الان المنفعة تشمل الاستعمال والاستغلال 3- ذكر المشرع التصرفات الجائزة شرعا .

    خصائص حق الملكية :
    1 . حقاً جامعاً
    ان حق الملكية يمنح صاحبه ثلاث سلطات تمكنه من الاستفادة بالعين المملوكة والحصول على كافة مزاياها :
    1- الاستعمال
    2- الاستغلال
    3- التصرف

    معلومة : اذا اراد حرمان المالك من احد او كل السلطات فلا بد ان يكون ذلك يمقتضى نص او اتفاق والفترة محددة .

    2 . حقاً مانعاً
    الاصل ان المالك يستأثر بمزايا ملكه دون سواء وله ان يمنع اي شخص من مشاركته حتى ولو لم يلحقه ضرر من هذه المشاركة .

    3 . حقاً دائماً
    1 – اي ان حق الملية يبقى ما دام المحل باقياً حتى ولو تغير المالك , ويهلك حق الملكية بهلاك محله .
    • استثناء : يزول حق الملكية على الرغم من بقاء محله ويحصل ذلك عندما يتخلى المالك عن المال المنقول المملوك له كالملابس القديمة فصبح المنقول بغير مالك الى ان يمتلك شخص آخر بالاستيلاء.

    2 – ان حق الملكية لا يسقط بعدم الاستعمال ,فحق الملكية لا يسقط بعدم استعمال او استغلال مالكه بالشيء المملوك وعليه فحق الملكية لا يسقط بالتقادم لعدم وجود طرف آخر يستفيد من سقوطها بعدم الاستعمال الا ان حق الملكية يكتسب بالتقادم عندما يقترن بعدم الاستعمال من جانب المالك بحيازة الشيء من جانب الغير فيفقد المالك ملكيته الا لانها سقط وانما لانها انتقلت للغير .

    3 – عدم جواز توقيت حق الملكية , فحق الملكية لا يجوز توقيته بزمن معين اي لا يجوز ان يقترن بأجل فاسخ او واقف .
    مثال : لا يجوز الاتفاق على نقل ملكية المبيع من البائع الى المشتري لمدة معينة تعود بعدها الى البائع ( الاجل الفاسخ ) .



    عناصر الملكية
    السلطات التي يتمتع بها المالك :

    1 . الاستعمال :
    استخدام الشيء للحصول على منافعه فيما عدا الثمار
    استعمال المنزل يكون يكون بسكناه , استعمال الملابس يكون بلبسها .

    • معلومة : قد يختلط الاستعمال بالاستغلال عندما يتمخض عن الحصول على ثمار الشيء .


    2 . الاستغلال:
    القيام باعمال اللازمة للحصول على غلة الشيء وثماره .
    استغلال المنزل بتأجيره , استغلال الارض بزارعتها


    معلومة :
    الثمار : هو ما ينتج عن الشيء بشكل دوري دون الانتقاص من الاصل .
    المنتجات : ما ينتج عن الشيء بشكل غير دوري وينتقص من الاصل .


    • مهم : لا فرق في الاهمية القانونية بين الثمار والمنتجات بالنسبة للمالك ولكن تظهر الاهمية بالنسبة لغير المالك ( المنتفع والمستأجر ) اذ يحق له الحصول على الثمار دون المنتجات .

    3 . التصرف :
    1) التصرف المادي : العمل الذي يرد على مادة الشيء
    2) التصرف القانوني : الذي يرد على حق المالك
    للمالك استهلاك الشيء واعدامه وتغيره او نقل حقه للغير بالبيع او الهبة مثلا وهذه السلطة اهم ما تميز حق الملكية عن باقي الحقوق العينية .


    نطاق حق الملكية :
    1 ) الشيء ذاته
    م 1019/ 1 مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكن فصل عنه دون ان يهلك او يتلف او يتغير .
    حق الملكية يرد على الشيء ذاته وعلى عناصره الجوهرية اي اجزائه المكونة له التي لا يمكن فصلها عنه دون ان يهلك او يتلف او يتغير .

    • معلومة : هناك ضرورة لتعيين حدود العقارات الملاصقة من اجل تجديد الملكية العقارية وذلك من خلال وضع العلامات الظاهرة على الخط الفاصل بين العقارات المتلاصقة .
    على الرغم من ان القانون المدني لم يلزم الجاء بوضع حدود الارضيه الا ان قانون العقوبات فرض عقوبة على كل من نقل علامة تأشير الى الحدود بين الاملاك .

    2 ) ما يتفرع من الشيء
    ان حق الملكية يمتد ليشمل كل ما يعتبر من ثمار الشيء ومنتجاته كما ويشمل الملحقات وهي كل ما عد بصفة دائمة الاستعمال الشيء طبقا لما تقضي به طبيعة الاشياء .
    مثال : العقارات بالتخصيص وحقوق الارتفاق

    3 ) ما فوق الارض وما تحتها
    1019 / 2 كل من ملك ارضا ملك ما فوقها وما تحتها الى الحد المقيد في التمتع بها علوا وعمقا الا اذا نص القانون ان قضى الاتفاق بغير ذلك .
    حق الملكية يمنح صاحبه في ان يملك ما يعلو وما تحت ملكه ولكن بالضرر الذي يستطيع ان يستخدمه .
    • معلومة : امر تحديد الحد المفيد في التمتع يترك لقاضي الموضوع .
    الاصل : مالك الشيء يملك ما فوق الارض وما تحتها .
    لكن يجوز بمقتضى القانون او الاتفاق ان تفصل ملكية السطح عن ملكية ما فوقها وما تحتها .
    مثال : ما يوجد فوق الارض من بناء او غراس احدثه المالك بموجب حقه في المساطحة ... الاثار تابعة للدولة .


    القيود التي ترد على حق الملكية
    اولا : القيود الواردة على حرية التملك
    أ – القيود الواردة على حرية الاجنبي في التملك
    الاصل انه يحظر على الاجنبي تملك العقارات وذلك حماية لارض الوطن .

    الاستثناءات
    1. تملك العقارات داخل حدود التنظيم

    أ . التملك لاغراض السكن
    يجوز للشخص الطبيعي غير الاردني تملك الاموال غير المنقولة بغرض السكن وفقا للصلاحيات التالية :
    1. اذا كانت الملكية لا تزيد عن منزلين ومكتب بموافقة المدير
    2. اذا كانت الملكية تزيد عن منزلين ومكتب بموافقة الوزير على ان لا تزيد مساحة قطعة الارض المخصصة لهذه الغاية عن عشر دونمات .


    ب – التملك لاغراض غير السكن
    لغايات اقامة المشاريع الصناعية داخل حدود التنظيم شريطة ان لا تزيد مساحة قطع الاراضي المخصصة لممارسة العمل او المشاريع على عشر دونمات .

    كما واجاز المشرع لكل من التالي التملك لغايات معينة ( داخل حدود التنظيم ) :
    1. البعثات الدوبلوماسية في المملكة لغايات العمل او السكن
    2. المنظمات العربية والاقليمية لغايات العمل او السكن .


    2 ) التملك خارج حدود التنظيم
    اجاز المشرع لمن يحمل جنسية عربية تملك الاموال غير المنقولة خارج حدود التنظيم اذا كان التملك بهدف استثمار او استصلاح الاراضي وفقا لما يلي :
    1 – موافقة الوزير , اذا كانت مساحة الاراضي لا تزيد عن 50 دونما .
    2 – موافقة مجلس الوزراء بناء على تنسيب الوزير اذا كانت المساحة تزيد عن 50 دونما .

    ثانيا : القيود الواردة على حرية الشخص المعنوي في التملك
    يجوز لاي شخص معنوي وفقا لوثائق تسجيله ان يتملك داخل حدود التنظيم الاموال غير المنقولة اللازمة لممارسة اعماله وفقا لما يلي :
    1. موافقة الوزير اذا كانت مساحة الاراضي لا تزيد عن 30 دونما
    2. موافقة مجلس الوزراء اذا كانت مساحة الاراضي تزيد عن 30 دونما .


    لا يجوز للشخص المعنوي ان يتملك خارج حدود التنظيم العقارات اللازمة لممارسة اعماله وفقا لما يلي :
    1. موافقة الوزير اذا كانت المساحة التي ينوي تملكها لا تزيد عن 50 دونما
    2. موافقة مجلس الوزراء اذا كانت المساحة التي ينوي تملكها تزيد عن 50 دونما .


    • معلومة : يستثنى من تطبيق احكام قانون ايجار الاموال غير المنقولة وبيعها لغير الاردنيين والاشخاص المعنويين ما يلي :

    1. تملك الاشخاص غير الاردنيين للاحوال غير المنقولة لاقامة المشاريع التي تساهم في تنمية اقتصاد المملكة .
    2. تملك الاشخاص المعنويين والذين يكون من غايات انشائهم القيام بالانشطة داخل المدن الصناعية الارض الا تزيد مساحتها عن 50 دونما .
    3. انتقال ملكية الاموال المنقولة لقيد الاردني عن طريق الارث , حيث يجوز لاي من الورثة تسجيلها باسمه او التنازل عنها لاي من الورثة او لاي شخص اردني .


    • معلومة : لا تسري احكام قانون ايجار الاموال غير المنقولة وبيعها لغير الاردنيين على العقارات المشمولة باحكام قانون تطوير مادي الاردن وقانون منظمة العقبة وقانون سلطة اقليم البتراء .



    القيود الوادرة على سلطات المالك :
    • قيود قانونية
    • قيود اتفاقية ( ارادية )


    اولا : القيود القانونية
    تكون على نوعين :
    1. منها مقرر حماية لمصلحة عامة
    2. منها مقرر حماية لمصلحة خاصة جديرة بالرعاية



    اهم القيود المقررة للمصلحة العامة :
    1. لا ينزع ملك احد الا للمنفعة العامة وفي مقابل تعويض عادل .
    2. القيود التي تمنع البناء بجوار المناطق الاثرية والعسكرية .
    3. القيود المتعلقة بالبناء بجوار المناطق العسكرية والاثرية .
    4. القيود الواردة في قانون المالكين والمستأجرين على سلطة المالك اذا تعلق حقه بالغير ( الاستغلال والاستعمال ) .


    القيود التي فرضها المشرع على حق الملكية حماية لمصلحة خاصة وجدها اولى بالرعاية :
    اولا : وجوب امتناع المالك عن مضار الجوار الفاحش او غير المألوف .

    1027 للمالك ان يتصرف من ملكه كيف شاء ما لم يكن تصرفه مضرا بالغير ضررا فاحشا .
    1027 على المالك الا يغلو في استعمال حقه الى حد يضر بملك الجار .


    ليس للجار ان يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها وانما له ان يطلب ازالة هذه المضار اذا تجاوزت الحد المألوف على ان يراعي في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة للاخر والغرض الذي خصصت له ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال هذا الحق .


    ما هي شروط مسؤولية المالك عن مضار الجوار :
    1. غلو المالك في استعمال حقه : ان يغالي المالك في استعمال سلطاته وتجاوزه للحد المألوف اي استعمال استثنائي ليحصل فيه على اكبر فائدة ومعيار الغلو الضرر الفاحش او غير المألوف .
    2. اصابة الجار بضرر فاحش او غير مألوف :

    الضرر الفاحش : ما كان سببا لو البناء او هدمه او منع الجوانح الاصلية اي المنافع المقصودة من البناء .


    مثال : لا يجوز للمالك ان يحدث بناء يسد به نوافذ بيت جاره سدا يمنع الضوء عنه .

    • معلومة : امر تحديد طبيعة الضرر يترك لمحكمة الموضوع وفق اعتبارات معينة ( العرف , طبيعة العقارات , موقع كل منها بالنسبة الى الآخر والغرض الذي خصص له )


    • معلومة : لا اثر للاعتبارات الذاتية في تحديد طبيعة الضرر كما لو كان الجار مريضا او يمارس عملا يقيض الراحة .


    ما هو اثر اسبقية الاستغلال والترخيص الاداري على مسؤولية المالك عند مضار الجوار :
    م 1026

    • معلومة : الترخيص الاداري للمالك بان يستعمل حقه ( ملكه ) على نحو معين يعفيه من المسؤولية الجزائية ولا يعفيه من المسؤولية المدنية .



    سؤال : ما هو جزاء مضار الجوار :
    ازالة الضرر :
    1. قد يكون ازالة المنشآت التي احدثها المالك
    2. يجوز للمحكمة ان تحكم بالتعويض النقدي متى وجدت في التنفيذ العيني ارهاق للمالك .
    3. يجوز للمحكمة ان تحكم بالتعويض العيني وكذلك التعويض النقدي معاً عن الضرر القديم .



    سؤال : بين حالات مسؤولية الجار ؟
    1. الخطأ في استعمال الحق : قد ينحرف الجار عن سلوك الشخص المعتاد كما لو اشعل نارا في ملكه وبسبب اهماله شب حريق امتد الى ملك الجار .
    2. التعسف في استعمال حق الملكية .

    يكون استعمال الحق غير مشروع :
    1. اذا توافر قصد التعدي
    2. اذا كانت المصلحة المرجوة من الفعل غير مشروعة
    3. اذا كانت المنفعة منه لا تتناسب مع ما يصيب الغير من ضرر
    4. اذا تجاوز ما جرى عليه العرف والعادة .


    سؤال : حدد نوع المسؤولية التي يتحملها المالك عن مضار الجوار
    ابتداءً غلو المالك في استعمال حقه لا يعد خطأ تقصيري ولا تعسف وذلك لثلاث اسباب :
    1. لو كان الغلو خطأ او تعسف لما احتجنا الى نص يقرر مسؤولية المالك عنه واكتفينا بالقواعد العامة .
    2. لو كان الغلو خطأ او تعسف لتحمل المالك الضرر ايا كانت درجته ولما اقتصرت هذه المسؤولية على ضرر فاحش او غير مألوف .
    3. نجد ان المشرع الاردني وصف تصرف المالك اي مضار الجار بالمشروعية وهذا دليل على ان الغلو ليس خطأ ولا تعسف لأنهما غير مشروعين .

    اذن هذه المسؤولية هي مسؤولية قانونية المشرع اقرها بنص القانون وهي مسؤولية استثنائية لان تصرف المالك مشروع الا انه حق الضرر بالجار وعليه هو يسأل فقط عن الضرر غير المألوف .
    ثالثا : قيود اخرى واردة على حق الملكية :
    1 – منع التصرف في العقار الاميري من وقفه او لوصاية به :
    م 1022 العقار الاميري لا يصح للمتصرف فيه وقفه او الوصاية به ما لم تكم الحكومة قد ملكته اياه تمليكا صحيحا بعد توافر المسوغات الشرعية .

    لا مبرر لوجود هذا النص وذلك لسببين :
    1. الموضوع هنا هو القيود الواردة على سلطات المالك والمتصرف في العقار الاميري ليس مالكا بل تبقى مملوكة للدولة .
    2. حسب القواعد العام بشرط ان يكون الموقف او الموصي مالكا للشيء .


    2 – منع المالك من التصرف في ملكه اذا تعلق به حق للغير :
    م 1023 اذا تعلق حق الغير بالمالك فليس للمالك ان يتصرف فيه تصرفا ضارا الا باذن صاحب الحق .

    لا مبرر لوجود هذا النص :
    1. اذا قصد المشرع التصرف الثانوي فان هذا النص لا يتسم مع المادة 171 التي اعتبرت هكذا تصرف موقوفا على الاجازة وبالتالي لا يوجد ضرر على صاحب الحق ما دام ان القانون اعتبر التصرف موقوفا .
    2. اما اذا قصد المشرع التصرف المادي ففي هذه الحالة ليس في منع المالك من التصرف في ملكه تصرفا ضارا يثير على ملكيته لان الملكية هنا منقوصة .


    القيود الادارية ( شرط المنع من التصرف )
    م 1028 الاصل ان هذا الشرط غير مشروع الا اذا كانت هذه الشروط مشروعة وقصد بها حماية مصلحة المتصرف او المتصرف اليه او الغير لمدة محدودة .

    م 1029 يقع باطلا كل شرط يمنع المتصرف اليه من التصرف ما لم تتوفر فيه احكام المادة السابعة .


    سؤال: ما هي شروط صحة شرط المنع :
    1. ان يرد الشرط في تصرف قانوني : سواء عقد او وصة ويظهر غالبا في التصرفات التبرعية لقوة مركز المتبرع .
    2. ان يكون مقصود الشرط شرعا : ان يكون الباعث على اشتراط هذه الشرط تحقيق مصلحة جدية ومشروعة وقد تكون هذه المصلحة لصالح المشترط كأن يشترط البائع على المشتري عدم التصرف في المبيع لحين سداد الثمن , وقد تكون لمصلحة المتصرف اليه باشتراط الواهب بعدم تصرف الموهوب بالشيء الا بعد بلوغه سن معين ,وقد تكون لمصلحة الغير كاشتراط الموصي على الموصى له عدم التصرف في الموصى به ضمانا لوفائه به التزام به من مرتب لصالح شخص آخر .
    3. ان يكون المنع لمدة محدودة : لا يجوز تأييد شرط المنع من جديد ان يكون لمدة تكفي لتحقيق المصلحة المشروعة فيه ويجوز ان تكون مدة لمدة تستغرق حياة المتصرف او المتصرف اليه او الغير على ان يكون ذلك ضروريا لتحقيق المصلحة المشروعة من الشرط .


    سؤال: هل يشترط تسجل شرط المنع من التصرف ؟
    المشرع الاردني لم يشترط التسجيل لصحة شرط المنع ولكن يمكن اعتبار التسجيل دليلا على علم الغير به وبالتالي يكون ساريا بحقه .

    طبيعة الشرط المانع للتصرف
    اراء فقهية :
    1. شرط ينقص من اهلية المالك , انتقد هذا الرأي لان الاهلية من النظام العام ولا يجوز تعديل احكامها ولان المنع ينصب على التصرف ذاته وليس على الشخص الذي يقوم به .
    2. هو شرط يخرج الشيء الممنوع من التصرف من دائرة التعامل , انتقد لان الاشياء التي تخرج عن التعامل تكون اما بحكم القانون او بطبيعتها وليس للارادة دخل او دور فيها .
    3. شرط يتضمن التزاما بالامتناع عن عمل يفرض على الممنوع من التصرف .
    4. افضل رأي راجح , ان هذا الشرط يثقل الشيء بتكليف عيني او قيد عيني .


    اثر بطلان شرط المنع من التصرف :
    اذا كان الشرط باطلا تلف احد شروط صحته فلا يترتب عليه اثر او يبقى التصرف الذي ورد عليه المنع صحيحا ويلغى الشرط ما لم يكن هو الدافع الى التصرف في هذه الحالة يبطل التصرف , كما جاء في المادة 164 .


    اثر صحة شرط المنع من التصرف :
    اذا كان الشرط صحيحا رتب اثره المتمثل في منع وحرمان المالك من التصرف في الشيء فلا يجوز له نقل ملكيته وكذلك يمنع على دائني المالك من التنفيذ على الشيء .

    • شرط المنع قد يمنع من انتقال ملكية الشيء بسبب آخر غير التصرف القانوني كالميراث والتقادم .


    سؤال : ما هو الحكم لو ان المالك خالف شرط المنع وتصرف بالشيء :
    المشرع لم يتطرق لمسألة الجزاء القانون المترتب على مخالفة الشرط الا انه يكون الجزاء حسب الاحكام العامة ان تصرف المالك موقوف مع اجازة من تقرر المنع لمصلحة سواء كان المشترط نفسه ام الغير استنادا الى المادة 171 .



    بعض الفروقات بين الملكية الشائعة والملكية الفردية :
    1. الملكية الفردية يكون الشيء المملوك فيها لشخص واحد اما الملكية الشائعة اساسها اشتراك اكثر من شخص في ملكية الشيء .
    2. محل الملكية الفردية محدد تحديدا ماديا اما الملكية الشائعة فيكون التحديد معنوي يرمز له بحصص .
    3. سلطات المالك في الملكية الفردية اكثر وأوسع من سلطات المالك في الملكية الشائعة .
    4. ادارة الشيء المملوك في الملكية الفردية تختلف عن ادراة الشيء المملوك في الملكية الشائعة .


    مصادر الملكية الشائعة :
    1. العقد
    2. الوصية
    3. الميراث ( اكثرها )
    4. الحيازة وغيرها


    حقوق والتزامات على الشيوع :
    اولا : حق الشريك المشاع في استعمال الشيء :
    • للشريك ان يستعمل حقه في المال الشائع ولكن بطريقة لا تضر الشركاء الاخرين .
    • غالبا يكون المال الشائع غير قابل للاستعمال المشترك في هذه الحالة يتفق الشركاء على ان يتناوبا في استعمال المال الشائع ( قسمة المنافع ) .


    المهايأة :
    قسمة منافع الشيء مع بقاء ملكيته شائعة .

    انواع المهايأة :
    ( أ)
    1. المهايأة الزمانية : م 1054

    تتناوب الشركاء في الانتفاع بجميع المال المشترك مدة تتناسب مع حصة كل منهم .


    1. المهايأة المكانية

    انتفاع كل شريك بجزء معين من العين المشتركة .




    (ب)
    المهايأة الاتفاقية :
    م 1057 اذا تعمد اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة جاز للمحكمة بناء على طلب احد الشركاء ان تأمر بها ولها الاستعانة باهل الخبرة اذا اقتضى الامر ذلك .

    • المهايأة القضائية



    شروط المهايأة : ( حسب نوعها ) :
    أ – المهايأة الاتفاقية :
    تعتبر عقدا ويجب توافر اركان العقد من رضا , محل , سبب

    ب - المهايأة الزمانية :
    وجب تعيين المدة وفي حال عدم تحديد المدة فالمحكمة ان تعين المدة التي تراها مناسبة حسب طبيعة النزاع والمال المشترك .

    • مهم : المدة ليست شرطا لصحة المهايأة الزمانية وان كانت مع صيغة الوجوب لان المشرع لم يرتب على عدم الاتفاق عليها اختلال عند المهايأة وانما جاز للمحكمة ان تعينها .



    هل يشترط تسجيل المهايأة :
    المشرع لم ينص على تسجيل المهايأة ولكن هناك قرار لمحكمة التمييز الاردنية اعتبرت فيه المهايأة المكانية من العقود الشكلية لانها اشترطت تسجيلها في دائرة تسجيل الاراضي .


    احكام المهايأة :
    م 1056 " تخضع احكام قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بما على الغير ومن حيث اهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الاثبات لاحكام عقد الايجار اذا لم تتعارض مع صيغة هذه القسمة "

    م 1055 / 2 يتفق الشركاء على مدة المهايأة واذا ل يتفقو فالمحكمة ان تعين المدة التي تراها مناسبة حسب طبيعة النزاع والمال المشترك وتجري القرعة بتعيين البوء في المهايأة زمانا وتعين المحل في المهايأة المكانية .
    من احكام المهايأة يتبع غيها القرعة تعيين من يبدأ في الانتفاع في المهايأة الزمانية ولتعيين الجزء الذي يختص به كل شرك في المهايأة المكانية وذلك عندما يتعذر الاتفاق .

    م 1057 " للشركاء ان يتفقو اثناء اجراءات القسمة النهائية على ان يقسم المال الشائع مهابأة بينهم حتى تتم القسمة النهائية .


    م 1058 :
    1. اذا طلب القسمة احد اصحاب المال المشترك القابل للقسمة والاخر المهايأة تقبل دعوى القسمة .
    2. اذا طلب احدهما المهايأة وامتنع الاخر يجبر على المهايأة .
    3. اذا طلب احد الشركين المهايأة في العين المشتركة التي لا تقبل القسمة وامتنع الاخر يجبر على المهايأة .


    م 1059 لا تقبل المهايأة بموت احد اصحاب الحصص او بموتهم جميعا ويحل ورثة من مات محله .


    ثانيا : حق الشريك المشتاع في ادارة المال الشائع :
    في الاصل ان ادارة المال الشائع تكون باجماع الشركاء ما لم يتفق على غير ذلك , لا يجوز لاحد الشركاء ان يستقل لوحده في ادارة المال الشائع ( المادة 1033 )
    1. تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء بتعيين مالم يتفق على غير ذلك .
    2. فاذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقيين عد وكيلا عنهم ( وكالة ضمنية )


    فرق المشرع الاردني في الحكم بين اعمال الادارة المعتادة واعمال الادارة غير المعتادة :
    الادارة المعتادة : الاعمال التي لا ترمي الى احداث تغيير اساسي او تعديل في الغرض الذي اعد له المال الشائع ( اعمال الايجار ) .

    م 1034
    1. يكون رأي اغلبية الشركاء في ادارة المال ملزما للجميع وتعتبر الاغلبية بقيمة الانصبة .
    2. فان لم يتفق الشركاء جاز لهم ان يختارو مديرا وان يضعوا لادارة المال والانتفاع به نظاما يسري على الشركاء جميعا وعلى حلفائهم سواء اكان خلف عام ام خاص او ان يطلب احدهم من المحكمة ان تتخذ ما يلزم لحفظ المال وان تعين مديرا للمال الشائع .



    الادارة غير المعتادة : الاعمال التي ترمي الى تغيير اساسي في المال او تعديل الغرض الذي اعد له المال كهدم بناء , واعادة اعماره بشكل افضل او تعديل دار سكن الى مخازن .


    المادة 1035
    1. للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ان يقرءوا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغيرات الاساسية والتعديل في الغرض الذي اعد له مما يخرج عن حدود الادارة المعتادة على ان يبلغوا قراءتهم الى باقي الشركاء باعذار رسمي ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من تاريخ التبليغ .
    2. للمحكمة عند الرجوع اليها اذا وافقت على قرار تلك الاغلبية ان تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير ولها بوجه خاص ان تقرر اعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بعاقد يستحق من التعويضات

    1. اشتراط المشرع اغلبية خاصة ثلاث ارباع الشركاء
    2. ان يكون الهدف منها تحسين الانتفاع بالمال الشائع
    3. وجوب تبليغ باقي الشركاء بواسطة اعذار رسمي
    4. يجوز للاقلية الاعتراض على قرار الاغلبية
    5. للمحكمة سلطة رقابية على قرارات الاغلبية متى حصل اعتراض عليها .


    1. للمحكمة ان تقر رأي الاغلبية
    2. للمحكمة ان تلغي رأي الاغلبية اذا كان مخالفا للقانون
    3. للمحكمة تقرر التدابير الخاصة لحماية الاقلية ولها ان تقرر اعطاء كفالة الى المخالف من الشركاء .



    ثالثا : حق الشريك في المشتاع في حفظ المال الشائع :
    المادة 1036
    لكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يحفظ المال المشترك ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء .

    فيجوز لاي من الشركاء ان :
    1. القيام بالترميمات الضرورية
    2. رفع دعوى استيراد الحيازة
    3. رفع دعوى الاستحقاق على القاضي
    4. قطع التقادم اذا كان المال الشائع بحيازة اجنبي يقصد تملكه بالتقادم المكتسب .
    5. دفع الرسوم والضرائب المستحقة للدولة لمنع الحجز على المال .


    رابعاً : حق الشرك المشتاع في التصرف في حصته الشائعة :
    م 1031 / 1 لكل واحد من الشركاء من المال ان يتصرف في حصته كيف شاء دون اذن باقي شركائه بشرط الا يلحق ضررا بحقوق سائر الشركاء .


    م 1032 للشريك على الشيوع بيع حصته بلا اذن الشريك الاخر الا في صورة الخلط والاختلاط فانه لا يجوز البيع بغير اذن شريكه وليس له ان يتصرف في حصته تصرفا مضرا بدون اذن شريكه .

    الاصل :
    يتبين انه من حق الشريك ان يتصرف في حصته كيفما يشاء بنقل ملكيته او ترتيب حق عيني عليها دون الحاجة للحصول على اذن من باقي الشركاء .


    استثناء :
    يشترط في كل من الحالتين التاليتين الحصول على اذن باقي الشركاء

    1 ) التصرف من قبل الشريك بحصته في حالة الخلط والاختلاط .
    الخلط : فخلط اثنان مالهما بالاتفاق او عندما يخلط احدهما باذن الاخر او ان يخلطه الاجنبي باذنهما .

    الاختلاط : ما يحصل من تلقاء نفسه دون ارادة اصحاب المال في كلتا الحالتين لا يمكن تفريق وتمييز المال المخلوط او المختلط .

    2 ) قيام الشريك بالتصرف بحصته الشائعة تصرفا مضرا .

    يتحقق ذلك عندما تكون الارض وما عليها من البناء مشتركة بين اثنين , اذ لا يستطيع الشريك بيع حصته لاجنبي اذا كان البيع بشرط الهدم لانه في هذه الحالة يجب عليه هدم حصته في البناء وتفريغ الارض وهذا فيه ضرر للشريك الاخر الذي لم يبع حصته .

    تصرف الشريك في جزء مضرر من المال الشائع ؟

    م 1031 / 2
    اذا كان التصرف منصبا على جزء مضرر من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزء الذي آل الى المتصرف بطيرق القسمة واذا كان المتصرف اليه يجهل ان المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة حين العقد , فله الحق في ابطال التصرف ايضا .

    نقسم التصرف في جزء من المال الى :
    قبل القسمة :
    يكون التصرف موقوف على اجازة باقي الشركاء ان اجازوه نفذ وان نقضوه بطل وذلك لانه يعتبر تصرف في ملك الغير فيما يتعلق بحصص الشركاء الاخرين .

    بعد القسمة :
    اذا وقع الجزء المضرر الذي تصرف فيه الشريك من نصيبه فلا مشكلة اما اذا وقع المتصرف في الجزء الذي اصبح من نصيب شريك اخر في هذه الحالة ينتقل حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزء الذي آل الى المتصرف واذا كان المتصرف اليه حسن النية لا يعلم بحالة الشيوع يحق له ابطال العقد على اساس الغلط في الصفة الجوهرية للمعقود عليه وحق الجزء المضرر .




    خامساً : انقضاء الشيوع
    • بيع الشيء المملوك على الشيوع الشخص واحد
    • القسمة


    م 1037 نفقات ادارة المال الشائع وخفضه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكالف الناتجة عن الشيوع او المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته .

    القسمة :
    م 1038 افراز وتعيين الحصة الشائعة فقد تتم بالتراضي او بحكم القاضي .

    اولا : ماهية القسمة :
    اخراج المالك من الملك الشائع الى ملك مستقل خاص به دون باقي الشركاء اما بقسمة المال عينيا متى كان قابلا للقسمة العينية او بقسمة التصفية عن طريق البيع متى كان غير قابل للقسمة او بقسمة التصفية عن طريق البيع متى كان غير قابل للقسمة العينية .
    للشركاء حق القسمة كما نصت المادة 1040 مع مراعاة احكام القوانين الاخرى يجوز لمن يريد الخروج من الشيوع ولم يتفق مع باقي الشركاء على ذلك ان يطلب القسمة القضائية .

    • معلومة : حق الشريك في طلب ازالة الشيوع يتعلق بالنظام العام فلا يمكن النزول عنه ولا يسقط بالتقادم .



    ما هي الحالات التي يعدم فيها المالك بالشيوع ( الشريك ) حقه في طلب ازالة الشيوع ( بشكل دائم او مؤقت ) .
    1 . البقاء على الشيوع بموجب الاتفاق :
    لا يوجد في القانون المدني الاردني حكم عام يسمح للشركاء بالاتفاق على البقاء في حالة الشيوع ولو لمدة محددة ولكن في مجال ملكية الاسرة اجاز القانون الاتفاق على ذلك على ان لا تزيد المدة عن خمسة عشر سنة وكذلك في مجال العقار نجد ان المشرع في المادة 3 من قانون الاموال غير المنقولة اجاز الاتفاق على البقاء في الشيوع لمدة لا تزيد على خمس سنوات .
    في كلتا الحالتين نجد ان المشرع الاردني اجاز فيها الاتفاق على البقاء في الشيوع قد سمح للشركاء بالمطالبة بالقسمة وهذا يتعارض مع مضمون الاتفاق .

    2 . البقاء في الشيوع بحكم القانون :
    قد يجبر الشريك على البقاء في الشيوع لمدة معينة بحكم القانون ويوجد مثال واحد في القانون المدني وهو المتعلق بملكية الاسرة عندما لا يكون لها اجل محدد اذ لا يجوز لاي شريك ان يخرج نصيبه منها الا بعد مضي مدة ستة اشهر من يوم اعلان باقي الشركاء برغبته هذه .

    3 . البقاء في الشيوع بسبب الغرض الذي اعد له المال الشائع :
    المادة 1060 قانون مدني
    ليس للشركاء في مال شائع ان يطلبو قسمته اذا تبين من الغرض الذي خصص له هذا المال انه يجب ان يبقى دائما على الشيوع وهذا هو الشيوع الاجباري ومثال الحائط المشترك .


    ثانيا : انواع القسمة :
    1 ) القسمة الرضائية :
    ان يتفق جميع الشركاء على الخروج من حالة الشيوع ولا يكفي لتحققها اتفاق الاغلبية .

    شروط القسمة الرضائية :
    1. يجب توافر الاحكام المتعلق بالعقد
    2. ان لا يكون احد الشركاء غائبا او ناقص الاهلية ( لو حصل اتفاق على القسمة مع تخلف هذا الشرط وقعت باطلة ) .
    3. اذا كانت القسمة لعقار واقع في منطقة تمت فيها التسوية وجب تسجيل معاملة القسمة والا اعتبرت غير صحيحة .


    طريقة القسمة :
    يتم تقسيم المال الشائع بالطريقة التي اتفق عليها جميع الشركاء فقد يتفقوا على :
    1. تقسيم المال قسمة عينية :

    ان يختص كل منهم بعين مفرزة من المال الشائع تعادل حصته .

    1. قد يتفق الشركاء على تقسيم بعض المال وترك الباقي شائعا بينهم .
    2. قد يتفق الشركاء على تقسيم المال قسمة تصفية اي بيع المال وتقسيم الثمن فيما بينهم .


    شروط المقسوم :
    ان يكون مقابل للقسمة ان لا تؤدي القسمة الى تفويض المنفعة المنفعة المقصودة فيه , وان لا يكون مملوك للشركاء .

    م 1039 يجب ان يكون المقسوم عينا قابلة للقسمة مملوكه للشركاء عند اجزائها .


    ما هي حالات عدم جواز القسمة الرضائية :
    1. اذا كان احد الشركاء ناقص الاهلية
    2. اذ كان احد الشركاء غائبا



    2 ) القسمة القضائية :
    تجري القسمة القضائية اذا لم يتفق الاطراف ( الشركاء ) على القسمة الرضائية او اي في حال كان احد الشركاء غائبا او ناقص الاهلية ويشترط لصحة القسمة القضائية ان يتقدم احد اصحاب الحصص المشتركة بطلب الى المحكمة المختصة وتتم القسمة القضائية ولو امتنع احد الشركاء او تغيب واذا كان احد الشركاء قاصرا او غائب قام وليه او الوصي مقامه .

    انواع القسمة القضائية :
    1 . القسمة العينية :
    تتم اذا كان المال المشترك قابل للقسمة ويكون كذلك اذا لم تؤدي القسمة الى تفويق المنفعة المقصودة منه بالنسبة لحميع الشركاء , اي ان المال بعد تقسيمه يبقى محتفظا بالمنفعة القائمة قبل القسمة .

    مثال :
    اذا كان المال الشائع دار سكن كبيرة مملوكة لشخصين فانها تكون قابلة للقسمة اذا امكن تقسيمها الى دار بين صالحين للسكن .


    1 – قسمة جمع :
    القسمة التي تجري في الاعيان المشتركة المتحدة الجنيس وتتم من خلال فرز الاعيان المشتركة بعضها عن بعض بالعد او القياس او الوزن .

    2 - قسمة التفريق :
    تتم على اساس اصغر تصيب اي اقل حصة يملكها الشريك .


    م 1044
    2 ) اذا تعذرت القسمة عينا او كان من شأنها احداث ضرر او نقص كبير في قيمة العين المراد قسمتها جاز لاي من الشريكين بيع حصته للاخر او ان يطلب من المحكمة بيعها بالطرق المبينة في القانون ( قسمة التصفية ) .
    1 . قسمة عينية
    2 . قسمة تصفية


    ما هي المحكمة المختصة بالنظر في دعاوى القسمة ؟
    محكمة الصلح


    الاعتراض على القسمة
    المادة 1045
    1. لدائني كل شريك الاعتراض على القسمة – رضائية كانت او قضائية – وذلك بانذار يبلغ الى جميع الشركاء اذا كانت رضائية او بالتدخل امام المحكمة اذا كانت قضائية .
    2. ولا تنفذ القسمة في حق الدائنين اذا لم يدخلهم الشركاء في جميع الاجراءات .
    3. فاذا تمت القسمة فليس للدائن الذي لم يتدخل ان يطعن عليها الا في حالة الغش .


    سؤال: ما هو حكم قسمة التركة اذا ظهر دين على الميت :
    المادة 1046
    اذا ظهر دين على الميت بعد تقسيم التركة تفسخ القسمة الا اذا ادى الورثة الدين او ابرأهم الدائنون فيه او ترك الميت مالا اخر غير المقسوم وسدد منه الدين .

    فسخ القسمة بسبب الغبن الفاحش :
    الاصل انه لا يجوز الرجوع عن القسمة بعد تمامها الا باتفاق الشركاء على اقالتها واعادة المقسوم مشتركا بينهم كما كان (م 1048 ) .
    الا ان المشرع في المادة 1050 يجوز لمن لحقه غبن فاحش في قسمة الرضا ان يطلب من المحكمة فسخ القسمة واعادتها عادلة .
    وتكون العبرة في تقدير الغبن بقيمة المقسوم وقت القسمة .


    ما هي حالات سقوط الحق بالفسخ :
    1. موت من له الحق
    2. اذا لم ترفع دعوى الفسخ خلال سنة من تاريخ القسمة
    3. التصرف في المعقود عليه كله او بعضه تصرفا يتضمن الاجازة .

    ( سقوط الحق بالفسخ بسبب التصرف في المعقود عليه لا يتحقق الا اذا كان المتصرف حين قام بالتصرف عالما ان له الحق بالفسخ ) .
    اما اذا كان جاهلا بحقه في الفسخ فالتصرف في هذه الحالة لا يتضمن الاجازة وبالتالي لا يسقط حقه بالفسخ .


    • معلومة : المشرع الاردني في القانون المدني لم يتضمن ما يجيز للشركاء المدعى عليهم تكملة حصة الشريك المدعي نقدا او عينا الى الحد الذي يرفع الغبن عنه وذلك لتجنب الحكم بالفسخ .



    بطلان القسمة :
    1052 تبطل القسمة اذا استحق المقسوم كله او جزء شائع منه ويتعين حينذ اعادة القسمة مما بقي منه .


    قسمة العضو لي :
    1053 قسمة العضو موقوفة على اجازة الشركاء في المال المقسوم قولا او فعلا .



    اثر القسمة :
    يترتب على قسمة المال الشائع اختصاص كل شريط بجزء مفرز من هذا المال يعادل حصته فيه وبذلك تنتهي حالة الشيوع التي كان فيها حق الشريك حصة شائعة في كل المال .


    ما هو الوقت الذي يكون فيه الشريك مالك للجزء المفرز الذي آل اليه ؟ هل هو وقت القسمة او من وقت بدء الشيوع ؟
    للاجابة على هذا السؤال لا بد من تحديد طبيعة اثر القسمة ف اذا كان اثرا ناقلا للملكية او كاشفا عنها ؟


    الاثر الكاشف :
    يكون الشريك مالكا للجزء المفرز الذي آل اليه من وقت ان تملك في الشيوع , وعليه فالقسمة لا تنقل حقا جديدا الى الشريك وانما تكشف عن حق ثابت له من قبل لذا فدورها يقتصر على تحويل الحصة الشائعة الى حصة مفرزة من خلال تركيز الحصة الشائعة في محلها المادي المتمثل في الجزء المفرز .



    الاثر الناقل :
    يكون الشريك مالكا للجزء المفرز الذي آل اليه من وقت القسمة وذلك لان الشركاء قبل القسمة يلكون بمقدار حصصهم في كل ذرة من ذرات المال الشائع والقسمة عملية مبادلة بين الشركاء للاجزاء التي يملكونها . فكل متقاسم يتنازل عن حصته في انصبة الاخرين مقابل ان يتنازلو عن حصص من نصيبهم .


    موقف المشرع الاردني :
    نجد ان المشرع الاردني اخذ بالاثر المزدوج ( كاشف وناقل )

    كاشف :
    المادة 1038 : القسمة افراز وتعيين الملكية الشائعة .

    المادة 1331 للشريك في اي عقار شائع ان يرهن حصته ويتحول الرهن بعد القسمة الى الحصة المفرزة التي تقع في نصيبه ولكنه لا يصح ان يكون دليلا على الاثر المستند للقسمة .


    الاثر المستند للقسمة :
    ما نصت عليه المادة 1144
    اذا بنى احد اصحاب الحصص لنفسه في الملك المشترك القابل للقسمة ودون اذن الاخرين ثم طلب الاخرون القسمة لتقسيم , فان اصحاب ذلك البناء حصة بانية ملكه وان اصحاب حصة الاخر يكلف الباني بالهدم .


    الاثر الناقل :
    م 1049
    يجري في تقسيم الاجناس المختلفة ايضا وفي التقسيمات المتحدة الجنس خيار الشرط وخيار الرؤية وخيار العيب اما المثليات فيعتبر لا فيها خيار العيب دون خيار الرؤية والشرك .
    هذا يعين انه يثبت خيار الرؤية والشرط ويجريان المعاوضات حين ان قسمة الافراز , لذا يكون كل شريك قد اخذ عين حصته وهذا يعين مبادلة وهو الاثر الناقل .



    اولا : ملكية الاسرة :
    المادة 1060 لاعضاء الاسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة العمل او لمصلحة ان يتفقوا كتابة على انشاء ملكية الاسرة وتتكون هذه الملكية من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها او بعضها ملكا للاسرة واما من اي مال اخر مملوك لهم اتفقوا على ادخاله في هذه الملكية .


    شروط انشاء ملكية الاسرة :
    1. ان يكون الشركاء اعضاء في اسرة واحدة :

    اسرة كل شخص تتكون من كل شخص من ذوي قرباه وهم كل من يجمعهم اصل مشترك بالاضافة الى الزوجين واقاربهما .

    1. ان تجمع الشركاء وحدة العمل او المصلحة

    الباعث الدافع على التعاقد وعليه فالقانون يفترض وجود مصلحة مشروعة ما لم يقدم الدليل على غير ذلك .

    1. ان تكون الاموال الداخلة في ملكية الاسرة مملوكة للشركاء

    سواء تملكوها بالاردن او بسبب اخر وان تكون هذه الاموال مملوكة للشركاء ( اعضاء الاسرة ) ملكية حالة ولا يجوز انشاء ملكية الاسرة واموال ستؤدي اليهم في المستقبل .

    1. ان يتفق الشركاء كتابة على تكوين الاسرة

    اذن مصدر ملكية الاسرة العقد لا يتفق الا بالكتابة .

    واذا ورد هذا العقد على عقار وجب تسجيله في دائرة التسجيل متى كانت هذه العقارات واقعة في مناطق تمت فيها التسوية ويجب توافر شروط واركان العقد .
    اما بخصوص المدة فيجب الا تتجاوز 15 سنة واذا تجاوزت الحد انقضت لتكون مادية له ولكن بامكان الشركاء تجديد المدة بعد انتهائها وعليه فالمدة ليست شرطا من شروط انشاء ملكية الاسرة والدليل ما نصت عليه المادة 1062 من جواز عدم تحديد كل ملكية الاسرة .



    احكام ملكية الاسرة :
    1. يجوز الاتفاق على انشاء ملكية الاسرة لمدة لا تزيد على خمسة عشرة سنة على انه يجوز لكل شريك ان يطلب من المحكمة الاذن له في اخراج نصيبه من الملكية قبل انقضاء الاجل المتفق عليه اذا وجد مبرر قوي لذلك .

    ( مسألة موضوعية تخضع لتقدير القاضي ) .

    1. واذا لم يكن للملكية المذكورة اجل محدد وكان لكل شريك ان يخرج نصيبه منها بعد ستة اشهر من يوم واعلان الشركاء برغبته في اخراج نصيبه .

    ( عدم تحديد المدة لا يترتب عليه بطلان ملكية الاسرة ) .


    المادة 1063
    1. ليس للشركاء ان يطلبو القسمة مادامت ملكية الاسرة قائمة ولا يجوز لاي شريك ان يتصرف في نصيبه لاجنبي عن الاسرة الا بموافقة الشركاء جميعا .
    2. واذا تملك اجنبي عن الاسرة حصة احد الرشكاء برضائه او جبرا عليه فلا يكون شريكا في ملكية الاسرة الا برضائه ورضا باقي الشركاء .



    ادارة المال المشترك في ملكية الاسرة :
    المادة 1064
    1. لاصحاب اغلبية الحصص في ملكية الاسرة ان يعينوا من بينهم احدا او اكثر لادارة المال المشترك وللمدير ان يتدخل على ملكية الاسرة من التفير في الغرض الذي اعد له المال المشترك ما يحسن به طرق الانتفاع بهذا المال ما لم يكن هناك اتفاق غير ذلك .
    2. يجوز عزل المدير بالطريقة التي عين بها كما يجوز للمحكمة عزلة بناء على طلب اي شريك اذا وجدت سبب قوي يبرر العزل .




    تطبيق قواعد الشيوع والتركة :
    فيما عدا الاحكام التي نظمها المشرع في ملكية الاسرة يتم الرجوع الى احكام الملكية الشائعة لكون ملكية الاسرة صورة من صور الملكية الشائعة اما بالنسبة لمركز المدير فتحكمه قواعد الوكالة لكونه وكيلا عن الشركاء واذا كانت اموال ملكية الاسرة سببها التركة تخضع لاحكام التركة .



    1. ما هو الشيوع الاجباري ؟
    2. تطبيقات الشيوع الاجباري في القانون المدني الاردني ؟




    الشيوع الاجباري :
    هو الحالة التي يكون فيها المال مشاعا بصورة دائمة بسبب الغرض الذي اعد له هذا العمل .

    • شيوع اصلي :

    يكون محله مخصصا لمنفعة جماعة من الاشخاص كمدافن الاسرة .


    • شيوع تبعي :

    يكون محله عقارا مخصصا الاستعمال عقارا من اخرى مملوكة ملكية مفرزة لعدة اشخاص كالطرق والابار والجسور .

    المادة 1060
    ليس للشركاء في مال شائع ان يطلبوا قسمته اذا تبين من الغرض الذي خصص له هذا المال انه يجب ان يبقى دائما على الشيوع .


    تطبيقات الشيوع الاجباري:

    اولا : الاجزاء المشتركة في الطبقات والشقق :
    ان يمتلك لبناء اكثر من شخص
    تخضع هذه الابينة لنظامين :
    • نظام الطبقات والشقق
    • نظام العلو والسفل



    اولا : نظام العلو والسفل :
    المشرع الاردني في معالجته لهذا النظام لم يتطرق الا لالتزامات صاحب العلو وصاحب السفل .

    التزامات صاحب السفل :
    أ - القيام بالاعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو كصيانة السقف وتقوية المساند التي تحمله واذا امتنع صاحب السفل جاز للمحكمة بناء على طلب المحضر ( صاحب العلو ) ان تأذن له بالقيام بالاعمال اللازمة على نفقة صاحب السفل .


    ب - اعادة بناء السفل كما كان في حالة انهدام البناء ليتمكن صاحب العلو من اعمار ملكه فاذا امتنع صاحب السفل عن اعمار ملكه جاز لصاحب العلو باذن من صاحب السفل او باذن المحكمة اعماره ثم الرجوع على صاحب السفل بما انفقه .

    2 – اما اذا قام بتعمير العلو دون ان يحصل على الاذن المطلوب فيقتصر حقه في الرجوع على قيمة البناء وقت التعمير ليحق لصاحب العلو ان يمنع صاحب السفل من التصرف والانتفاع حتى يوفيه حقه اما اذا عمر صاحب العلو السفل دون مراجعة صاحب السفل وثبوت امتناعه عن التعمير فيعتبر متبرعا .


    التزامات صاحب العلو :
    – لا يجوز لصاحب العلو ان يزيد في ارتفاع البناء بجيث يضر بصاحب السفل .

    • امتناع صاحب العلو عن كل عمل من شأنه الاضرار بالسفل كوضع اشياء على ارضية العلو تضر بسقف السفل .



    ثانيا : نظام الطبقات والشقق :
    المادة 1066
    اذا تجدد ملاك طبقات البناية او شققها المختلفة فانهم يعدون شركاء في ملكية الارض وملكية اجزاء البناء العدة للاستعمال المشترك بين الجميع او اي جزء اخر تسجل بهذه الوصف او بمقتضى طبيعة البناء ان يكون مشتركا فيه وتشمل بوجه خاص ما يلي :

    1. الاساسات والجدران الرئيسية
    2. الجدران الفاصلة المشتركة والجدران المعدة للمداخن ولحمل السقف
    3. مجاري التهوية للمنافع
    4. ركائز السقوف والقناطر والمداخل والاقنية والاسطح والسلالم واقفاصها والممرات والدهاليز وقواعد الارضيات والمصاعد.
    5. اجهزة التدفئة والتبريد وسائر انواع الانابيب والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الانارة والمياه وملحقاتها وكل ما يكون تابعا للبناء الا ما كان منها داخل الطبقة او الشقة كل ذلك ما لم يوجد في سندات الملك او القانون الخاص ما يخالف .


    • معلومة :التحديد للاجزاء المشتركة ليس من النظام العام اذ يجوز الاتفاق على خلاصة في سندات الملك .



    ما هي حقوق والتزامات الملاك في الاجزاء المشتركة :
    أ - حق استعمال الاجزاء المشتركة :
    المادة 1069
    كل مالك ان ينتفع بالاجزاء المشتركة فيما اعدت له على الا يحول ذلك دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم .

    وعليه يحق الاستعمال محدد بقيدين هما :
    1. ضرورة ان يكون الاستعمال متفقا مع الغرض الذي اعد له الجزء المشترك


    1. ضرورة الا يؤثر هذا الاستعمال على استعمال باقي الشركاء لحقوقهم .



    ب – حق تعديل الاجزاء المشتركة :
    المادة 1071
    لا يجوز لاي مالك احداث تعديل في الاجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء الا اذا كان التعديل الذي يقوم به من شأنه ان يعود بالنفع على تلك الاجزاء ودون ان يغير من تخصصها او يلحق الضرر بالملاك الاخرين .

    وعليه يحق لكل مالك تعديل الاجزاء المشتركة ودون الحاجة للحصول على موافقة جميع الملاك اذا توافرت الشروط التالية :
    1. ان يكون التعديل نافعا للاجزاء المشتركة
    2. الا يؤدي الى تغير لتخصيص الاجزاء المشتركة
    3. الا يلحق ضررا بالملاك الاخرين



    وكذلك اضافت المادة 6 من قانون ملكية الطوابق والشقق بانه لا يجوز لاي مالك ان يقوم بعمل من شأنه ان يهدد سلامة البناء او ان يغير في شكله او مظهره الخارجي او اضافة ابينة او احداث تعديل في كل ما هو ضروري لتكوين وتناسق البناء وان كان من الاجزاء غير المشتركة كابواب المداخل والشبابيك والبلكونات الا بقرار تصدره الجمعية باغلبية ثلاثة ارباع الاصوات .


    ج – التصرف في الاجزاء المشتركة :
    المادة 1067
    الاجزاء المشتركة من المبنى والمنصوص عليها في المادة السابعة لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة نصيبه في الدار وليس لاي مالك ان يتصرف في نصيبه بشكل مستقل عن الجزء الذي يملكه .


    د – قسمة الاجزاء المشتركة :
    الاجزاء المشتركة لا تقبل القسمة سواء رضائية او قضائية .



    ه – تكاليف حفظ الاجزاء المشتركة :
    المادة 1070
    على كل مالك ان يشترك في تكاليف حفظ الاجزاء المشتركة وصيانتها وامارتها ويكون نصيبه في التكاليف نسبة قيمة ما يملك في العقار طبقا لما هو مبين في نظام ادارة البناء وكل مالك يتسبب في زيادة نفقات البناء ويكون مسؤولا عنها .


    و – ادارة الاجزاء المشتركة :
    المادة 1075
    1. حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم الى طبقات او شقق جاز للملاك ان يكونو اتحادا فيما بينهم لادارته وضمان حسن الانتفاع به .


    1. يجوز ان يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات او مشتراها لتوزيع ملكية اجزائها على اعضائه .


    1. يخضع الاتحاد في تأليفه ونظامه وادارته وصلاحيته وما يتعلق به لاحكام القوانين الخاصة بذلك .



    وعليه تكوين الاتحاد يعد امرا جوازيا لذلك اذا لم يكون الملاك اتحادا لادارة البناء فان ادارة الاجزاء المشتركة تبقى خاضعه لاحكام ادارة المال الشائع .




    ما هو حق الافضلية :
    لكل شريك في طابق او شقة حق الافضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق اذا كان البيع بين الزوجين او الاصول او الفروع او الاخوة .

    • يسقط حق الافضلية اذا ابلغ البائع المشتري عنوانه وشروط البيع بواسطة كاتب العدل الى الشركاء ولم يقبلو الشروط خلال 5 ايام من تاريخ التبليغ.


    • اما اذا قبلوها فيجب عليهم ابلاع ذلك الى البائع بواسطة كاتب العدل ايضا .


    • يثبت حق الافضلية اذا كان المشتري مالك الشقة بنفس البناية .


    • حق الافضلية يتسم بانه حق لا يقبل التجزئة اي لا يجوز المطالبة بتملك بعض الحصة المبيعة ولكن اذا تعدد اصحاب حق الافضلية ثبت لهم هذا الحق كل نسبة الاسهم التي يملكها واذا اسقط بعضهم حقه انتقل الى الباقيين بالتساوي ولكن اذا تعدد المشتركون فلاصحاب حق الافضلية ان يمارسوا حقهم تجاه بعضهم وجميعهم .



    شروط حق الافضلية :
    1. ان يكون المبيع حصته شائعة .
    2. ان يكون المشتري من تميز الشركاء .




    الحائط المشترك :
    م 1276 اذا كان الحائط مشتركا بين اثنين او اكثر فلا يجوز لاي من الشركاء فيه ان يتصرف بزيادة البناء عليه بغير اذن من الاخرين .

    م 1277 :
    1. للشريك في الحائط المشترك اذا كانت له مصلحة جدية في تعليته ان يعليه على نفقته بشرط الا يلحق بشريكه ضررا بليغا وعليه صيانة الحائط وتهيئته لحمل العبء الناشئ عن التعليه دون ان يؤثر ذلك على قدرته .


    1. فاذا لم يكن الحائط المشترك صالحا للتعليه فعلى من يرغب فيها من الشركاء ان يعيد بناء الحائط على نفقته وحده .

    م 1278 اذا وهى الحائط المشترك ولم يعد صالحا للغرض الذي اقيم من اجله فنفقة اصلاحه وتجديده على جميع الشركاء بنسبة حصة كل منهم فيه .


    م 1779
    1. لا يجوز للجار ان يجبر جاره على اقامة حائط او تغيره على حدود ملكه ولا على النزول عن جزء من حائط او من الارض القائم عليها الحائط .


    1. ليس لمالك الحائط ان يهدمه دون عذر قوي ان كان هذا يضر بالجار الذي يستتر ملكه بالحائط .


    وعليه على الرغم من ان الحائط مملوك ملكية فردية الا انه لا يحق لمالكه هدمه اذا كان هدمه يضر بالجار الذي يستر ملكيته فيه وعليه لكي يسمح له بهدمه لا بد من :
    1. ان يكون هناك عذر قوي
    2. ان لا يكون ملك الجار يستتر فيه



    م 1280 الحائط المشترك الذي يكون وقت انشائه فاصلا بين بنائين يعد مشتركا حتى مفرقهما ما لم يقم الدليل على غير ذلك .


    الطريق الخاص :
    الطريق الذي يكون مملوك لاصحابه ويخصص لخدمة العقارات التي وقع فيها .

    المادة 1284 " الطريق الخاص كالملك المشترك لمن لهم حق المرور فيه "


    احكام الطريق الخاص :
    1. لا يجوز لاحد اصحاب الطريق الخاص ان يحدث شيئا فيه بدون اذى من الباقيين .
    2. لا يجوز لاصحاب حق الطريق (المرور ) الاتفاق على بيعه او قسمته او سد مدخله .
    3. لا يجوز لغير الشركاء فتح ابواب على الطريق الخاص
    4. يجوز للماريين في الطريق الدخول الى الطريق الخاص عند الضرورة.
    5. اذا قام احد الشركاء بسد بابه على الطريق اخاص فانه لا يسقط حقه فيه وله ان يعيد فتحه هو او خلفه من بعده
    6. نفقات اعادة الطريق الخاص على كل الشركاء كل بنسبة الفائدة التي تعود عليه .



    ثانيا : اسباب كسب الملكية :
    1. احراز المباحات
    2. الميراث
    3. الوصية
    4. الاتصال
    5. الضمان
    6. العقد
    7. الحيازة
    8. الشفعة



    اولا : احراز المباحات
    الاحراز :
    حيازة الاشياء بوضع اليد عليها فالاحراز سبب مغلب لا قولي وهو منشئ للملكية لا ناقل لها ويختص في الاشياء المباحة التي لا مالك لها وتختص في المنفولات اما العقارات التي لا مالك لها فهي مملوكة للدولة .

    احراز المنقولات المباحة :
    المادة 1076 من احرز منقولا مباحا لا مالك له بنية تملكه ملكه .

    شروط تملك المنقولات بالاحراز :
    أ . الركن المادي :
    قيام شخص بوضع يده على منقول معين بحيث يستأثر به دون سائر الناس هذا هو الاحراز الحقيقي كامساك الصيد وقد يكون الاحراز حكمي وذلك بتهيئة سبله كوضع الابناء لتجميع الماء فيه .


    ب . الركن المعنوي :
    توافر نية التملك لدى الشخص اي انه قام بهذا العمل لغاية تملك المنقول فمن التقط شيئا من الطريق العام لغاية الاطلاع عليه فهو ليس مالكا له ولا يتملكه .


    • الحيازة لا تتطلب في الشخص اهلية الاداء وذلك لانها عمل مادي لا قانوني وعليه فهي تتطلب ان يكون الشخص مميز وتعتمد على الادراك والاختيار .
    • فالحيازة لا تصح من عديم التمييز او من في حكمه كالمجنون .




    محل الاحراز :
    المنقولات المباحة التي لا مالك لها وتشمل :
    • المشتركات التي ينتفع بها الجميع كالماء والهواء والكلأ
    • الحيوانات غير الاليفة وما روضه من الحيوانات او الف الرجوع ثم فقد هذه العادة .

    ج - الاشياء المملوكة التي اصبحت بغير مالك بحيث تخلي عنها المالك بهدف التخلي عن ملكيتها مثل الملابس وبقايا الطعام .



    • المنقولات الضائعة ليست منقول مباح .




    بعض التطبيقات على الاحراز :
    1. الصيد
    2. الكنوز والمعادن



    الصيد :
    هو الحيوان المنتفع عن الانسان بغراره
    شروطه :
    1 . ركن مادي :
    الاستيلاء الفعلي على الحيوان او الحكمي وذلم بتهيئة سببه كوضع الشبك لايقاع الحيوان فيها .

    2 . ركن معنوي :
    ان يكون الصائد قاصد يتملك الحيوان

    3. ان يكون الحيوان لا مالك له وغير اليف


    الكنوز والمعادن :
    الكنوز : المنقول المدفون بفعل الانسان او حادث من الحوادث

    المعادن : الاموال المدفونة لخلق الله تعالى

    حكمها واحد :
    1. اذا كانت الكنوز والمعادن في ارض مملوكة لشخص كانت هذه الكنوز ملكا له وخمسها للدولة .
    2. اما اذا كانت الارض مملوكة للدولة فالكنوز والمعادن مملوكة للدولة
    3. ان كانت الارض موقوفة وقفا صحيحا فهي ملك لجهة الوقف



    من تطبيقات الاحراز التي لم يتطرق لها المشرع :
    1. الكلأ : الحشائش التي تنبت دون انبات
    2. الاجام : الاشجار في الاراضي غير المملوكة
    3. الماء
    4. النار



    احراز الاراضي الموات ( العقار ) :
    الاراضي الموات : هي الاراضي غير المملوكة لاحد ولا يتعلق بها حق لاحد ولا ينتفع بها لاي سبب كان


    نص المشرع الاردني على :
    المادة 1080 :
    1. الاراضي الموات والتي لا مالك لها فهي ملكا للدولة
    2. لا يجوز تملك هذه الاراضي او وضع اليد عليها بغير اذن من الحكومة وفقا للقوانين .


    المادة 1081
    1. من احيا او اعمر ارضا من الاراضي الموات باذن من السلطة كان مالكا لها .
    2. للسلطة المختصة ان تأذن له باحياء الارض على ان ينتفع بها فقط دون تملكها .


    المادة 1082 اذا احيا احد جزءا من ارض اذن له باحيائها وترك باقيها كان مالكا لما احياه دون الباقي الا اذا كان الجزء المتروك وسط الاراضي التي احياها .


    • معلومة: تحجير الاراضي الموات : ليس سببا لكسب ملكية .


    المادة 1083 :
    1. تحجير الارض الموات لا يعتبر احيائها
    2. من قام بتحجير ارض لا يملكها الا بانقضائ ثلاث سنوات على هذا التحجير وقيامه باحيائها وحصوله على اذن بالتملك من السلطة المختصة .


    المادة 1084 من حفر بئرا ( اخرج ماء ) قامه في ارض موات باذن من السلطة المختصة فهو ملكه .


    • لا بد ان يؤدي الحفر الى خروج الماء
    • اذن من السلطة فاذا لم يحصل على اذن لا يملك هذا البئر
    • على الرغم من تملك الشخص للبئر وحرصه بحوالي 40 ذراعا الا ان الماء ليس ملكا له اي لا يجوز ان يمنع الغير من الاستفادة منه .



    ثانيا : الضمان

    المادة 1058 المضمونات تملك بالضمان ملكا مستندا الى وقت سببه بشرك ان يكون المحل قابلا لثبوت الحكم ابتداء .

    الضمان كسبب من اسباب كسب الملكية :
    ان من غصب مالا مملوك للغير والزم بالتعويض فيمتلك المال مغصوب مستندا الى وقت حصول الغصب , وليس وقت دفع التعويض .

    ما هي شروط اكتساب الملكية بالضمان :
    ان يكون المال قابلا لثبوت الملك فيه
    فلو كان المال مالا عاما او كان الغاصب ممنوع من تملك هذا المال ففي هذه الحالة لا يجوز كسب الملكية بالضمان .


    • معلومة : التملك بالضمان يستند الى وقت حصول سببه وعليه فاو تصرف الغاصب بالمال قبل ان يدفع التعويض فان تصرفه نافذ وكذلك تنفذ تصرفات المشتري الذي اشترى المال من الغاصب بموجب عقد فاسد وخصوصا اذا كانت حسن النية .



    ثالثا : الميراث
    هو انتقال المال اثر وفاة صاحبه المورث الى الورثة بقوة القانون بحيث يقوم الوارث مقام المورث ويخلفه في جميع حقوقه الماليه الا ما كان متصلا منها بشخص المورث كالحق بالنفقة وحق الرجوع في الهبة .

    • سبب لكسب حق الملكية والحقوق العينية المتفرعة عنه باستثناء حق الانتفاع الذي ينتهي وينقضي بموت المنتفع .


    المادة 1086 :
    1. يكتسب الوارث بطريق الميراث العقارات والمنقولات والحقوق الموجودة في التركة
    2. تعيين الورثة وتحديد انصبتهم في الاردن وانتقال التركة يخضع لاحكام الشريعة الاسلامية .
    3. حق الانتقال في الاراضي الاميرية وما يتعلق به ينظمه قانون الانتقال .




    ما هو الوقت الذي تنتقل به التركة الى الورثة :
    لا يوجد نص في القانون الاردني يبين ذلك فلا بد من الرجوع الى قواعد الفقه الاسلامي .
    أ – اذا كانت التركة خالية من الديون تنتقل فور وفاة المورث الى الورثة .
    ب – اما اذا كانت التركة مدينة فظهر خلاف فقهي :
    1 – المالكي :
    تبقى التركة في ذمة المورث لحين سداد الدين .

    2 – الحنبلي والشافعي :
    تنتقل التركة الى الورقة وما عليها من ديون فور وفاة المورث تنتقل التركة فثقلة بدين يصبح كالرهن .

    3 - الحنفي :
    اذا كان الدين لا يستغرق التركة فهو ينتقل فور وفاة المورث .


    الرأي الراجح :
    رأي الاغلبية , انه تنتقل فور وفاة المورث ما عليها من ديون .


    سؤال :
    ماذا لو تضمنت التركة عقارات فمتى تنتقل ملكيتها للورثة ؟
    لم ينص المشرع صراحة وانما كقرار لمحكمة التمييز فانها تنتقل الى الورثة بمجرد الوفاة دون الحاجة الى التسجيل وذلك لانه لو اشترط التسجيل لاصبحت العقارات خلال الفترة ما بين الوفاة والتسجيل بلا مالك .



    مدى مسؤولية الوارث من ديون التركة :
    شخصية الوارث مستقلة عن شخصية المورث وبالتالي لا يكون مسؤولا عن الديون المتعلقة بالتركة اذ ينحصر ضمان الدائنين في اموال التركة ولا يجوز لهم التنفيذ على اموال الوراث الخاصة .


    الاحكام المتعلقة بوصي التركة :
    1 . تعيين الوصي :
    المادة 1087 اذا لم يعين المورث وصيا للتركة جاز لاحد اصحاب الشأن ان يطلب من المحكمة تعيين وصي يجمع الورثة على اختياره من بينهم او من غيرهم فاذا لم يجمع الورثة على اختيار احد تولت المحكمة اختياره وسماع اقوالهم .


    المادة 1088 اذا عين المورث وصيا للتركة وجب على المحكمة بناء على طلب احد اصحاب الشأن تثبيت هذا التعيين .


    سؤال : هل يجوز تنحي الوصي عن مهمته ؟
    المادة 1089 لمن عين وصيا للتركة ان يتنحى عن مهمته وذلك طبقا لاحكام الوكالة .


    سؤال : هل يجوز عزل الوصي ؟
    المادة 1089 / 2 للمحكمة بناء على طلب احد ذوي الشأن او النيابة العامة او دون طلب عزل الوصي وتعيين غيره متى ثبت ما يبرره .


    ما هي الاثار المترتبة على تعيين الوصي ؟
    1 – لا يجوز للدائنين من وقت تعيين وصي للتركة ان يتخذوا اي اجراء على التركة او الاستمرار في اي اجراء اتخذوه الا في مواجهة وصي التركة .
    ويجب وقف اي اجراء اتخذ ضد المورث حتى تتم تسوية جميع ديون التركة متى طلب احد ذوي الشأن ذلك ( م 1094 ) .


    2 – لا يجوز للوارث قبل ان يتسلم حجة بيان نصيبه في صافي التركة ان يتصرف في مال التركة ولا يجوز له ان يستأدي ما للتركة من ديون او ان يجعل دينا عليه قصاصا بدين عليها .

    3 – قيد امر تعيين الوصي هو حجة على الغير بالنسبة للعقارات فاذا تصرف الوراث بعقار تابع للتركة بعد قيد قرار التعيين فان تصرفه لا ينفذ بحق كل من تعلق له في التركة حتى وان كان الغير حسن نية اي لا يعلم بوجود وصي .





    تصفية التركة :
    مجموعة من العمليات التي تهدف الى جرد اموال التركة وحصد ما عليها من ديون وتنفيذ الوصايا وتسليم ما بقي الى الورثة حسب حصصهم الارثية .


    سؤال : ما هي صلاحيات الوصي , مدى مسؤولية الوصي ؟

    صلاحيات الوصي :
    1. للوصي ان يطلب اجرا لمهمته تقدره المحكمة .


    1. للوصي ان يتصرف من مال التركة ما يلزم لتجهيز الميت واقامة ما تم له .


    1. للوصي بعد امرا من المحكمة ان يصرف نفقة كافية للوراث المحتاج على الا تتجاوز مقدار ما يصيبه من التركة وان يحسم هذا النفقة من نصيبه في التركة .


    1. ان يتخذ كافة الاجراءات اللازمة للمحافظة على اموال التركة وان يقوم باعمال الادارة .


    1. على الوصي ان ينوب في الدعاوى ان يستوفي ما للتركة من ديون وقد تطالبه المحكمة بتقديم حساب عن ادارته .




    مسؤوليات الوصي :
    • مسؤول عن اعماله مسؤولية الوكيل المأجور حتى اذا لم يكن مأجورا لذا يجب ان يبذل عناية الرجل المعتاد .
    • وبالتالي هو نائبا عن الورثة والموصي لهم والدائنين .



    نظام التصفية :
    هو امر اختياري وليس وجوبيا ( الاصل )
    استثناء : الا ان نظام التصفية وجوبيا اذا عين المورث وصي للتركة .


    مواحل التصفية :
    1 ) جرد التركة :
    المادة 1097
    1 - على وصي التركة ان يوجه لدائنيها ومدينيها دعوى بتقديم بيان بما لهم من حقوق وما عليهم من ديون خلال شهر من تاريخ نشر هذا التكليف .
    2 – يجب ان يلصق التكليف على لوحة المحكمة الكائن في دائرتها اخر موطن للمورث والمحكمة التي تقع في دائرتها اعيان التركة وان ينشر في احدى الصحف اليومية .

    المادة 1089 على وصي التركة ان يودع المحكمة التي صدر فيها قرار تعيين خلال ثلاثة اشهر من تاريخ التعيين بيانيا بما للتركة وما عليها وتقدير قيمة هذه الاموال وعليه اخطار ذوي الشأن بهذا الايداع بكتاب مضمون ويجوز له ان يطلب من المحكمة مد هذا الميعاد اذا وجد ما يبرر ذلك .


    المادة 1099 لوصي التركة ان يستعين في تقرير اموال التركة وجردها بحبير وان يثبت ما تكشف عنه اوراق المورث وما يصل الى علمه عنها وعلى الورثة ان يبلغوه بكل ما يخدمونه من ديون التركة وحقوقها .

    المادة 1101 كل منازعة في صحة الجرد ترفع بدعوى امام المحكمة المختصة خلال ثلاثين يوما من تاريخ ايداع البيان .


    2 ) تسويه ديون التركة :
    1. اذا انقضى الميعاد المحدد للمنازعة في بيان الوصي يقوم الوصي بعد الاستئذان من المحكمة بوفاة الديون التي لم يتم بشأنها نزاع .


    1. اما الديون المتنازع فيها فتسوى بعد الفصل في صحتها نهائيا ويسوى هذه الديون بما يحصل من حقوق للتركة وما تشتمل عليه من نقود ومن ثمن منقولاتها فان لم يف فمن ثمن العقارات .


    1. بالنسبة للديون المؤجلة فان للمحكمة بناء على طلب جميع الورثة ان تحكم بجلول هذه الديون اما اذا لم يتفق جميع الورثة فانه يتم توزيع هذه الديون على جميع الورثة كل بحسب حصته من التركة وبالتالي يصبح الوارث مسؤولا مسؤولية شخصية عن الديون التي اقتضت بها ويجوز للمحكمة ان ترتب لكل دائن ضمان او تأمين على عقار او منقول من الاموال التي وقعت في نصيب الوارث .


    1. يجوز لاي من الورثة بعد توزيع الديون المؤجلة ان يدفع القدر الذي اختص به قبل حلول الاجل .


    1. بالنسبة للدائنين الذين لم يستوفوا حقوقهم لعدم ثبوتها في بيان الوصي ولم تكن تأمينات على اموال التركة فلا يجوز لهم ان يرجعوا على من كسب بحسن نية حقا عينيا على تلك الاموال ولهم الرجوع على الورثة في حدود ما عاد عليهم من التركة . ( حدود ما عاد عليه جراء التصرف ) .




    ) تنفيذ وصايا المورث :
    يتولي وصي التركة بعد تسوية ديونها تنفيذ وصايا المورث وغيرها من التكاليف .

    • التكاليف مثل الضرائب وهي تدخل ضمن الديون , تكون دين ممتاز .
    • تنفيذ الوصية اذا كانت التركة موسرة اي بقيت فيها اموال بعد سداد الديون .
    • الموصى له لا يفقد حقه في الوصية اذا ما بيعت العين الموصية بها من اجل تسديد الديون اذ يستحق قيمة العين التركة الا بعد سداد الديون .



    4 ) تسليم اموال التركة :
    ان يسلم وصي التركة الى الورثة ما آل اليهم من اموالها كل بحسب نصيبه الشرعي او القانوني .

    أ - قسمة اموال التركة :
    اموال التركة تكون مملوكة على الشيوع للورثة والاصل انها توزع على الورثة بعد قسمتها ما لم يوجد اتفاق او نص يقتضي بتغيير ذلك وهذه القسمة تكون رضائية او قضائية .

    المادة 113 اذا كان طلب القسمة مقبولا يقوم الوصي باجراء القسمة على ان لا تصبح هذه القسمة نهائية الا بعد موافقة جميع الورثة وعلى وصي التركة اذا لم ينعقد اجماعهم على القسمة ان يطلب من المحكمة اجراءها وفقا لاحكام القانون وتحسم نفقات دعوى القسمة من انصباء الورثة .


    قواعد قسمة التركة :
    لتسري على قسمة التركة القواعد المقررة في القسمة وكذلك الاحكام التالية :
    أ – المستغل الزراعي او الصناعي او التجاري :
    اذا كان من بين اموال التركة ما يستغل زراعيا او صناعيا او تجاريا ويعتبر وحدة اقتصادية قائمة ولم يتفق الورثة على استمرار العمل فيه ولم يتعلق به حق للغير وجب تخصيصه بكامله لمن يطلبه من الورثة اذا كان اقدرهم على الاضطلاع بشرط تحديد مشيمة وجسمها من نصيبه في التركة واذا تساوى الورثة في القدرة على الاضطلاع فانه يخصص لمن يعطى منحة اهلى بحيث لا تقل عن ثمن المثل .
    ب – اختصاص احد الورثة بدين للتركة :
    اذا اختص احد الورثة عند القسمة ( قسمة التركة ) بدين لها فان باقي الورثة لا يضمنون له المدين اذا جعوا فلس او اعسر بعد القسمة الا اذا اتفق على غير ذلك .

    ج – الوصية بقسمة التركة :
    اجاز المشرع الاردني استثناء من قاعدة عدم جواز التعامل في تركة انسان على قيد الحياة ان يوصي المورث يكفيه توزيع التركة .

    مادة 1117 تصح الوصية بقسمة اعيان التركة على ورثة الموصي بحيث لكل وارث او لبعض الورثة قدر نصيبه فان زاد قيمة ما عين لاحدهم على استحقاقه في التركة كانت الزيادة وصية .


    • اذا لم تشمل القسمة التي اوصى بها المورث جميع امواله وقت الوفاة فان الاموال التي لم تدخل في القسمة تكون شائعة الى الورثة واذا مات احد الورثة قبل وفاة المورث وكان قد دخل في القسمة الموصى بها فان الحصة المفرزة التي وقعت من نصيبه تؤول شائعة الى باقي الورثة .


    • اذا لم تشمل القسمة الموصى بها ديون التركة او شملتها لكن الدائنين لم يتفقوا عليها جاز لاي وارث ان يطلب من المحكمة اجراء القسمة وتسوية الديون .


    • الوصية بالقسمة :

    تسري عليها احكام القسمة باستثناء ما يتعلق بالغبن لذا لا يعد الغبن سببا لنقض قسمة الموصى بها .




    اسباب كسب الملكية (الوصية)


    رابعا : الوصية :
    تصرف قانوني مضاف الى ما بعد الموت ينقل الموصي الى الموصى له حقا ماليا بدون عوض .

    احكام الوصية :
    1. تسري على الوصية احكام الشريعة الاسلامية
    2. لا تجوز الوصية لغير الورثة الا في حدود الثلث فان زادت فهي موقوفة على اجازة الورثة .
    3. لا تجوز الوصية للوارث الا اذا اجازها الورثة
    4. الاصل انه اذا تمت الوصية مستكملة شروطها فان ملكية الموصى به تنتقل الى الموصى له بمجرد وفاة الموصي .

    الا ما يتعلق في العقارات :
    1. لا يحتج الوصية الا اذا سجلت في دائرة التسجيل .
    2. يرجع اثر التسجيل الى تاريخ وفاة الموصي بالنسبة للورثة وتاريخ التسجيل بالنسبة للغير .



    سؤال : هل الوصية بالعقار تصرف شكلي ؟
    لا وذلك لان المشرع لا يرتب على عدم تسجيل الوصية بطلان الوصية وانما لا يحتج بها الا من تاريخ التسجيل .


    وعليه فلو تصرف الورثة بالموصى به الى الغير قبل تسجيل الوصية فان تصرفهم صحيح واذا تم تسجيل الوصية بعد ذلك فانها لا تؤثر على الحق الذي اكتسبه الغير على العقار وذلك لان التسجيل يسري اثره من تاريخه بالنسبة للغير ولكن يحق للموصى له بالرجوع على الورثة وذلك لانهم تصرفوا بعقار مملوك للموصى له فيجب عليهم الضمان لان التسجيل يسري باثر رجعي بالنسبة للورثة .

    المادة 1127 لا تسمع عند الانكار دعوى الوصية او الرجوةع عنها بعد وفاة الموصي الا اذا وجدت اوراق رسمية محررة بخط المتوفي وعليها امضاؤه او كانت ورقة الوصية او الرجوع عنها مصدقا على توقيع الموصى عليها .

    نستنتج :
    الورثة الرسمية او العادية المصدقة على توقيع الموصي عليها هي شرط لسماع الدعوى وليس شرطا صحيحا لصحة الوصية او على ذلك يجوز اثبات الوصية بالاقرار .


    التصرفات التي نأخذ حكم الوصية :
    اولا : التصرفات الصادرة من المريض مرض الموت وقصد بها التبرع :
    المادة 1128 :
    1. كل عمل قانوني يصدر من شخص في مرض الموت ويكون مقصودا به التبرع تصرفا مضافا الى ما بعد الموت وتسري عليه احكام الوصية ايا كانت التسمية التي تعطى له .
    2. وعلى ورثة المتصرف ان يثبتو بجميع الطرق ان التصرف قد صدر من مورثهم وهو في مرض الموت ولا يحتج على الورثة سند التصرف الا اذا كان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا .
    3. فاذا اثبت الورثة ان التصرف صدر من مورثهم في مرض الموت اعتبر التصرف صادرا على سبيل التبرع ما لم يثبت من صدر له التصرف غير ذلك او وجدت احكام خاصة تخالفه .




    ملاحظة :
    يعتبر الورثة من الغير بالنسبة للتصرفات التي يعربها في مرض الموت وبالتالي لا تنفذ هذه التصرفات هذا اذا كان المتصرف اليه من الورثة اما اذا كان المتصرف اليه من غير الورثة فلا يعتبر الوارث من الغير ولا ينفذ بحقه التصرف الا في حدود الثلث .

    سؤال صح ام خطأ :
    يحتج على الورثة بسند التصرف اذا كان السند ثابت التأريخ ثبوتا رسميا ؟
    العبارة صحيحة , ففي هذه الحالة لا يحتج على الورثة بسند التصرف الذي تضمن تصرف المورث الا اذا كان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا وكان على المشرع ان ينص على انه يمكن الاحتجاج بسند التصرف على الورثة دون اشتراطه ان يكون ثابت التاريخ وذلك لان الوارث هو من يحل محل المورث وبالتالي ما يسري بحق المورث يسري بحق الوارث في هذه الحالة على الوارث ان يثبت بجمع الطرق ان التاريخ مقدم اي ان التصرف صدر من مورثهم اثناء مرض الموت .



    ثانيا : التصرفات الصادرة من شخص لاحد ورثته مع احتفاظه بحيازة العين وبحقه في الانتفاع بها مدى الحياة :
    المادة 1129 اذا تصرف شخص لاحد ورثته واحتفظ بحيازة العين التي تصرف فيها وبحقه في الانتفاع بها مدى الحياة اعتبر التصرف مضافا الى ما بعد الموت وتسري عليه احكام الوصية ما لم يقيم دليل يخالف ذلك .





    تقوم قرينة قانونية قابلة لاثبات عكسها على ان تصرف المورث هو وصية لا تصرف آخر ويشترط لتطبيق حكم هذه القرينة توافر شروط :
    1. ان يكون المتصرف اليه وارث والعبرة في تحديد صفة الوارث هي وقت حصول الوفاة وليس صدور التصرف
    2. ان يحتفظ المورث بالعين ( يحوزها ) والحيازة هنا مادية
    3. ان يحتفظ المتصرف بحقه في الانتفاع بالعين مدى الحياة وذلك بنقل الرقبة الى المتصرف له او نقل الرقبة والمنفعة معا ولكن المتصرف استعار العين او استأجرها لمدى حياته .



    سؤال :
    اذا لم تتوافر شروط القرينة السابقة لا يعتبر التصرف وصية :
    العبارة خاطئة لانه قد تقدم قرائن قضائية قوية تدل على ان التصرف هو وصية على الرغم من عدم توافر الشروط السابقة .



    ثالثا : بيع المريض من اجنبيين بثمن يقل عن قيمة المبيع :
    المادة 545
    1. بيع المريض من اجنبي بثمن يقل عن قيمة المبيع وقت الموت نافذ في حق الورثة اذا كانت زيادة قيمة المبيع على الثمن لا تتجاوز ثلث التركة داخلا فيها المبيع ذاته .
    2. اما اذا تجاوزت هذه الزيادة ثلث التركة فلا ينفذ البيع ما لم يقر الورثة او ان يكمل المشتري ثلثي قيمة المبيع والا كان للورثة فسخ البيع .



    خامسا : الاتصال
    هو اندماج شيئين متميزين احدهما عن الاخر مملوكين لشخصين مختلفين على نحو يتعذر الفصل بينهما دون تلف ودون ان يوجد اتفاق بينهم .


    يشترط لكسب الملكية بالاتصال توافر الشروط الاتية :
    1. ان يوجد شيئان ماديان متميزان .
    2. ان يندمج الشيئان اندماجا يتعذر معه الفصل بينهما دون تلف .
    3. ان يكون الشيئان مملوكين لشخصين مختلفين
    4. الا يكون هناك اتفاق سابق بين المالكين على الاندماج وذلك لانه لوجد اتفاق على هذا الدمج فان هذا الاتفاق هو الذي يجدد مصير الشيء بعد الاندماج ومن ثم لا تسري احكام الاتصال .


    اولا : الاتصال بالعقار بفعل الطبيعة :
    1. طمى النهى

    المادة 1131 الطمى الذي ياتي به النهر او السيل الى ارض احد يكون ملكه .

    يملك مالك الارض الطمى بحد ما كان مملوك للدولة ودون ان يلتزم بدفع تعويض لها .


    1. الارض التي تتعول عن مكانها بسبب حادث وقع قضاء :

    1132 يجوز لمالك الارض التي تتعول عن مكانها بسبب حاديث وقع قضاء ان يطالب بها اذا تحققت معرفتها ويضمن صاحب الارض الاكثر قيمة لصاحب الارض الاقل قيمة قيمتها ويتملكها ولا تسمع دعوى المطالبة بها بعد مضي سنة من تاريخ وقوع الحادث .


    1. الجزر المتكونة بصورة طبيعية وطمى البحيرات والبحر :

    1133 الجزء الكبيرة والبحيرة التي تتكون بصورة طبيعية في مجرى الانهر او مجاري المياه تعتبر جزءا من املاك الدولة الخاصة .

    1. الاراضي التي تنكشف عنها المياه :

    1135 الاراضي التي ينكشف عنها البحر او البحيرات او المستنقعات التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة .


    1. المجرى القديم للنهر :

    1136 اذا اتخذ نهر مجرى جديدا كان لاصحاب الاراضي المجاورة للمجرى القديم حق اخذ هذا المجرى ببدل المثل كل في الجزء الذي يقع امام احكام ارضه حتى خط مفترض في وسط المجرى ويوزع ثمن المجرى القديم على اصحاب الارض التي شغلها المجرى الجديد كل بنسبة ما فقد من ارضه .





    ثانيا : الاتصال بالعقار بفعل الانسان :
    • معلومة : تقوم قرينة قانونية قابلة لاثبات عكسها على ان كل غراس او بناء قائم على الارض يعتبر ان المالك ( مالك الارض ) قد اقامه على نفقته وعليه يكون مملوك له .



    اولا : احداث صاحب الارض بناء او غراس بمواد ومملوكه للغير بدون اذنه :
    المادة 1139 اذا بنى مالك الارض على ارضه بمواد مملوكة لغيره او بزرها بحبوب غيره بدون اذنه فان كانت المواد قائمة وطلب صاحبها استردادها وجب على صاحب الارض اعادتها اليه واما ان كانت هالكة او مستهلكة فيجب عليه دفع قيمتها لاصحابها وفي كلتا الحالتين على صاحب الارض ان يدفع تعويضا ان كان له وجه .

    • معلومة : الحكم السابق يطبق سواء اكان مالك الارض حسن النية او سيء النية .



    ثانيا : احداث صاحب المواد بناء او غراس او منشآت اخرى على ارض الغير :
    ثلاث حالات :
    أ – المحدث سيء نية : المادة 1140
    اذا احدث شخص بناء او غراسا او منشآت اخرى بمواد من عنده على ارض يعلم انها مملوكه لغيره دون رضاء صاحبها كان لهذا ان يطلب قلع المحدثات على نفقة من احدثها فاذا كان القلع مضرا بالارض فله ان يتملك المحدثات بقيمتها مستحقة القلع .



    ملاحظات :
    1. المحدث سيء النية
    2. بدون اذن من صاحب الارض
    3. عليه قلعها
    4. اذا الحق القلع ضرر بغض النظر عن درجته يتملك صاحب الارض هذه المواد بقيمتها مستحقة القلع .



    ب . المحدث حسن النية :
    المادة 1141 اذا احدث شخص بناء او اغراس او منشآت اخرى بمواد من عنده على ارض مملوكة لغيره بزعم سبب شرعي فان كانت قيمة المحدثات قائمة اكثر من قيمة الارض كان للمحدث ان يتملك بثمن مثلها واذا كانت قمية الارض لا تقل عن قيمة المحدثات ( اكثر او تساوي ) كان لصاحب الارض ان يتملكها بقيمتها قائمة .


    ج – الاحداث باذن صاحب الارض :
    1142 اذا احدث شخص منشآت بمواد من عنده على ارض مملوكة لغيره باذنه فان لم يكن بينها اتفاق على مصير ما احدثه فلا يجوز لصاحب الارض ان يطلب قلع المحدثات ويجب عليه اذا لم يطلب صاحب المحدثات قلعها ان يؤدي اليه قيمتها قائمة .


    ثالثا : احداث شخص بناء او اغراس على ارض مملوكة للغير بمواد مملوكة لغيره :
    المادة 1143 اذا احدث شخص غراسا او منشآت اخرى بمواد مملوكة لغيره على ارض احد فليس لمالك المواد ان يطلب استردادها وانما له ان يرجع بالتعويض على المحدث وله ان يرجع على صاحب الارض بما لا يزيد عما هو باقي في ذمته للمحدث من قيمة تلك المحدثات .
    1. مالك الارض
    2. مالك المواد
    3. المحدث



    هناك ثلاث علاقات :
    1. مالك المواد والمحدث

    يرجع مالك المواد على المحدث بالتعويض عن الاضرار التي لحقته جراء فقده لمواده .

    1. مالك المواد وصاحب الارض

    ليس لمالك المواد ان يطالب باستردادها لكن بامكانه ان يطالب صاحب الارض بما هو باقي في ذمته للمحدث
    وحصول مالك المواد على التعورض ينبغي ان يكون مرة واحدة اي ليس من المحدث ومالك الارض .

    1. المحدث ومالك الارض

    حسب القواعد السابقة او الحالات
    1. حسن نية
    2. سيء نية
    3. بالاذن




    رابعا : احداث صاحب الحصة الشائعة بناء في الملك المشترك :
    1144 اذا بنى احد اصحاب الحصص لنفسه في الملك المشترك القابل للقسمة بدون اذن الاخرين ثم طلب الاخرون القسمة فان اصحاب ذلك البناء حصته بانية ملكه وان اصحاب حصته الاخر يكلف الباني بالهدم .


    ما الحكم في المسألة الاتية :
    وقع جزء من البناء في حصة الشريك الباني ووقع الجزء الاخر في حصة الشريك الاخر ؟
    لم يتطرق المشرع بحكم هذه المسألة ولكن حسب القاعدة والتطبيق الحرفي للنص فان الباني يتملك الجزء الذي وقع من نصيبه ويفقد الجزء الاخر .



    ثالثا : اتصال المنقول بالمنقول
    المادة 1145 اذا اتصل منقولان لمالكين مختلفين بحيث لا يمكن فصلهما دون تلف ولم يكن هنالك اتفاق بين المالكين قضت المحكمة في النزاع مستمر شدة بالعرف وقواعد العدالة مع مراعاة الضرر الذي وقع وحالة الطرفين وحسن نية كل منهما .



    سادسا : العقد
    1146 تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد شيء استوفى اركانه وشروطه طبقا لاحكام القانون .


    انتقال ملكية المنقول :
    الاصل : تنتقل ملكية المنقول بمجرد انعقاد العقد


    استثناء :
    1. المنقول المعين بالنوع

    1147 لا تنتقل ملكية المنقول المعين بالنوع الا بافرازه طبقا للقانون .
    تنتقل الملكية من تاريخ الافراز .



    1. المنقول الخاضع لاجراءات التسجيل

    هنالك بعض المنقولات التي اشترط لنقل ملكيتها تسجيلها في سجلات خاصة ( السيارات , السفن , المركبات الهوائية )



    1. المنقول المستقبل

    لا تنتقل ملكية المنقول المستقبلي الا بعد وجوده ( بيع الشخص المنتج قبل صناعته )


    1. وجود اتفاق على تعليق نقل الملكية على شرط واقف

    لا تنتقل الملكية الا بتحقق الشرط الواقف


    • معلومة : تنتقل الملكية بموجب الشرط الفاسخ لان الحق موجود الا انه هدد بالزوال .



    مبدأ :
    تنتقل ملكية المنقول المعين بالذات فور انعقاد العقد بشرط ان لا يكون خاضع لاجراءات التسجيل وان يكون موجودا ولا يوجد اتفاق على تعليق ملكيته .



    انتقال ملكية العقار :
    أ – العقار الذي تمت فيه التسوية :
    1148 لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة .


    الاصل :
    التسجيل هو شرط لنقل الملكية وليس ركنا لانعقاد العقد وعليه فان العقد ينعقد صحيحا الا ان الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل .


    التعهد بنقل ملكية عقار غير ملزم وهو ما يتم خارج دائرة التسجيل ولكن يحق للطرف الاخر المطالبة بالتعويض عن الاضرار التي لحقت به نتيجة اخلال المتعهد له بنقل ملكيته .


    • المشرع الاردني اعتبر بيع العقار عقدا شكلي لا ينتقد الا بالتسجيل وكذلك الحال بالنسبة للوعد بيع العقار اذا حرر على عقار سجل وتامت فيه التسوية .
    • قانون التسوية يعتبر التسجيل ركن انعقاد
    • محكمة التمييز مالت الى ان التسجيل ركن انعقد فالتعاقد خارج دائرة التسجيل باطل .


    استثناء :
    الحكم القضائي ( المكتسب درجة قطعية ) وقرار الاستملاك سببا لنقل الملكية ولو لم يتم التسجيل الا انه لا بد من التسجيل .


    سابعا : الشفعة :
    حق تملك العقار المبيع ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات .

    • معلومة : تأتي الشفعة في موقف وسط بين الحق والرخصة ولكن بغض النظر عن طبيعتها هي سبب من اسباب كسب الملكية .




    خصائص حق الشفعة :
    1. انه حق استثنائي :

    حق استثنائي يثبت للشفيع منعا للضرر المحتمل بسبب الارتباط القائم بين عقاره والعقار المبيع وبالتالي لا يجوز التوسع في هذا الحق لانه مقرر على خلاف الاصل لانها قيد على حق المالك تجرمه من يتصرف في ماله كيفما يريد .



    1. انه حق غير قابل للتجزئة :

    لا يجوز للشفيع ان يطلب تملك بعض المبيع ويترك بعضه ويستثنى من ذلك حالة تعدد المشترون واتحاد البائع فيجوز للشفيع ان يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي .



    سؤال :
    ماذا لو تعدد الشفعاء هل يجوز لكل واحد منهم ان يطالب بجزء من العقار المبيع :
    لا لا يجوز لانه لو اسقط بعض الشفعاء حقهم قبل الحكم او التراضي سقط حقهم وبقي حق الاخرين الذي يمثل جزءا من العقار وينتج عن ذلك تجزئة للشفعة والزام المشتري بشراء بعض العقار وقد يؤدي الى الاقرار به وعليه يجب على كل شفيع ان يطالب بكل العقار .


    1. حق قابل للاسقاط ولكنه غير قابل للتنازل عنه للغير :

    يسقط حق الشفعة باسقاطه من قبل الشفيع قبل الحكم او التراضي سواء صراحة او دلالة وتنتقل الشفعة الى من يليه في المرتبة ولكن لا يجوز للشفيع ان يتنازل عن الشفعة بسبب اتصال الشفعة بشخص الشفيع وتبعها للعقار المشفوع به .


    1. حق قابل للارث :

    اذا ثبتت الشفعة ثم توفي الشفيع فانها لا تسقط بل تنتقل للورثة .


    متى تثبت الشفعة :
    بعد البيع وقبل ان يمارس الشفيع حقه بالشفعة .




    شروط الشفعة :
    اولا : الشروط المتعلقة بالشفيع :
    1 – ان يتوافر فيه سبب من اسباب الشفعة :
    1. الشريك

    الشريك بالعقار

    1. الخليط في حق المبيع

    من يملك حق اتفاق مع العقار تحت المرور والشرب .


    1. الجار الملاصق

    الجار في البيوت المتلاصقة جنب الى جنب او الطوابق .



    ملاحظات :
    1. اذا اتحدت مرتبة الشفعاء تثبت الشفعة لهم بالتساوي
    2. اذا اختلفت المرتبة يتقدم الشريك ثم الخليط ثم الجار الملاصق
    3. المشرع الاردني جعل الحق فقط للشريك



    2 ) ان يكون الشفيع مالكا للعقار المشفوع به وقلت بيع العقار :
    1157 يشترط في العقار المشفوع به ان يكون مملوكا للشفيع وقت شراء العقار المشفوع .

    3 ) ان لا يكون الشفيع ممنوعا من شراء العقار المبيع
    كأن يكون الشفيع نائبا للبائع من اجل ان يبيع له العقار .


    • معلومة : الشفعة عمل تصرف وعليه هي من التصرفات الدائرة بين الضرر والنفع وعليه لا بد من ان تتوافر الاهلية القانونية للشراء في الشفيع .


    • يجب ان لا يكون الشفيع قد رضي بالبيع صراحة او دلالة .


    ثانيا : الشروط المتعلقة بالتصرف الوارد على المشفوع :
    1. تثبت الشفعة بعقد البيع الرسمي مع قيام السبب الموجب لها .


    1. تعتبر الهبة بشرط العوض في حكم البيع ولا بد ان يكون هذا

    العوض مساويا او يساوي قيمة العقار ليأخذ حكم البيع .
    1. لا بد ان يكون هذا التصرف مسجلا في دائرة التسجيل
    2. تجوز الشفعة في البيع المعلق مع شرط فاسخ
    3. بالنسبة للبيع المعلق على شرط واقف لم ينص المشرع على حكمه .



    سؤال :
    اذا حصلت الاقالة بين الطرفين قبل طلب الشفعة او بعد سقوطها هل يجوز للشفيع ان يطلب الشفعة :
    يجوز ولكن لا فائدة من ذلك لان الحكمة من الشفعة ابعاد الضرر والضرر انتفى هنا لان المشفوع فيه عاد الى صاحبه .


    1. يشترط ان يكون البيع من البيوع التي تثبت فيها الشفعة وذلك لان المشرع منع الشفعة في البيوع الاتية :

    1. اذا تم البيع في مزاد علني وفقا لاجراءات رسمها القانون .
    2. اذا وقع البيع بين الفروع والاصول والازواج وبين الاقارب حتى الدرجة الرابعة او بين الاصهار حتى الدرجة الثانية .
    3. اذا بيع العقار ليجعل محل عبارة او ليحقق بمحل عبادة .


    • معلومة : لا تجوز الشفعة اذا انتقلت ملكية المشفوع فيه بتصرف عن طريق الهبة بدون عون او الصدقة او الوصية او الارث .



    • لا شفعة فيما تجري قسمته من العقارات لان القسمة مبادلة من جهة وافراز من جهة اخرى ولا تثبت الشفعة الا في المبادلة .



    الشروط المتعلقة بالمشفوع فيه :
    يشترط ان يكون عقارا مملوكا او منقول


    لا شفعة في :
    1. الوقف دلاله
    2. فيما ملك بهبة بلا عوض

    بغير الاضر القائم عليها او الشجر القائم على الاراضي الاميرية او المكرة .

    1. في البناء والشجر المبيع قصدا
    2. الاراضي الاميرية التي تحت يد المسحقين لمنفعتها
    3. العقارات التي تعتبر من الاموال العامة

    لانها لا تباع الا في المزاد العلني




    الشروط المتعلقة بالمشتري ( المشفوع منه )
    ان لا يكون شفيعا من طبقة اعلى من طبقة الشفيع الذي يطلب الشفعة اي لا بد ان يكون من الغير .


    اجراءات الشفعة
    المادة 1164 يثبت الملك للشفيع في البيع بقضاء المحكمة او بتسليمه من المشتري بالتراضي وذلك مع مراعاة قواعد التسجيل .



    الاجراءات اللازمة لثبوت حق الشفيع اذا لم يسلم المشتري بهذا الحق ؟
    1. رفع الدعوى

    على من يريد الاخذ بالشفعة ان يرفع الدعوى خلال 30 يوما من تاريخ العلم بالتسجيل الشفعة اذا تأخر دون عذر شرعي وفي جميع الاحوال لا تسمع دعوى الشفعة بعد مرور 16 شهر من تاريخ التسجيل .

    • ترفع هذه الدعوى على المشتري ولا يشترط حضور البائع واذا تعدد المشترون ترفع عليهم جميعا .
    • المحكمة المختصة : محكمة البداية
    • 30 يوم --- مدة التقادم
    • 16 شهر --- مدة سقوط



    2 ) ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية به :
    • تفصل المحكمة في كل نزاع يتعلق بالثمن الحقيقي للعقار المشفوع ولها ان تمهل الشفيع شهرا يدفع ما تطلب منه دفعة والا بطلت الشفعة


    • يشترط لقبول الدعوى ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية
    • يجوز الطعن في صورية الثمن المذكور في العقد وذلك في حالة الزيادة فقط وهذا الحكم هو استثناء على عدم جواز الطعن في الصورية في التصرفات العقارية


    • اذا اشترى شخص عينا تجوز فيها الشفعة ثم باعها لشخص قبل الاخذ بالشفعة للشفيع ان يأخذها بالثمن الذي قام على المشتري الاول ويجوز للمشتري الثاني ان يعود بالثمن على المشتري .


    • سؤال : ماذا لو زاد المشتري في قيمة العقار بعد العقد هل تسري هذه الزيادة في حق الشفيع ؟

    تسري هذه الزيادة بحق الشفيع ما لم يثبت صوتها لانها تكون من ملحقات العقد .



    ) تملك الشفيع المشفوع
    1164 يثبت الملك للشفيع في المبيع بقضاء المحكمة او بتسليمه من المشتري بالتراضي وذلك مع مراعاة قواعد التسجيل .

    المادة 1165
    1. تملك العقار المشفوع قضاء او رضاء يعتبر شراء جديد يثبت به خيار الرؤية والعيب للشفيع وان تنازل المشتري عنهما .
    2. ولا يحق للشفيع الانتفاع بالاجل الممنوح للمشتري في الثمن الا برضاء البائع
    3. اذا استحق العقار للغير بعد اخذه بالشفعة للمشتري ان يرجع بالثمن على من اداه اليه من البائع او المشتري .



    يترتب على وجود عقد جديد بين الشفيع والمشتري ما يلي :
    1. يعتبر الشفيع مشتري والمشفوع منه ( المشتري ) بائعا ويترتب عليهما التزامات البائع والمشتري .
    2. ملكية المشفوع لا تنتقل بثبوت الحق بها وانما لا بد من التسجيل في دائرة التسجيل وبالتالي يستحق الشفيع ثمار العقار بعد التسجيل ويتحمل تبعه هلاكه .




    2) دفع الثمن والنفقات :
    المشرع الاردني اعتبر دفع الثمن هو اثر للشفعة بعد ان اعتبره شرطا لقبول دعوى الشفعة وبالتالي يلتزم الشفيع بدفع النفقات التي تكبدها المشتري في سبيل الحصول على المبيع والتي يلزمه القانون بتحملها .



    3) حكم تصرفات المشتري في المشفوع :
    أ – التصرفات المادية :
    المادة 1166
    1. اذا زاد المشتري المشفوع شيئا من بناء او غرس فيه اشجار قبل دعوى الشفعة فالشفيع مخير بين ترك الشفعة او ان يملك العقار مع قيمة الزيادة او ما احدث من البناء والغراس .
    2. اما اذا كانت الزيادة بعد الدعوى فالشفيع ان يترك الشفعة او يطلب ازالة المحدثات او يتملكها بدفع قيمتها مستحقة القلع .



    ب – التصرفات القانونية :
    المادة 1167
    1. للشفيع ان ينقض جميع تصرفات المشتري التي قام بها بعد الدعوى ولو وقف العقار المشفوع او محل عبادة .
    2. لا يسري في حق الشفيع اي رهن رسمي او اي حق امتاز رتبة المشتري او رتب هذه على العقار المشفوع اذا كان قديم بعد اقامة دعوى الشفعة وتبقى للدائنين حقوقهم على ثمن العقار .




    الحقوق العينية التبعية :
    الرهن او حق الامتياز الذي رتبه المشتري على العقار الا تسري بحق الشفيع اذا رتبها بعد الدعوى فالشفيع يتملك العقار خاليا من هذه الحقوق ولا يكون امام الدائنين الا الرجوع على المشتري بالثمن لاستيفاء حقهم .



    ثامنا : الحيازة :
    سيطرة فعلية من الشخص بنفسه او بواسطة غيره على شيء او حق يجوز التعامل فيه ( المادة 1171 )

    • يفتقد هذا التعريف للركن المعنوي
    • اختلف الفقع في تحديد طبيعة الحيازة الا ان التكييف الدقيق لها هي واقعة قانونية مختلطة تتمثل في السيطرة الفعلية او المادية على شيء والتي يرافقها عنصر نفسي هو نية اكتساب الحق على الحيازة.



    مجال الحيازة :
    1. لا ترد الحيازة الا على الحقوق العينية سواء الاصلية او التبعية التي ترد على الاشياء الماية والتي يجوز التعامل فيها ( سواء منقولات او عقارات )
    2. لا ترد الحيازة الحقوق الشخصية لان محلها ليس شيئا ولكن يستثنى من ذلك الديون الثابته في سندات لحاملها لان الدين في هذه الحالة ينتج في السند وهو شيئا ماديا ويكتسب السند بالملكية والنتيجة النهائية ان الحائز سيكتسب الدين الثابت في السند وهو الحق الشخصي . ( الاصل )



    لا ترد الحيازة على :
    1. مصنفات فنية وادبية
    2. مجموعات الاموال ( التركة ) والذمة المالية والمحل التجاري ( لكن قد ترد الحيازة على شيء مادي يدخل في مجموعة من مجموعات الاموال كوردها على مال من اموال التركة ) .
    3. الاشياء التي تخرج عن التعامل
    4. الاشياء التي يمنع القانون من وضع اليد عليها وهي الاموال المملوكة للدولة



    اركان الحيازة :
    1 – الركن المادي :
    الاعمال المادية التي يمارسها صاحب الحق موضوع الحيازة فاذا كان الحق حق ملكية فان على الحائز ان يقوم بالاعمال التي يقوم بها المالك من زراعة او سكن اما اذا كان الحق هو حقه ارتفاق كالمرور فعليه استخدام هذا الحق وهو المرور من الارض .
    وعليه لا بد ان تكون هذه الاعمال هي اعمال مادية وليست قانونية لان الاعمال القانونية من الممكن ان تصدر من تميز المالك كالفضولي ولا يتشرط في العمل المادي ان يكون متواصل بل يكتفي التكرار المنظم المال على انتفاع الحائز بالشيء .



    الاصل ان يباشر الحائز الاعمال المادية بنفسه ولكن لا يوجد مانع من ان يباشرها بواسطة الغير كالولي او الوصي ولكن المشرع في الاصل اقام قرينة قانونية على ان من يباشر الاعمال المادية هو الحائز او يباشرها نفسه وليس لغيره ولكن لمن يدعي العكس اثبات ذلك .


    المادة 1175
    1. اذا تنازع اشخاص متعددون على حيازة شيء او حق واحد اعتبر بصفة مؤقتة ان حائزه هو من له الحيازة المادية الا اذا اثبت انه قد حصل على هذه الحيازة بطريقة معينة .
    2. تبقى الحيازة محتفظة بصفتها التي بدأت بها وقت كسبها ما لم يتم دليل على عكس ذلك .



    2 – الركن المعنوي :
    نية الحائز بالقيام بالاعمال المادية باعتباره مالكا او صاحب حق عيني .
    الاصل :
    يشترط ان يتوافر الركن المعنوي ( النية ) لدى الحائز نفسه , ويستثنى من هذا الحائز غير الميز حيث يجوز ان يتوافر هذا الركن لدى الولي او الوصي .
    المادة 1171 / 2 يكتسب غير المميز الحيازة عن طريق من ينوب عنه نيابة قانونية وليست اتفاقية .

    الحيازة الحقيقية :
    التي يتوافر فيها الركنان وقد نكون قانونية وقد لا تكون ( السارقة )

    الحيازة العرضية :
    التي يتوافر فيها الركن المادي دون المعنوي وتقوم دائما على سند قانوني ومثاله المستأجر الذي يستند في حيازته على عقد الايجار .


    سؤال :
    هل يجوز للحائز العرضي ان يغير صفة حيازته من حيازة عرضية الى حيازة حقيقية :
    الاصل : ان تبقى محتفظة بالصفة التي بدأت فيها من كسبها ما لم يقم الدليل على عكس ذلك .


    من الممكن ان تتحول الحيازة من عرضية الى حقيقية باحدى الطرقتين :
    1. تغيير صفة الحيازة بفعل الغير :

    حصول الحائز على سند من شأنه نقل الملكية اليه كما لو انه كان صادر من مالك الشيء .

    مثال :
    عندما يحصل المستأجر على سند بيع للعين المؤجرة من شخص ظهر عليه مظاهر المالك في هذه الحالة تنتقل الحيازة من عرضية الى حقيقية ويشترط ان يكون الحائز ( المستأجر ) حسن النية اي يعتقد بانه الشخص اصبح مالك .


    1. تغيير صفة الحيازة بفعل الحائز :

    المادة 1185 لا يجوز للحائز العرضي ان يغير حيازته من عرضية الى حقيقية بمجرد تغيير نيته وانما يجب ان يتخذ هذا التغيير المظهر الخارجي الذي تتطلبه القانون .

    مثال :
    امتناع المستأجر عن دفع الايجار مدعيا انه يملك العين المأجورة .





    ما هي شروط الحيازة الحقيقية :
    1. الا تقوم على مجرد عمل من اعمال الاباحة او التسامح :

    المادة 1171 / 3 لا تقوم الحيازة على عمل يأتيه الشخص على انه مجرد اباحة او عمل يتحمله الغير في سبيل التسامح .

    اعمال الاباحة :
    الاعمال التي يقوم بها الشخص في حدود حقه بحيث لا تتضمن تعديا على ملك الغير وبذلك لا تقوم الحيازة نظرا لتخلف ركنيها .

    اعمال التسامح :
    الاعمال التي يقدم بها الشخص وتتضمن تعديا على حق الغير الا انه يتحملها على سبيل التسامح .



    1. ان تكون الحيازة مستمرة غير متقطعة :

    تعتبر الحيازة مستمرة من بدء ظهورها باستعمال الشيء او الحق استعمالا اعتياديا وبصورة منتظمة .

    قام المشرع قرينة قانونية على ان الحيازة مستمرة اذا اثبت الحائز انه كان يحوز الشيء في وقت سابق .


    1. ان تكون هادئة :

    اي لا يكون صاحبها حصل عليها بالقوة او التهديد ولكن اذا حصل عليها دون اكراه ولكنه فيما بعد استعمل القوة للحفاظ عليها فان هذا لا يعين الحيازة لانه من قبيل الدفاع الشرعي الذي يثبت لكن شخص يتمتع بمركز واقعي .


    1. ان تكون الحيازة ظاهرة :

    لا بد ان تكون الاعمال المادية اعمال ظاهرة وذلك لان صاحب حق الحيازة لا يعقد على اخفاءها . وتكون ظاهرة اذا كانت الاعمال ظاهرة لصاحب الحق الذي يحوزه الحائز ولو كانت خطية عن غيره وتكون خفية اذا كانت كذلك بالنسبة لصاحب الحق ولو كانت ظاهرة لغيره .
    ومن المتصور الخفاء في المنقولات وكذلك العقارات .


    1. ان تكون الحيازة واضحة :

    لا بد ان تكون الاعمال المادية التي يمارسها الحائز تدل بوضوح بالنسبة لمن يحتج عليه بالحيازة اي يكون ظاهر عليه مظهر المالك او صاحب الحق .
    وعليه لا يجوز ان يشوب الحيازة غموض ومثال عيب .

    الغموض :
    ان يقع احد الشركاء يده على المال الشائع ففي هذه الحالة لا يحدث اهو اراد ان سيتأثر بها لوحده على اسباب الحيازة ام انه اراد انه اراد ان يكون نائبا عن باقي الشركاء .


    • معلومة : عيوب الحيازة ( الاكراه , الغموض , الخفاء ) عيوب موقتة لانه بزوالها تصح الحيازة وهي ايضا عيوب نسبية لانها تجعل الحيازة معيبة في مواجهة من تعرض للاكراه او كانت بالنسبة ل خفية او غامضة .





    انتقال الحيازة :
    تنتقل الحيازة من شخص الى آخر بالاستخلاف اي خلف عام او خلف خاص .


    الخلف العام :
    لو توفي الحائز انتقلت الحيازة الى الورثة والموصى لهم بجزء شائع من التركة وتعتبر حيازتهم استمرار لحيازة السلف وليس حيازة جديدة اي بمعنى لو كانت حيازة السلف معينة انتقلت ايضا الى الخلف بهذه الصفة ما لم تتغير صفتها .


    الخلف الخاص :
    يشترط لانتقال الحيازة للخلف الخاص كالمشتري
    1. الاتفاق
    2. ان يكون قاعدا على القيام بالاعمال المادية ولو لم يتم التسليم .




    زوال الحيازة :
    1 – اذا تخلف احد اركان الحيازة او تلاهما
    احد اركانها :
    لو تخلى الشخص عن السيطرة الفعلية عن الشيء مع بقاء شيء لتملكه .
    اركانها : تخلى الحائز عن الشيء بنية تركه او فقد الشيء اي ضاع منه .

    الحيازة لا تزول بالرغم من فقد ركنها المادية اذا كان ذلك بسبب مانع وقتي او قوة قاهرة كحصول فيضان مع الحائز من الوصول الى الارض واذا استمر هذا المانع لسنة تنقضي الحيازة اذا سببه حيازة جديدة


    حماية الحيازة :
    الحكمة من حماية الحيازة :
    1. ان حماية الحيازة حماية للمالك الحقيقي او لمن له حق عيني : لانه غالبا الحيازة تستند على حق .


    1. ان حماية الحيازة حماية للامن والنظام في المجتمع :

    بها يمنع الناس من اللجوء للعنف للحصول على اموالهم .

    1. ان حماية الحيازة حماية للمصالح الاقتصادية في المجتمع :

    لان الشخص الذي لا يحوز ما يمتلكه لا يستطيع استثماره .


    دعاوى الحيازة:
    1. دعوى استرداد او الحيازة
    2. دعوى منع التعرض (دعوى منع المعارضة)
    3. دعوى وقف الاعمال الجديدة


    ما هي طرق حماية الحيازة؟
    • المشرع الاردني لم يتطرق الا لدعوى الاسترداد التي ترفع من قبل الحائز ليسترد الحيازة ممن اغتصبها منه .


    شروط قبول دعوى استرداد الحيازة :
    1 ) ان يكون المدعي حائزا
    يشترط ان تكون حيازته خالية من العيوب , لا يشترط ان تكون الحيازة بحسن نية او ان تكون دامت سنة قبل فقدها
    يجوز ان ترفع من قبل الحائز العرضي

    2) ان يفقد الحائز الحيازة
    وذلك عندما يفتقد السيطرة الفعلية على الشيء ويبقى الركن المعنوي موجود

    3 ) ان يكون المدعي عليه هو من انتزع الحيازة من الحائز بالقوة او بالغصب
    لا ترفع الدعوى على من يحوز الحيازة حيازة هادئة ولم يثبت حصوله عليها بوسائل غير مشروعة ويجوز ان تقام على الشخص الذي انتقلت اليه الحيازة بصفته خلف عام او خلف خاص .


    1. ان تقام الدعوى خلال سنة

    تحسب المدة ( مدة سنة ) من الوقت الذي بدأت فيه الحيازة الجديدة اذا كانت ظاهرة ومن وقت علم الحائز الاول ان كانت خفية واذا وجد مانع جوهري من اقامة الدعوى تحسب السنة من وقت القدرة على اقامتها .

    المادة 1180
    اذا اقام الحائز دعوى رفع اليد لاسترداد حيازته فله ان يطلب منع المدعي عليه من انشاء ابنية او غرس اشجار في العقار المتنازع فيه اثناء قيام الدعوى بشرط ان يقدم تأمينات كافية لضمان ما قد يصيب المدعي عليه من الضرر اذا ظهر ان المدعي غير محق في دعواه .



    آثار الحيازة
    الاثر الاساسي :
    كسب الملكية او الحق العيني بصورة غير مباشرة وذلك من خلال منع القضاء من سماع الدعوى .


    صور كسب الحق :
    1 – التقادم الطويل :
    من حاز منقولا او عقارا غير مسجل في دائرة التسجيل باعتباره مالكا له او حاز حقا عينيا على منقول او حقا عينيا غير مسجل على عقار استمرت الحيازة خمس عشر سنة دون انقطاع فلا تسمع عليه عند الانكار دعوى الحق العيني من احد ليس بذي عذر شرعي .


    ما هي شروط منع سماع الدعوى على الحائز في التقادم الطويل :
    1. تحقق الحيازة بركنيها وشروطها فلا بد ان تكون حيازة حقيقية خالية من العيوب .
    2. ان تستقر الحيازة بدون انقطاع او توقف خمس عشر سنة وتثبت استمرار الحيازة متى اثبت الحائز التاريخ الذي بدأت في حيازته وانه حائز في الحال .



    • معلومة :

    1. لا تنقطع مدة الحيازة حتى ولو خرج المال من سيطرة الحائز بشرط ان يعيده او يرفع دعوى الاعادة خلال سنة .
    2. ليس من الضروري ان تستمر الحيازة طول مدة التقادم لدى شخص واحد فقد تنتقل الى عدة اشخاص عن طريق الاقتراف .


    المادة 1173 يحق لمن يدعي بالتقادم ان يستند الى حيازة الشخص الذي اتصل منه العقار اليه .

    المادة 1174 تنتقل الحيازة من الحائز الى غيره اذا اتفقا على ذلك وكان في استطاعه من انتقلت اليه الحيازة ان يسيطر على الشيء او الحق محل الحيازة ولو لم يتم تسليمه .

    المادة 1184 لا تسمع دعوى الملك المطلق ولا دعوى الارث او الوقف الذي على واقع اليد على العقار اذا اتقضت على وضع يده ويد من انتقل منه العقار اليه بشراء او هبة او وصية او ارث او غير ذلك المدة المحددة لمنع سماع الدعوى .


    • معلومة :

    حيازة الخلف العام ( الوارث ) هي استمرار الحيازة السلف وليس جديدة وبالتالي تبقى بذات الصفة التي كانت عليها عند السلف اما حيازة الخلف الخاص فهي حيازة جديدة منتقلة عن حيازة السلف بامكان الخلف ان يضم حيازة سلفه الى حيازته بشرط ان تكون حيازة السلف قانونية غير معيبة .


    تسري قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقف التقادم وانقطاع والتمسك به احكام القضاء والتنازل عنه والاتفاق على تعديل المدة وذلك بالقدر الذي لا يتعارض فيه هذه القواعد مع طبيعة التقادم المكتسب .


    المادة 1186 لا يسري مرور الزمان المانع من سماع دعوى الملك كما حال بين صاحب الحق المطالبة بحقه عذر شرعي .

    3 – اذا كان محل الحيازة عقارا او حقا عينيا على عقار فيجب ان يكون غير مسجل في دائرة التسجيل وذلك لان الملكية العقارية او الحق العيني العقاري عمارا تنبت بالتسجيل لمن سجلت باسمه ولا تخضع للتقادم .

    4 – ان ينكر واضع اليد دعوى الملك او الحق العيني والا سمعت الدعوى ضده وبطل مضمون الحيازة .


    • معلومة :

    التقادم في القانون الاردني هو ليس مكتسبا للحق وانما مانع من سماع الدعوى ان خصل الانكار .


    التقادم الاطول :
    المادة 1183 / 1 لا تسمع دعوى اصل الوقف مع التمكن وعدم الضرر الشرعي على من كان واضعا يده على عقار متصرفا فيه تصرف المالك بلا منازعة او انقطاع مدة ست وثلاثين سنة .

    ضوابط التقادم الاطول :
    1. ان يكون المال موضوع الحيازة من الاموال الموقوفة وقفا ذريا
    2. ان تكون المدة ستا وثلاثين سنة
    3. ان لا يكون على المالك ( جهة الوقف ) 36 سنة معها عذر شرعي .



    التقادم القصير:
    المادة 1182 اذا وقعت الحيازة على عقار او حق عينا عقاري وكان غير مسجل في دائرة التسجيل واقترفت الحيازة بحسن نية واستندت في الوقت ذاته الى سبب صحيح فان المدة التي تمنع من سماع الدعوى تكون سبع سنوات والسبب الصحيح هو سند او حادث يثبت حيازة العقار باحدى الوسائل التالية :
    1. الاستيلاء على الاراضي الموات
    2. انتقال الملك بالارث او الوصية
    3. الهبة بين الاحياء بعوض او بغير عوض
    4. النزاع او بيع الرسمي او العادي


    يشترط لمنع سماع الدعوى بمضي سبع سنوات بالاختلاف الى انكار الحائز لحق المدعي وتحقق الحيازة بركنيها وشروطها ان تكون الحيازة بحسن نية والى سبب صحيح :
    1 ) حسن النية :
    يعد حسن النية من يحوز الشيء وهو يجهل انه يعتدي على حق الغير ويفترض حسن النية ما لم يقم الدليل على غيره .

    لا تزول صفة حسن النية لدى الحائز الا من الوقت الذي يصبح فيه عالما ان حيازته اعتداء على حق الغير ويزول حسن النية من وقت اعلان الحائز بعيوب حيازته في صحيفة الدعوى ويعد سيء النية من اغتصب بالاكراه الحيازة من غيره .


    • معلومة :

    من الواضح ان معيار حسن النية في القانون الاردني هو معيار شخص .

    • لا يكلف الحائز باثبات حسن نيته لان حسن النية مفترض وعلى من يدعي العكس اثباته .
    • العبرة في حسن النية او سوئها بنية الحائز شخصا ما لم يكن فير مميز او كان شخصا معنويا في هذه الحالة تكون العبرة بنية من يمثله .
    • الوقت الذي يجب ان يتوافر فيه حسن النية هو وقت بدء الحيازة وتوفر السبب الصحيح .

    سؤال :
    ما الحكم لو اختلف وقت بدء الحيازة عن وقت توافر السبب الصحيح كما لو اشترى شخص عقارا من غير مالكه ولم تنقل اليه الحيازة الا في وقت لاحق ؟
    يشترط توافر حسن النية وقت بدء الحيازة لا وقت توافر السبب الصحيح لان المشرع اشترط اقتران الحيازة بحسن نية ولم يشترط اقتران السبب الصحيح بحسن نية .

    2 ) السبب الصحيح :
    التصرف القانوني الصادر الى الحائز باعتبار خلفا خاصا من شخص غير صاحب الحق الذي يراد كسبه بالتقادم ومن شأنه ان ينقل الحق فيما لو صدر من صاحبه .


    ما هي شروط السبب الصحيح :
    1 – ان يكون تصرفا قانونيا صادرا الى الحائز باعتباره خلفا خاصا اذ ان وجود التصرف القانوني الصادر الى الحائز يبعد عن حيازته شبعة الغصب .


    • معلومة :

    1. لا يعد الميراث سببا صحيحا لانه ليس بتصرف قانوني كما ان الوارث يعد خلفا عاما لمورثه .
    2. لا تعقد الوصية بجزء شائع سببا صحيح
    3. لا يعد الاستيلاء سببا صحيحا لانه ليس تصرف قانوني .



    2 ) ان يكون التصرف صادر من غير المالك او صاحب الحق العيني بمحل الحيازة ويتحقق الشرط حتى لو كان المتصرف مالكا للشيء اذا زالت ملكيته باثر رجعي بسبب البطلان او النسخ .

    • تصرف الشريك في جزء مفرز من العقار الشائع يعد تصرفا في ملك الغير وبالتالي يصح ان يكون سببا صحيحا .
    • لا يعد تصرفا صادر من غير المالك التصرف الذي يبرمه الوكيل خارج حدود وكالته لانه قد ابرمه باسم الموكل وعليه لا يمكن اعتباره سببا صحيحا .


    يشترط ان يكون التصرف القانوني موجودا او صحيحا

    3 ) ان يكون التصرف بطبيعته ناقلا للملكية او الحق العيني فيما لو صدر من صاحب الحق كالبيع والهبة ويعد في حكم التصرف الناقل للملكية الاحكام القضائية الناقلة او المنشئة كالحكم برسو المزاد يكون سببا صحيحا اذا تبين ان المدين لا يملك العقار المباع بطريق المزايدة وكالحكم بالشفعة اذا تبين ان المشفوع منه ليس مالكا للمشفوع فيه اما الاحكام القضائية المقررة كالحكم الصادر في دعوى الاستحقاق فلا تعد اسبابا صحيحة فلو رفع شخص دعوى استحقاق ادى بموجبخها بملكيته العقار وحكم له فان هذا الحكم لا يعد سببا صحيحا وعليه لو تبين فيما بعد ان هذا العقار مملوك لشخص ثالث فلا يستطيع المدعي وان كان حسن النية ان يتمسك بالتقادم القصير .

    ملاحظة :
    لا يعد سببا صحيحا كل ما يلي :
    1. اذا كان التصرف القانوني لا ينشئ الا الالتزامات الشخصية كالايجار او العادية او الوديعة .
    2. اذا كان التصرف كاشفا عن الملكية او الحق العيني كعقد الصلح وعليه لو تنازع شخصان على عقار وتصالحا على اعتباره ملكا لاحدهما ثم تبين بعد ذلك انه مملوك لشخص ثابت فلا يمكن الاحتجاج على هذا الاخير بالتقادم القصير وان تحقق حسن النية .
    3. العقد المعلق على شرط واقف الا من تاريخ تحقق الشرط



    العقد المعلق على شرط فاسخ يكون سببا صحيحا على ان لا يتحقق الشرط قبل تمام المدة .


    سؤال : هل يشترط في التصرف ان يكون مسجلا في دائرة التسجيل اذا ورد على عقار واقع في منطقة تمت فيها التسوية على اساس ان هذا التصرف لا يكون له وجود الا من تاريخ التسجيل ؟
    الرأي الراجح انه لا يشترط تسجيل التصرف خصوصا ان المشرع الاردني اعتبر البيع الرسمي او العادي سببا صحيحا .

    ملاحظة :
    المشرع الاردني اورد الاسباب الصحيحة على سبيل الحصر وهذا اتجاه منتقد لان كل تصرف قانوني يصح ان يكون سببا صحيحا متى توافرات فيه الشروط السابقة ويتبع عبء اثبات وجود السبب الصحيح على الحائز .



    اثار التقادم المكسب :
    1. لا يتحقق اثر التقادم المكسب الا اذا تمسك به الحائز او من له مصلحة فيه بخلف الحائز او دائنيه وعليه لا يجوز للمحكمة ان تقضي بالتقادم من تلقاء نفسها .


    1. يصح ابداء الدفع بالتقادم في اي حالة تكون عليها الدعوى الا اذا تبين من الظروف ان صاحب الحق فيه قد تنازل عنه .


    1. اذا تم التمسك بالتقادم تمنع المحكمة من سماع الدعوى وبالتالي يكسب الحائز الحق محل الحيازة


    1. اذا كان الشيء محل الحيازة متمثلا بتكاليف عينية كالرهن او حق الانتفاع مقرر عليه فان كسب ملكية الشيء بالتقادم لا يؤدي الى زوال هذه التكاليف .


    1. كسب ملكية الشيء بالتقادم لا يؤدي لسقوط الدعاوى الشخصية الناشئة عن التصرف الذي نقل حيازة الشيء الى الحائز كدعوى الفسخ والبطلان التي تقام على الحائز ما لم تسقط هذه الدعاوى بالتقادم المسقط .


    1. كسب الحائز الحق يكون باثر رجعي يستند الى وقت بدء مدة التقادم وبالتالي الحائز يتملك جميع الثمار التي انتجها الشيء خلال مدة التقادم وان لم يقيم بقبضه وسواء كان حسن النية او سيء .


    1. جمبع الحقوق التي رتبها الحائز على الشيء خلال مدة التقادم تكون صحيحة لانها صادرة من المالك .




    قاعدة الحيازة في المنقول سند الملكية ( قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز )
    الطبيعة القانونية لها :
    1. تمثل تقادم فوري
    2. تمثل قرينة قانونية قاطعة على الملكية او الحق العيني لصالح الحائز
    3. طريق لكسب الملكية وبحكم القانون


    شروط تطبيق القاعدة :
    1 ) ان ترد الحيازة بركنيها وشروطها على منقول مادي او سند كاملة غير مسروق او مغصوب او مفقود .
    يجب ان تتحقق الحيازة بركنيها وان ترد على منقول مادي تتوفر فيه بعض الشروط وهي كما ياتي :
    1. ان يكون المنقول المادي غير واجب الشهر لذا فان هذه القاعدة لا تطبق على السيارات والسفن والطائرات لان الحكمة التي لاجلها وجدت هذه القاعدة غير متوفرة في هذه المنقولات .


    1. ان لا يكون المنقول المادي قد تلقاه الحائز باعتباره تابعا لعقار , فلو اشترى شخص عقارا بما فيه من منقولات من غير مالكه كدار مؤثثة ففي هذه الحالة اذا تملك المشتري العقار بالتقادم فانه يملك المنقولات تبعا له اما اذا لم يتملكه بالتقادم فلا يحق له التمسك بقاعدة الحيازة في المنقول بالنسبة للمنقولات ولكن لو باع المشتري هذه المنقولات الى شخص اخر حسن النية استطاع هذا الاخير التمسك بالقاعدة لان هذه المنقولات قد فصلت عن القضاء ولم تعد تابعة له .


    1. ان لا يكون المنقول المادي قدج سرق من مالكه او غصب منه او فقده اذ يجوز للمالك في هذه الحالات الثلاث ان يرفع دعوى الاسترداد على من جاء المنقول بحسن نية وسبب صحيح خلال 3 سنوات من تاريخ خروجه من حيازته .


    ويحق للحائز في هذه الحالة ان يطالب برد الثمن الذي دفعه ان كان قد اشترى المنقول من سوق او مزاد علني او ممن يعتبر في ملك .


    2 ) ان تستند حيازة المنقول الى سبب صحيح وحسن نية :
    • الوقت الذي يجب ان يكون فيه الحائز حسن النية هو وقت بدء الحيازة وليس وقت تلقي الحق .
    • لا يهم بعد ذلك اذا اصبح الحائز سيء نية لان اثر القاعدة يتحقق فورا بمجرد توافر شروطها .
    • تعتبر الحيازة قرينة على وجود السبب الصحيح وحسن النية وعلى من يدعي عكس ذلك الاثبات فلا يكلف الحائز الا باثبات حيازته .
    • لا بد ان تكون الحيازة فعلية تتم بالتسليم الحقيقي المنقول الى الحائز اذ لا يكفي مجرد التسليم الحكمي كما لو ترك المشتري المنقول لدى البائع على سبيل الوديعة كما لا يكفي التسليم الرمزي كما لو تسلم المشتري مفتاح المخزن الذي يوجد فيه المنقول وهذا الشرط اي الحيازة ان تكون فعلية من اجل علم الغير هذه الحيازة حماية الاستقرار المعاملات .


    اثار قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز :
    أ – الاثر المكسب :
    كسب الملكية حسب هذه القاعدة يكون بشكل غير مباشر كما هو الحال في التقادم .

    • لا تسمع دعوى الملك على من حاز منقولا او حقا عينيا على منقول او سندا كاملة وكانت حيازته تستند الى سبب صحيح وحسن نية وتقوم الحيازة بذاتها قرينة على الملكية ما لم يثبت غير ذلك .
    • المالك الحقيقي ان يرفع دعو الاستحقاق وللحائز ان يرفع الدعوى عن طريق التمسك بقاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز ولكي يتمكن المالك من كسب دعواه عليه ان يثبت عدم توافر شروط القاعدة .
    • نجد ان المشرع الاردني اجاز للمالك الحقيقي استرداد الشيء متى اثبت انه هو المالك حتى وان توافرت شروط القاعدة ( الحيازة في المنقول ) .



    ب- الاثر المسقط :
    ان من حاز منقولا بحسن نية وسبب صحيح معتقدا انه خال من التكاليف العينية كالحقوق العينية التبعية والحقوق العينية الاصلية المقررة للغير وكالشرط المانع من التصرف فانه يكسب ملكية المنقول خاليا من التكاليف حتى ولو كان مثقلا بها .

    • لم يتطرق المشرع الاردني لهذا الاثر
    • قد يترتب الاثر المسقط لهذه القاعدة دون الاثر المكسب كمن اشترى منقول من مالكه دون ان يعلم ان هذا المنقولا مثقلا بحق رهن وبالتالي يكسب الملكية وهو خال من الرهن .




    اثر الحيازة الثانوية :
    اولا : تملك الثمار بالحيازة :
    يملك الحائز حسن النية ما قبضه من الثمار والمنافع مدة حيازته .
    • يكون الحائز سيء النية مسؤولا من بيع الثمار التي يقبضها او التي قصد في قبضها من وقت ان يصبح سيء النية .
    • يجوز له ان يسترد ما انفقه في انتاج هذه الثمار .


    شروط يتملك الثمار :
    1. ان يكون حيازة الشيء حيازة قانونية مستكملة لركنيها وشروطها .
    2. ان يكون الحائز حسن النية ( اي ان الحائز يعتقد بوجود سند لحيازته ولكن لا يشترط ان هذا السند شروط السند الصحيح كوجوده حقيقة ولهذا قد يكون تصرف ظني في محتلة الحائز وكما لا يشترط ان يكون تصرف قانوني ناقل للملكية ولهذا يصح ان يكون واقعة مادية لميراث .
    3. ان يكون الحائز قد قبض الثمار .


    • اذا اصبح الحائز سيء نية ولزم برد كل الثمار ويكون مسؤولا عن الثمار التي يقصر في قبضها وله ان يسترد ما انفقه في انتاجها .
    • اذا كان الحائز هو نفسه يتبع بالشيء محل الحق فانه يلزم تسليمه المثل او قيمة الربع ( الايجار ) .


    ثانيا : حق الحائز في استرداد النفقات :
    المادة 1193
    1. على المالك الذي يرد الية ملكه ان يؤدي الى الحائز جميع ما انفقه من النفقات الضرورية واللازمة لحفظ العين من الهلاك .
    2. اما المصرفات النافعة وهي المصروفات التي تزيد في قيمة الشيء ولكنها ليست لازمة لحفظه من الهلاك وحكمها اما ان يعامل الحائز معاملة المحدث حسن النية في ارض الغير فيمتلك الارض بثمن مثلها اذا كانت متممة المحدثات قائمة اكثر من قيمة الارض او يعامل معاملة المحدث بمواد مملوكه لغيره على ارض الغير .
    3. لا يلتزم المالك برد النفقات الكمالية ويجوز للحائز ان ينتزع ما اقامه من النفقات على ان يعيد الشيء الى حالته الاولى وللمالك ان يستبقيها لقاء قيمتها مستحقة الازالة .



    اذا طلب المالك استبقاء المصروفات الكمالية وطلب الحائز ازالتها ايهما يقدم ؟
    يقدم رأي المالك على الحائز

    ثالثا : مسؤولية الحائز عن الهلاك :
    1. الحائز حسن النية لا يكون مسؤولا عما اصاب الشيء من هلاك او تلف الا بقدر ما عاد عليه من تعويضات او تأمينات ترتبت على هذا الهلاك او التلف .
    2. اذا كان الحائز سيء نية يكون مسؤولا بهلاك الشيء او تلفه ولو وقع ذلك بسبب لا يد له يثبته .


    يجب عدم الخلط بين حق التصرف باعتباره سلطة من سلطات المالك في حق الملكية لان هذا لا يثبت الا لمالك وبين التصرف كحق عيني تبعي . ( الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ) .


    حق التصرف :
    حق عقاري عيني يرد على الاراضي الاميرية يخول صاحبه استعمال الارض واستغلالها للاغراض الزارعية .

    سلطات المتصرف :
    1 ) حق المتصرف في استعمال الارض واستغلالها للاغراض الزراعية والقيام بكل الاعمال اللازمة لتحقيق هذه الاغراض وله ايضا اجراء التصرفات القانونية على حقه في التصرفات كالبيع والهبة وترتيب حق انتفاع او ارتفاق عليه .

    المادة 1199
    1. يحق للمتصرف في الاراضي الاميرية ان يزرعها وان ينتفع بها ويستفيد من حاصلاتها الناتجة عن عمله ومما ينبت فيها بدون عمله وان يغرس فيها الاشجاروالدوالي وان يتنخذها حديقة او حرا او مرعى وان يقطع ويقلع الاشجار والدوالي المغروسة فيها وله ان ينشئ فيها دورا ودكاكين ومصانه واي بناء يحتاج اليه في زراعته على ان لا يتوسع في ذلك الى درجة احداث قرية وله ان يهدم ما فيها من ابنية .


    1. وله ان يفرغها قطعيا وان يؤجرها وان يعيرها وان يرهن حقه في التصرف توثيقا للدين او رهنا حيازيا .



    1. ان الابنية وما يتبعها التي ننشئ على الارض الاميرية وما يغرس فيها من اشجار ودوالي تسري عليها الاحكام الموضوعة للاراضي الاميرية فيما يتعلق التصرف والانتقال



    المادة 1200 يجوز لمن له حق التصرف في ارض اميرية ان ينتفع بترابها وان يبيع رملها واحجارها بشرط مراعاة القوانين الخاصة بذلك .


    قيود حق التصرف :
    1. لا يجوز وقف حق المتصرف ولا الوصية به الا اذا تملك صاحبه الحق الارض من الدولة بسند مسجل ملكية قائمة .
    2. لا يجوز للمتصرف تحويل الارض الى قرية او محلة .
    3. لا يجوز للمتصرف اقامة ابنية لاعلاته لها بالاغراض الزراعية .

    المادة 1201 يسري على حق التصرف من القيود القانونية والاتفاقية ما يرد على حق الملكية .


    الشيوع في حق التصرف :
    يسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية من الاحكام الا ما يتعارض منها مع نص خاص او مع طبيعة حق التصرف .


    بعض الاحكام الخاصة بالشيوع في حق التصرف :
    1. اذا اقام احد الشركاء في حق التصرف بتحويل الارض الى حقل او ما يمثله من خلال قطع الاشجار او قلعها دون ان يحصل على اذن شركائه كانت الارض بصورتها الجديدة مشتركة بينهم جميعا وبلا بدل ولكن شريك ان ياخذ كل نصيبه من الاشجار المقلوعة عينا او قيمة ما يصيبه منها قائمة .
    2. اذا احدث احد الشريكين ابنية او غراسا في مجموع الارض دون الحصول على اذن شريكه جاز لهذا الاخير ان يطلب فرز حصته وهدم وقلع ما احدثه الشريك واذا كان الهدم او القلع مضرا بالارض فله ان يتملك ما احدث بقيمة مستحقة القلع .




    اسباب كسب حق التصرف :
    1 ) اذن الدولة :
    المادة 1198
    1. يجوز للدولة ان تبيع حق التصرف في الاراضي المملوكة لها ( الاميرية ) لمن يرغب بالشروط التي يفرضها القانون .
    2. يجب ان يكون سند التصرف مسجلا في دائرة تسجيل الاراضي .


    2 ) الافراغ :
    النزول عن حق التصرف الى الغير بمقابل او بدونه ويشترط الانعقاد وهذا العقد تسجيله في دائرة تسجيل الاراضي ولكن اذا كانت الارض واقعة في منطقة لم تتم فيها التسوية فان الافراغ يكون صحيحا من غير تسجيل الا انه لا ينفذ الا اذا مضت عشر سنوات على تصرف المشتري الفعلي بالارض .

    3 ) الاولوية :
    حق كسب المتصرف المفرع ولو صبرا على المفرع له ببدل المثل .

    سؤال : من هم اصحاب حق الاولوية :
    1. الشريك على الشيوع في حق التصرف
    2. الخليك وهو من له عقار يشترط مع حق التصرف المفرغ في حق ارتفاق خاص كحق الشرب والطريق الخاص .
    3. المتاج من اهل القرية التي تقع في نطاقها الارض


    • موقف المشرع الاردني ان صاحب حق الاولوية هو الشريك فقط .



    شروط الاولوية :
    1. يشترط لثبوت الاولوية ان يحصل الفراع بصورة رسمية اي امام جهة رسمية وكسب بالضرورة ان تكون دائرة الكاتب العدل .
    2. اذا كانت الارض واقعة في منطقة تمت بها التسوية فان افراغ حق التصرف يكون باطلا اذا لم يسجل في دائرة التسجيل ولم تتم بصورة رسمية .


    • تطبق على الاولوية احكام الشفعة بالقدر الذي لا يتعارض مع طبيعة الاولوية .



    4 ) الانتقال :
    ينتقل حق التصرف لاصحاب حق الانتقال وفقا لقانون انتقال الاراضي الاميرية باعتبارها ارض اميرية الا اذا قضى القانون بغير ذلك .


    حق الانتفاع :
    حق عيني المنتقع باستعمال عين تخص الغير واستغلالها ما دامت قائمة على حالها وان لم تكن رقبتها مملوكة للمنتقع .
    1. هذا النص لم يتطرق لميزة مهمة وهي ان حق الانتفاع مؤقت
    2. عبارة لم تكن رقبتها مملوكة للمنتفع هي عبارة زائدة لا داعي لوجودها .


    خصائص حق الانتفاع :
    1. حق عيني اصلي متفرع عن حق الملكية وعليه فهو يخول صاحبه ميزتي التقدم والتتبع .
    2. حق مؤقت ينتهي بموت المنتفع او انتهاء المدة المحددة
    3. حق يخول صاحبه الاستغلال والاستعمال فقط اما سلطة التصرف فهي للمالك فقط .


    الفرق بين حق الانتفاع وحق المستأجر :
    1. حق الانتفاع حق عيني بينما حق الاستأجار حق شخصي
    2. يعتبر حق الانتفاع حجة على الناس كافة في حين ان حق الاستئجار لا يحتج به الاعلى المؤجر وخلفه العام .
    3. المنتفع ينتفع بالشيء مباشرة دون توسط المالك اما حق المستأجر يلزم بتمكين المستأجر من الانتفاع .
    4. مصدر حق الانتفاع قد يكون عقد وصية اما الاستئجار مصدره دائما العقد
    5. الانتفاع ينتهي بموت المنتفع في حين الاستئجار قد يوارث
    6. المستأجر منه دائما يعوض اما الانتفاع يكون بعوض .


    اسباب كسب حق الانتفاع :
    1 – العقد :
    العقد قد يكون منشأ لحق الانتفاع وقد يكون ناقلا له, يكون منشأ لحق الانتفاع بصورة مباشرة عن طريق ترتيب المالك لهذا الحق للغير على العين التي يملكها او بصورة غير مباشرة عن طريق احتفاظ المالك بمنفعة العين ونقل الرقبة الى الغير ويكون العقد ناقلا لحق الانتفاع عن طريق قيام المنتفع بنقل حق الى الغير بمقابل او بلا مقابل .

    2 – الوصية :
    تكون الوصية منشئة لحق الانتفاع عن طريق المالك بمنفعة العين التي يملكها للغير او عن طريق ايهائه برقبة العين وعند وفاته ينتقل حق الانتفاع الى الموصي له وتبقى الرقبة للورثة في الحالة الاولى وتنتقل الرقبة الى الموصى له ويبقى حق الانتفاع للورثة ثم الحالة الثانية ولا يمكن ان تكون الوصية ناقلة لحق الانتفاع لان هذا الحق ينتهي بموت صاحبة الموصي .


    3 – التقادم :
    يصح التقادم لكسب الملكية والحقوق العينية الاخرى التي منها حق التقادم .


    اثار حق الانتفاع :
    حقوق المنتفع :
    1. حق المنتفع في استعمال الشيء :

    يحق للمنتفع ان يستخدم الشيء طبقا لما اعد له للحصول على منافعة وكذلك له ان يستخدم كل ما يتصل بالشيء من ملحقات وله ان يستفيد من الحقوق المقررة لمصلحة الشيء كحق المرور في ارض الغير وحق السير ( استعمال الدار سكناها )


    1. حق المنتفع في استغلال الشيء :

    يحق للمنتفع ان يستغل الشيء من خلال الحصول على ثماره ايا كان نوعها ولا يحق له الحصول على منتجاته لانها تنقص من الاصل وقد يكون استغلال مباشر كما لدفوع المنتفع الارض وحصل على ثمارها او استغلال غير مباشر كما لو قام بتأجيرها للغير .


    1. حق المنتفع في التصرف بحقه :

    يحق للمنتفع ان يتصرف في حقه في الانتفاع بالشيء بالبيع او الهبة او بترتيب حق عيني عليه كالرهن او الانتفاع جميع تصرفات المنتفع تكون مقيدة بمدة حق الانتفاع وذلك لان حق الانتفاع يبقى بعد التصرف فيه قائما في شخص المنتفع ويسقط بموته لا بموت المتصرف له .

    الرهن التأميني
    التزامات المنتفع :
    1. التزام المنتفع باستعمال الشيء بحسب ما اعد له :

    م 1209 / 2 لمالك الرقبة ان يعترض على اي استعمال غير مشروع او لا يتنافى مع طبيعة الشيء المنتفع به , لا بد ان يكون استعمال الشيء متفقا مع المنفعة المقصودة منه .

    1. التزام المنتفع بالمحافظة على الشيء :

    م 2011 على المنتفع ان يعي لحفظ الشيء المنتفع به عناية الشخص المعتاد فاذا تلف الشيء او هلك دون تعد او تقصير من المنتفع فلا ضمان عليه .


    1. التزام المنتفع بنفقات حفظ الشيء وصيانته :

    م 1213 المنتفع يلزم في اثناء انتفاعه بالنفقات التي يقتضيها حفظ العين المنتفع بها واعمال الصيانة
    اما النفقات غير المعتادة والاصلاحات الجسيمة التي لم تنشأ عن خطأ المنتفع فانها تكون على المالك بلا جبر عليه كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقتضي بغير ذلك .


    1. التزام المنتفع بانذار المالك عن كل امر يقتضي تدخله :

    م 1213 على المنتفع ان يخبر المالك :
    أ – اذا ادعى الغير حقا على الشيء المتنفع به او غصبه غاصب .
    ب – اذا هلك الشيء او تلف او احتاج الى اصلاحات جسيمة مما يقع على عاتق المالك .
    ج – اذا احتاج الى اتخاذ اجراء لدفع خطر كان خفيا فاذا لم يقع المنتج بالاخطار يكون مسؤولا عن الضرر الذي يلحق المالك .


    1. التزام المنتفع برد الشيء عند انتهاء حق الانتفاع .

    يلتزم المنتفع ضمان قيمة الشيء المنتفع به اذا تلف او هلك بعد انقضاء مدة الانتفاع ولم يره لمالكه مع امكان الرد ولو لم يستعمل ذلك الشيء بعد انقضاء المدة وان لم يطلبه المالك .


    سؤال :
    هل يلتزم المنتفع برد ذات الشيء ؟
    نعم , الاصل ان يرد ذات الشيء وبالتالي لا بد ان يرد حق الانتفاع على الاشياء الاستعمالية التي لا تهلك بالانتفاع .

    الا ان المادة 1214 للمنتفع ان يستهلك ما استعاره من المنقولات التي لا يمكن الانتفاع بها الا باستعلاك عينها وعليه رد مثلها او قيمتها بعد انتهاء حقه في الانتفاع وعليه ضمانها اذا هلكت قبل الانتفاع بها ولو بغير تعد به لكونها قرضا .
    اذا مات المنتفع بالمنقولات المشار اليها قبل ان يردها لصاحبها فعليه ضمان مثلها او قيمتها في تركته .
    ( شبهة حق الانتفاع )


    انقضاء حق الانتفاع :
    ينتهي حق الانتفاع :
    1. انقضاء الاجل المحدود له
    2. هلاك العين المنتفع بها
    3. تنازل المنتفع
    4. انهائه بقضاء المحكمة لسوء الاستعمال
    5. اتحاد صفتي المالك المنتفع ما لم تكن للمالك مصلحة في بقائه كأن تكون الرقبة مرهونة .
    6. موت المنتفع اذا لم ينص القانون على غير ذلك .



    اولا : انقضاء حق الانتفاع بانقضاء اجله :
    ينتهي حق الانتفاع بحلول اقرب الاجلين المدة المحددة او موت المنتفع .
    • من القاعدة من النظام العام بالتالي كل اتفاق على خلافها باطل
    • يعد زوال الشخص المعنوي بحكم الموت
    • اذا لم تحدد مدة لحق الانتفاع اعتبر مقرا لمدى حياة المنتفع .
    • اذا كان حق الانتفاع مقررا لعدة اشخاص على التعاقب فلا ينتهي الا بوفاتهم جميعا لانه عندما يتوفى احدهم ينتقل الحق الى الاخر وهكذا حتى يتوفى الاخير .
    • واذا كان مقررا لعدة اشخاص ففي هذه الحالة اذا توفي احدهم انتهى حق الانتفاع بالنسبة له وبقي قائما بالنسبة للاخرين .


    ان كانت الارض المنتفع بها مشغولة بزرع المنتفع فالقانون الزم المالك بترك الارض لدى المنتفع او ورثته لحين الحصاد اي مقابل حصوله على اجر المثل .


    ثانيا : انقضاء حق الانتفاع باتحاد صفتي المالك والمنتفع :
    1. بانتقال رقبة المالك الى المنتفع كما لو توفى المالك وكان المنتفع وارثه الوصية .
    2. تصرف المالك بالرقبة الى المنتفع
    3. انتقال حق الانتفاع الى مالك الرقبة كما لو اشترى مالك الرقبة حق الانتفاع او تنازل المنتفع من حقه الى مالك الرقبة .


    • هناك حالة لا ينتهي منها حق الانتفاع على الرغم من اتحاد صفتي المالك والمنتفع وهي اذا كان المالك مصلحة في بقاء حق الانتفاع منفصلا عن الرقبة كما لو كانت الرقبة مرهونة .
    • قد يعود حق الانتفاع ثانية اذا زال سبب اتحاد الذمتين باثر رجعي كما لو اشترى المالك حق الانتفاع ثم فسخ العقد .


    ثالثا : انقضاء حق الانتفاع بزوال محله :
    المادة 1217
    1. اذا انتهى حق المنفعة بهلاك الشيء ودفع عنه تعويض او تأمين انتقل حق المنفعة الى العوض ومبلع التأمين .
    2. اذا لم يكن الهلاك راجعا الى خطأ المالك فلا جبر على اعادة الشيء الى اصله ولكنه اذا اعاده رجع للمنتفع حق الانتفاع اذا لم يكن بسببه ما لم يتفق على غير ذلك .



    هل يشترط لانقضاء حق الانتفاع ان يكون الهلاك كلي ؟
    لم يتعرض المشرع الاردني لهذه الحالة ونرى ان حق الانتفاع يبقى ما دام المنتفع قادرا على الانتفاع به .



    رابعا : انقضاء حق الانتفاع بسبب المنتفع :
    1. اساءة المنتفع استعمال الشيء المنتفع به :

    م 1209 / 2 لمالك الرقبة ان يعترض على اي استعمال غير مشروع او لا يتفق مع طبيعة الشيء المنتفع بع وان يطلب من المحكمة انهاء حق الانتفاع ورد الشيء اليه دون اخلال بحقوق الغير .


    1. ترك المنتفع استعمال الشيء المنتفع بع مدة خمس عشر سنة :

    م 1219 لا تسمع دعوى المطالبة بحق الانتفاع اذا انقضت على عدم استعماله مدة خمس عشر سنة .




    حق الاستعمال وحق السكنى
    المادة 1220 يصح ان يقع الانتفاع على حق الاستعمال او حق السكن او عليهما معا .
    يرد حق الاستعمال على العقارات والمنفولات في حين ان حق السكن لا يرد الا على العقارات المعينة للسكن .


    ما هي الطبيعة القانونية لحق اللاجئين الفلسطينيين في سكن الوحدات السكنية المتخصصة لهم من قبل وكالة الغوث ؟
    حق ذو بيعة خاصة لانه يتأرجح في احكام بين حق السكن وحق المستأجرين في السكن فهو من حيث يخضع لاحكام حق السكن ومن حيث قابليته للارث يخضع للاحكام حق المستأجر في السكن .

    احكام حق السكن وحق الاستعمال :
    تسري احكام حق الانتفاع على حق الاستعمال والسكن .
    م 1221 يتحدد مدى حق الاستعمال وحق السكن بحاجة صاحب الحق واسرته لانفسهم حسب ذلك مع مراعاة احكام السند المنشئ للحق .
    م 1223 لا يجوز التنازل للغير عن حق الاستعمال وحق السكن الا بناء على شرط صريح في سند انشاء الحق او ضرورة قصوى .

    المادة 1222
    1. يلتزم صاحب حق السكن باجراء عمارة الدار اذا احتاجت لها ويكون ما يبينه ملكا له ولورثته من بعده
    2. اذا امتنع عن القيام بها جاز للمحكمة ان تؤجر الدار الى اخر يقدم بتعميرها وتحسم نفقات العمارة من الاجر على ان ترد الدار الى صاحبه حق السكن بمبانيها مدة الايجار .
    3. كل ذلك ما لم ينص السند المنشئ للحق على غير ذلك .



    بالنسبة للمنشآت التي يقيمها شخص بمواد من عنده على ارض غيره اذ يجب على مالك الارض ان لم يطلب صاحب المنشآت قلعها ان يؤدي فيها قائمة ومن ثم يتملكها
    اي عند انتهاء حق الشيء يقيم احكام الاتفاق




    حق المساطحة ( حق القرار ) :
    حق عيني يعطي صاحبه الحق في اقامة بناء او غراس على ارض الغير وهو حق وسط بين الايجار والحكر .


    اسباب كسب حق المساطحة :
    1. الاتفاق ( العقد ) وهو سبب رئيس لكسب حق المساطحة ويكون ناشئ له او ناقل .
    2. مرور الزمان عن طريق الحيازة كما لو تلت شخص حق المساطحة من غير صاحبه بحسن نية واستمرت حيازته سبع سنوات او جاز حق المساطحة مدة 15 سنة ففي الحالة الاولى يكسب الحق بالتقادم القصير وفي الحالة الثانية يكسبه بالتقادم الطويل .
    3. الميراث :

    عندما يموت صاحب الحق قبل انتهاء مدة الحق
    1. الوصية :

    تكون ناقدة او منشئة الحق .


    احكام حق المساطحة :
    1 – حقوق والتزامات المساطح :
    1. يحق للمساطح ان يقيم بناء او غراس على سطح الارض فقط دون باطنها .
    2. يملك المساطح ما احدثه في الارض من بناء او غراس
    3. يحق للمساطح ان يتصرف بحق المساطحة كما يحق له ان يتصرف بالمحدثات مقترنة بحق المساطحة .
    4. يلتزم المساطح بدفع الاجر المتفق عليها ورد الارض الى صاحبها عند انتهاء حق .



    مدة حق المساطحة :
    1. لا يجوز ان تزيد مدة حق المساطحة عن خمسين سنة
    2. اذا لم تحدد مدة جاز لكل من صاحب الحق ومالك الرقبة ان ينهي العقد بعد سنتين من وقت التبنية على الاخر بذلك .

    من الممكن الاتفاق على مدة جديدة بعد انتهاء مدة حق المساطحة .


    مصير المحدثات :
    • للمالك ان يطلب ازالة المحدثات او تملكها بقيمتها مستحقة القلع ان كانت الازالة مضرة بالعقار .
    • اذا كان الهدم لا يلحق ضرر بالارض فليس للمالك ان يبنيه بغير رضا المحدث .




    اسباب انتهاء حق المساطحة :
    ينتهي حق المساطحة :
    1. انتهاء المدة
    2. اتحاد صفتي المالك وصاحب الحق
    3. اذا تخلف صاحب الحق من اداء الاجر المتفق عليها مدة سنتين ما لم يتفق على غير ذلك .


    • اذا لم تتحدد مدة لحق المساطحة فانه ينتهي بمضي خمسين سنة ما لم يقيم الطرفين بابلاغ الطرف الاخر برغبته في انهائه اذ في هذه الحالة ينتهي بمضي سنتين من تاريخ هذا الابلاغ او التنبيه .
    • يبدو انه اذا تخلف صاحبه الحق عن دفع الاجر لمدة سنتين متتاليتين فان الحق ينتهي بقوة القانون ودون حاجة الى حكم قضائي .



    الحقوق المجردة
    الحق المجرد :
    ارتفاق عقار لمنفعة عقار مملوك للاخر .
    • يستلزم الحق المجرد وجود عقارين مملوكين لشخصين وان يكون هناك عبء يثقل احدهما لمصلحة الاخر لذا لا يجوز ان يكون مضمون الحق التزاما شخصيا مفروضا على مالك العقار المرتفق به لمصلحة مالك العقار كما لو التزم بموت ارض الجار مثلا .
    • لا يجوز ان يكون مضمون هذا الحق عبارة عن خدمات تقدم لمالك العقار المرتفق بصفته الشخصية كحق التنزه في ارض الجار .



    الفرق بين الحق المجرد والحقوق العينية الاخرى :
    1. الحقوق العينية مقررة لمصلحة شخص صاحب الحق او الحق المجرد مقرر لمصلحة العقار ذاته .
    2. اختلاف نوع ومضمون الحق المجرد عن الحق العيني الاخرى فمضمون حق الانتفاع مثلا هو دائما استعمال واستغلال بينما مضمون الحق المجرد قد يكون مرورا في ارض الغير او جريان الماء فيها او عدم البناء او عدم تعليتها اي الارتفاع .



    خصائص الحق المجرد :
    1. حق تابع :

    انه يتبع العقار ولا ينفصل عنه وكل تصرف يرد على العقار يشمله باعتباره من الملحقات ولا يجوز التصرف فيه مستقلا عن العقار ولكن يجوز لمالك العقار المنتفع ان يتخل عنه فينتهي الحق .
    فمثلا لو كان لعقار حق المرور على عقار اخر فان هذا الحق ينتقل الى من انتقلت اليه ملكية العقار المنتفع به بالبيع او الهبة كما ويستفيد من هذا الحق من تقرر له حق انتفاع او استعمال على هذا الهقار او من استأجر هذا العقار .

    1. حق دائم :

    الاصل ان جميع الحقوق المتفرعة عن حق الملكية مؤقته حتى لا تنقضي من سلطات المالك في ملكه اما الحق المجرد نظرا لكونه حقا تابعا فهو ليس صفة الدوام من حق الملكية لانه ضروري للانتفاع بالعقار المرتفق وبالتالي فان صفة الديمومة من طبيعة الحق المجرد ليس من مستلزماته لذلك يجوز ان تقترن باجل واقف او فاسخ وكذلك ينقضي بعدم الاستعمال بعد مدة 15 سنة .


    1. غير قابل للتجزئة :

    يراد بهذه الصفة عدة معان هي :
    1. ان الحق المجرد يقترن لمنفعة عقار باكمله على عقار باكمله وعليه لا يجوز انشاؤه على حصة شائعة في عقار مشترك ولا لمنفعة حصة شائعة في عقار مشترك .
    2. اذا تنازل احد الشركاء في الملك الشائع في حقه المجرد المقرر على عقار اخر فان هذا التنازل لا يؤثر على استمرارية الحق المجرد لمنفعة كل العقار لباقي الشركاء .


    1. اذا جزأ العقار المرتفق بقي الحق المجرد مستحقا لكل الاجزاء كما انه اذا جزأ العقار المرتفق به بقي الحق المجرد مستحقا على كل اجزائه ويرد على كل حالة من هاتين الحالتين استثناء :

    1. اذا جزأ العقار المنتفع بقي الحق المجرد مستحقا لكل جزء منه على الا يزيد ذلك في اعباء العقار الخام
    2. فان كان الحق لا يفيد بعض هذه الاجزاء فلصاحب العقار الخام ان يطلب انهاءه عن باقيها .


    انواع الحقوق المجردة :
    اولا : من حيث مصدرها :
    • قيود قانونية
    • حقوق ارتفاق ( اتفاقية )



    ما الفرق بين القيود القانونية وحقوق الارتفاق :
    1. تمثل القيود القانونية الوضع القانوني العادي لكل ملكية توجد في ظروف معينة بينما تمثل حقوق الارتفاق خروجا على هذا الوضع وبالتالي فان القيود القانونية تكون متبادلة بين كل العقارات بينما حقوق الارتفاق ليست كذلك لانها مفروضة على عقار لمصلحة عقار اخر .
    2. القيود القانونية لا تسقط بعدم الاستعمال ولا يجوز كسبها بالتقادم على العكس من ذلك حقوق الارتفاق .
    3. القيود القانونية لا تخضع للتسجيل بعكس حقوق الارتفاق



    ثانيا : من حيث موضوعها :
    1 – الحقوق المجردة الايجابية والحقوق المجردة السلبية :
    الحقوق المجردة الايجابية هي التي تخول صاحب العقار المرتفق الحق في القيام باعمال معينة في العقار المرتفق به كحق المرور وحق المرعى والسير اما الحقوق السلبية فهي التي تفرض على صاحب العقار المرتفق به التزاما بالامتناع عن القيام باعمال معينة في عقاره كان يحق له القيام بها كعدم الارنتفاع بالبناء الى حد معين .



    2 – الحقوق المجردة المستمرة والحقوق المجردة غير المستمرة :
    المستمرة هي التي لا يتطلب استعمالها تدخل الانسان كالحق المجرد المفروض على عقار بعدم البناء او عدم التعليه بالبناء الى حد معين او ان استعمالها يتطلب تدخل الانسان في بداية الامر فقط كحق المجرى والسبيل اذ يكتفي فيما يتدخل الانسان بحفر وتهيئة المجرى ليجري فيه الماء او يسيل , اما الحقوق المجردة غير المستمرة فهي التي يتطلب استعمالها تدخلا متكررا من قبل الانسان كحق المرور وحق المرعى .


    3 – الحقوق المجردة الظاهرة والحقوق المجردة الخفية :
    الظاهرة هي تلك الحقوق التي تدل عليها علامة خارجية كباب او نافذة وقد تكون هذه العلاقة في العقار المرتفق كما في الارتفاق بالمطل او تكون في العقار المرتفق به كما في الارتفاق بالمرور والمجرى اما الحقوق المجردة الخفية فهي الحقوق التي لا تدل عليها علامة خارجية كالارتفاق بعدم البناء او بعد تعليته الى حد معين .


    • معلومة :

    يعتمد التقسيم الاخير الوضع المادي؛ قد يوجد وقد لا يوجد وعليه فان ارتفاقا معينا قد يكون ظاهرا في حالة معينة وقد يكون خفيا في حالة اخرى مثلا ان الاصل ان حق المجرى يكون ظاهر الا انه قد يكون خفيا اذا ما تم بواسطة انابين مدفونة في باطن الارض .



    كسب الحقوق المجردة :
    1. القيود القانونية مصدرها نص القانون
    2. مصدر حقوق الارتفاق هو الارادة
    3. الاذن
    4. الميراث
    5. القدم ( التقادم ) وكسب به الحقوق المجردة الظاهرة ومنها المرور والمجرى الا اذا ثبت ان الحق غير مشروع فانه يتعين رفع ضرره مهما بلغ قدمه .



    اولا : التصرف القانوني :
    وهو اما ان يكون العقد او الوصية الصادرة عن مالك العقار المرتفق به , يجوز ان يكون العقد بمقابل يكون بيعا او بدون مقابل فيكون هبة .
    • يخضع التصرف القانوني عقدا كان او وصية للقواعد العامة وبالتالي لا يجوز ان تخالف النظام العام والاداب ولا كان باطلا كما ان تقرير حق الارتفاق يجب ان يكون من قبل مالك العقار المرتفق به ويجب ان لا يتعارض مع ما للغير من حقوق على هذا العقار .

    ينشئ التصرف القانوني حق الارتفاق عن طريق الاحتفاظ به كما لو باع شخص عقار الاخر واشترط عليه ان يكون له حق ارتفاق على العقار المبيع لمصلحة عقار اخر بملكية.


    هل يعد الاذن سببا من اسباب كسب الحق المجرد ؟
    يبدو من المادة 1274 ان المشرع الاردني قد اعتبره كذلك لكننا نرى انه لا يعد سببا لكسب الحق المجرد وذلك لان المشرع اجاز لمالك العقار ان يرجع في اذنه متى شاء وهذا يدل على ان الشمرع قد قصد بالاذن الاباحة مالك العقار لمالك عقار اخر في الاستفادة من عقاره على سبيل التسامح وليس على سبيل انشاء الحق الذي يحميه القانون .


    ثانيا : الميراث :
    سبب لكسب حق الارتفاق تبعا للعقار المخدوم وليس بشكل مستقل فلو توفي مالك العقار المرتفق انتقل العقار بما لحقت التي منها حق الارتفاق الى الورثة وعليه السبب صحيحا اعتبار الميراث سببا مستقل من اسباب كسب حق الارتفاق .


    ثالثا : التقادم :
    يكون ذلك بالحيازة لمدة معينة وهذه المدة هي 15 سنة اذا لم تقترن الحيازة بحسن نية او لم تسند الى سبب صحيح اما اذا توافر الشرطان كانت المدة 7 سنوات .
    اشترط المشرع في الارتفاق الذي يكسب بالتقادم ان يكون ظاهرا وذلك لان من شرط الحيازة ان تكون ظاهرة .
    ويشترط في الحيازة ان تكون مستمرة ولكن الاستمرارية تختلف بحسب طبيعة حق الارتفاق محل الحيازة فاذا كان حق الارتفاق غير مستمر كحق المرور مثلا تطلبت حيازته تدخل الحائز المستمر والمتكرر .
    يصلح التقادم لتوسيع حق الارتفاق فالعقار الذي له حق المرور على اخر في حدود معينة ولكن صاحب العقار المرتفق تجاوز هذه الحدود واستمر على هذا الوضع مدة التقادم فان هذا الامر يؤدي الى توسيع حق المرور بالتقادم .



    رابعا : تخصيص الملك الاصلي :
    صورة من صور نشوء الارتفاق بالعقد
    الشروط :
    1. ان يوجد عقاران او جزءان من عقار مملوكين لشخص واحد .
    2. ان يقوم المالك بايجاد علاقة تبعية بين العقارين او الجزءين اي جعل احدهما في جذور الاخر بصورة نهائية ودائمة وبالتالي فان هذا الشرط يكون مخالفا في الحالتين التاليتين :

    1. اذا كان من اوجد علاقة تبعية شخصا اخر غير المالك كالمستأجر ولكن اذا اقر المالك العلاقة التي اوجدها هذا الشخص فلا مانع من نشوء حق الارتفاق اذا توافرت الشروط الاخرى .
    2. اذا لم يقصد المالك من العلاقة التي اوجدها اخضاع احد العقارين للاخر بشكل دائم وانما قصد بذلك تحقيق رغبة شخصية مؤقته كما لو اوجد منفذا بين العقارين وذلك لتسهيل عملية التنقل بينهما .


    3 – ان يكون هناك علاقة ظاهرة تدل على علاقة التبعية التي اوجدها المالك بين العقارين وان تبقى قائمة الى الوقت الذي يصبح فيه العقارين مملوكين لشخصين .

    4 – ان يصبح العقاران او الجزءان مملوكين لشخصين مختلفين .



    اثار الحقوق المجردة :
    1 ) حقوق والتزامات مالك العقار المنتفع :
    1 – يحق لمالك العقار المنتفع ان يستعمل حق في الارتفاق ضمن الحدود المشروعة اي يجب عليه ان لا يتجاوز حدود الحق وفقا للسبب الذي نشأ عنه فلا يجوز ان يغير نوع الارتفاق او الموضوع الذي يستعمل فيه الحق .


    2 – يحق لمالك العقار المنتفع ان يقوم بالاعمال اللازمة لصيانة حقه المجرد كتعبير الممر الذي فتحه بشرط ان تكون هذه الاعمال ضرورية لاستعمال الحق المجرد كما يشترط ان لا تؤدي الى زيادة العبء على العقار الخادم ويشترط ان يكون هنالك اعمال بديلة اقل ضررا من الاعمال التي قام بها مالك العقار المنتفع وتؤدي نفس الغرض .


    3 – يجب على مالك العقار المنتفع ان يتحمل نفقات الاعمال اللازمة لاستعمال حقه وصيانته لانه هو المستفيد من هذه الاعمال .
    اما اذا كانت الاعمال التي قام بها تعود بالنفع على العقار الخادم ايضا كما لو شق قناة وبدأ مالك العقار الخادم بصرف مياه ارضه عن طريقها ففي هذه الحالة يجب على مالك العقار الخادم ان يتحمل جزءا من النفقات بنسبة ما يعود عليه من النفع .


    2) حقوق والتزامات مالك العقار الخادم :
    1 – مالك العقار الخادم يتمتع بجميع السلطات التي يخولها له حق الملكية فله ان يشكل عقاره ويستغله ويتصرف فيه بشروط عدم المساس بحق الارتفاق .

    2 –التزامات مالك العقار الخادم تختلف بحسب طبيعة الحق المجرد فاذا كان سلبيا كالارتفاق بعدم تعلية البناء الى حد معين وجب عليه ان يمتنع من الاعمال التي يمنعه منها هذا الحق اما اذا كان ايجابيا كالارتفاق بالمرور والشرب والمسيل وجب عليه ان يترك صاحب الحق ليقوم بالاعمال اللازمة لاستعمال حقه .


    3 – يمنع على مالك العقار الخادم ان يعمل عمل من شأنه اعاقة استعمال الحق المجرد مثلا وضع الحواجز في الممر الخاص .

    4 – لا يجوز له ان يرمي النفايات في القناة المخصصة لمجرى الماء .


    5 – لا يجوز لمالك العقار الخادم ان يطلب تغيير الموقع المعين لاستعمال الحق المجرد الا اذا توافر شرطان :
    1. ان يصبح استعمال الحق المجرد في الموضع المعين مرهقا له او يمنعه من القيام بالاصلاحات المقيدة
    2. ان يتوافر موضع جديد يمكن ان يتحمل فيه الحق بسهولة الموضع القديم .


    انقضاء الحقوق المجردة :
    1. انقضاء اجل حق الارتفاق
    2. هلاك احد العقارين

    1. قد يكون هلاك قانوني وليس مادي كما لو استملك العقار الخادم للمنفعة العامة .
    2. يجب ان يكون الهلاك كليا اما اذا كان جزئيا وامكن استعمال الحق المجرد على الجزء المتبقي فلا ينقضي الحق .

    1. اتحاد المالك
    2. تعذر استعمال الحق المجرد

    نصت المادة 1317 ينقضي الحق المجرد اذا تعذر استعماله بسبب تغير وضع العقارين الخادم والمنتفع ويعود اذا عاد الوضع الى ما كان عليه .
    1. زوال الغرض من الحق المجرد

    المادة 1319 ينقضي الحق المجرد اذا زال الغرض منه للعقار المنتفع او بقي له فائدة محدودة لا تستفت مع الاعباء الواقعة على العقار الخادم .
    1. عدم استعمال الحق المجرد

    المادة 1321 لا تسمع دعوى المطالبة بالحق المجرد اذا انقضت على عدم استعماله مدة 18 سنة .
    فاذا كان الحق موقوفا كانت المدة ستا وثلاثين سنة
    1. سقوط الحق المجرد بعدم الاستعمال يقتصر على حق الارتفاق ولا يشمل الجعوى القانونية التي تمثل قيدا دائما على الملكية .
    2. عدم استعمال الحق لا يؤدي على سقوطه وانما يمنع من سماع الدعوى .


    اذا كان العقار المرتفق شائعا فان انتفاع احد الشركاء بالحق المجرد يقطع مرور الزمان لمصلحة الباقيين .

    1. تجزئة العقار المنتفع او العقار الخادم :

    الاصل ان تجزئة العقارين لا تؤدي الى انقضاء الحق المجرد وانما يبقى مستحقا لكل جزءا او على كل جزء ويستثنى من ذلك حالتين :
    1. اذا جزأ العقار المنتفع وكان الحق لا يفيد الا بعض هذه الاجزاء فلمالك العقار الخادم ان يطلب انهائه عن باقيها .
    2. اذا جزأ العقار لخادم وكان الحق غير مستعمل في الواقع على بعض الاجزاء ولا يمكن ان يستعمل عليها فلصاحب كل جزء منها ان يطلب اسقاط هذا الحق من الجزء الذي يحصله .


    8 – ابطال مالك العقار المنتفع الحق المجرد :
    1318 ينقضي الحق المجرد بابطال صاحبه لاستخدامه واعلامه لصاحب العقار لخلدم العدول عن تخصيصه .


    نماذج من الحقوق المجردة :
    اولا : حق المرور :
    المادة 1289 اذا ثبت لاحد حق المرور في ارض مملوكة لاخر فليس لصاحبها منفعة الا اذا كان مروره عملا من اعمال التسامح .

    المادة 1290 :
    1- لصاحب العقار الذي لا يصتل بالطريق العام او ان وصلوله اليه يتم بمنفعة باهظه او مشقة كبيرة حق المرور في الارض المجاورة بالقدر المألوف لقاء مقابل عادل .
    1. - على ان هذا الحق لا يقوم الا في موضع يتحقق فيه نفعه ويقل ضرره .
    2. -ان لا يكون من المنع عن الطريق العام بسبب ناشئ عن فعل المالك :

    المادة 1291 اذا كان المنع عن الطريق العام بسبب تجزئة العقار بناء على تصرف قانوني فلا يجوز طلب الممر الا في اجزاء هذا العقار .

    1. تصرف قانوني
    2. تصرف مادي



    ثانيا : حق الشرب :
    • الشرب هو نوبة الانتفاع بالماء سقيا للارض او الغرس ( م 1292 )
    • م 1293 لكل ان ينتفع بمياه الانهر وفروعها وجداولها ذات المنفعة العامة وذلك طبقا لما تقضي به القوانين والانظمة الخاصة .
    • م 1294 من انشأ جدولا او بحرى ماء لري ارضه فليس لاحد غيره حق الانتفاع به الا باذنه .
    • م 1295 ليس لاحد الشركاء في النهر او الجدول المشترك ان يشق منه جدولا اخر الا باذن باقي الشركاء
    • م 1296 اذا لم يتفق اصحاب حق الشرب على القيام بالاصلاحات الضرورية للنهر المشترك جاز الزامهم بها بنسبة حصصهم بناء على طلب اي فهم .
    • م 1297 حق الشرب يورث ويوصى بالانتفاع به ولا يباع الا تبعا للارض ولا يوهب ولا يؤجر .




    ثالثا : حق المجرى :
    المادة 1298
    1. حق المجرى هو حق مالك الارضفي جريان ماء الري من ارض غيره لتصل موردها البعيد الى ارضه .
    2. اذا ثبت لاحد هذا الحق فليس لمالك الارض التي تجري فيها هذه المياه منعه .



    ما هي شروط ثبوت حق المجرى :
    1. الا يكون في الارض ماء كاف للري
    2. يجب على مالك الارض المنتفعة ان يدفع تعويضا صحيحا الى مالك الارض الخاصة وذلك لقاء انتفاعه بارضه .
    3. يجي الا يخل حق المجرى بانتفاع صاحب الارض اخلالا بينا :

    م 1300 لكل مالك عقار يريد ان يستعمل لري ارضه المياه الطبيعية او الاصطناعية التي يكون له حق التصرف بها ان يحصل على مرور هذه المياه في الاراضي المتوسطة بينها وبين ارضه بشرط ان يدفع عن ذلك تعويضا معجلا وعلى شرط ان لا يخل ذلك بانتفاع صاحب الارض اخلالا بينا واذا اصاب الارض ضرر من جراء ذلك فان لصاحب الارض ان يطلب تعويضا عما اصابه من ضرر .

    • وعلى صاحب الارض ان يسمح بان تقام على ارضه الانشاءات اللازمة لحق المجرى الارض بمجاوره لقاء تعويض يدفع مقدما وله الانتفاع بهذه المنشىت على ان يستعمل من مصرفات اقامتها ومقابل الانتفاع بها مقدرا يتناسب مع ما يعود عليه من نفع .
    • المادة 1299 اذا ثبت لاحد حق المجرى في ملك اخر وتحقق ضرره فعلى صاحب المجرى تعميره واصلاحه لرفع الضرر فاذا اقتنع جاز لصاحب الملك ان يقدم به على نفقة صاحب المجرى بالقدر المعروف .
    • المادة 1301 لمالك العقار اذا اصابه ضرر بسبب المنشآت المشار اليها في المادة 1300 ان يطلب تضمين ما اتلفته هذه المنشآت ممن افادوا منها .



    رابعا : حق المسيل :
    المادة 1302 المسيل هو طريق اسالة المياه الطبيعية او تصريف المياه غير الصالحة او الزائدة عن الحاجة بمرورها في ارض الغير .


    المادة 1303
    1. تتلقى الاراضي المنخفضة المياه السائلة سيلا طبيعيا من الاراضي العالية دون ان يكون ليد الانسان دخل في اسالتها .
    2. ولا يجوز لمالك الارض المنخفضة ان يقيم سدا لمنفع هذا السيل .
    3. كما لا يجوز لمالك الارض العالية ان يقوم بعمل يزيد من عبء الارض المنخفضة .


    المادة 1304 لمالك الارض الزراعية الذي يروي ارضه بالمياه الطبيعية او الصناعية حق تصريف المياه غير الصالحة او الزائدة عن حاجته بمرورها في ارض الغير مقابل تعويض مناسب .


    المادة 1305 لملاك الاراضي التي تجري فيها مياه المسيل ان ينتفعو بالمنشآت الخاصة بتصريف مياه اراضيهم على ان يتحمل كل منهم نفقات اقامة المنشآت وتعديلها وصيانتها بنسبة ما يعود عليه من فائدة .

    المادة 1306 لا يجوز لاحد اجزاء مسيل ضار في ملك الغير او في الطريق العام او الخاص ويزال الضرر ولو كان قديما .

    المادة 1307 لا يجوز لاصحاب المنشآت الجديدة تصريف مسيلها الى ملك اخر دون اذن منه .

    المادة 1308
    1. على مالك العقار ان يهيء سطحه بصورة تسيل مياه الامطار في ارضه او في الطريق العامة مع مراعاة القوانين .
    2. لا يجوز له اسالة هذه المياه في الارض المجاورة .


    الرهن التأميني
    هو عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء بينة حقا عينيا يكون له بمقتضاة ان يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في اي يد يكون .
    يكون هنا الحق العيني تابع للحق الشخصي .

    العقد هنا شكلي ملزم لجانب واحد , هقد بمقابل الا يرد على المنقولات الا اذا تطلب المشرع تسجيلها ( يعطي صاحبه ميزتي التتبع والتقدم ) .


    خصائص الرهن التأميني باعتباره حقا :
    1. انه حق ينشأ عن مصدر ارادي هو العقد المبرم بين الراهن والمرتهن .
    2. انه حق عيني فعليه فهو سلطة مباشرة لشخص معين على شيء مادي معين بالذات تخول ميزتي التتبع والتقدم .
    3. انه حق عيني تتبعي فهو لا يقوم بذاته وانما يستند في وجوده الى حق شخصي سابق عليه في الوجود وذلك ضمانا وتوثيقا له ويترتب على هذه الصفة تبعية الرهن للحق الشخصي وجودا وعدما صحة وبطلان .
    4. انه حق عيني عقاري فهو لا يرد الا على العقارات والحقوق العينية العقارية .
    5. حق يتعلق بمالية المرهون لا بذاته اي يرد على القيمة النقدية للمرهون . لذا فان الدائن المرتهن يستوفي حق من ثمن المرهون كما انه عند هلاك المرهون يتحول حق الرهن الى اي مال اخر يجل محله .
    6. حق غير قابل للتجزئة .


    م 1333 الرهن لا يتجزأ وكل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون .


    قاعدة عدم قابلية الرهن للتجزئة تطبق بشرط عدم وجود نص او اتفاق بين الطرفين على خلافها .


    خصائص الرهن التأميني باعتباره عقدا :
    1. انه عقد شكلي يلزم لانعقاده تسجيله في الدائرة المختصة .
    2. انه عقد ضمان وظيفته ضمان الوفاء بالدين المضمون من ثمن الرهون.
    3. عقد ملزم بجانب واحد
    4. عقد بمقابل الان الراهن لا يقدم تبرعا وانما يقدمه في مقابل التزام في ذمة المدين لمصلحة الدائن المرتهن .



    اركان عقد الرهن التأميني :
    1 ) التراضي :
    ارتباط الايجاب الصادر من احد العاقدين المرتهن او الراهن بقبول الاخر على وجه يثبت اثره في المعقود عليه ويلزم لصحة التراضي تمتع الطرفين بالاهلية القانونية وسلامة ارادتهما من العيوب ويخضع التراضي للقواعد العامة .


    - اهلية الراهن :
    اذا كان الراهن كفيل عينيا فان الرهن يكون ضارا ضررا محضا اتي تتطلب لاهليته الكاملة والا كان عقد الرهن باطل او اذا كان الرهن مدين فان الرهن يكون تصرفا دائر بين الضرر والنفع وهنا لا بد من توافر الاهلية الكاملة ( بلوغ سن الرشد ) ولكن يكون الرهن موقوفا على احازة الولي او احازته هو عند بلوغه سن الرشد ,اذا كان الصغير المميز قد اكمل الخامسة عشر من عمره واذن له بالتجارة تكون تصرفات الداخلة تحت الاذن نافذه وصحيحة .


    المادة 1326
    1. يجوز للاب ان يرهن ماله عند ولده الصغير وفي حالة عدم وجود الاب للجد ابي الاب رهن ماله عند ذلك الصغير وذلك بدون اذن من المحكمة .
    2. اذا كان للاب دين عند ابنه الصغير فله ان يرتهن لنفسه مال ولده وذلك بعد اخذ اذن من المحكمة .
    3. للاب او الجد ان يرهن مال الصغير بدين على الصغير نفسه ولا بد من الحصول على اذن من المحكمة .
    4. لا بد ان يرهن مال احد اولاده الصغار لابيه الاخر الصغير بدين له عليه على ان يأخذ اذن المحكمة .
    5. ليس للاجنبي ولا للجد ان يرهن مال ولده الصغير بدين الاجنبي على الاب .



    المادة 1327
    1. يجوز للوصي باذن المحكمة ان يرهن مال الصغير او المحجور عند اجنبي بدين له على ايهما .
    2. لا يجوز له ان يرهن ماله عند الصغير او المحجور ولا ارتهان مال ايهما لنفسه .


    - اهلية الدائن المرتهن :
    يكون الرهن ضمانا لاستيفاء الدين الذي يكون في ذمة الراهن للمرتهن وبالتالي فلا بد ان يتوافر في المرتهن اهلية المعارضة .



    ) المحل
    شروط المال المرهون :
    1) ان يكون عقارا او حقا عينيا على عقار او منقول خاضع لاجراءات التسجيل .
    • عقار : لا يجوز رهن الثمار وحدها مستقلة عن الاشجار
    • حق عيني عقاري : يجوز ان يرد الرهن التأميني على حق عيني عقاري بشرط ان تكون قابلة للبيع بالمزاد العلني .


    • يمكن ان يرد الرهن على حق التصرف في الاراضي الايمرية وعلى حق المساطحة وعلى حق الانتفاع باعتباره حق منفصل عن الرقبة اما اذا كانت الرقبة ومنفعة الشخص واحد فلا يجوز له ان يرهن المنفعة مستقلة عن الرقبة .
    • لاي جوز ان يرد الرهن على حق الاستعمال والسكن لانهما من الحقوق المستقلة بشخص صاحبها .
    • لا يجوز ان يرد الرهن على حقوق الارتفاق
    • لا يجوز ان يرد الرهن على الحقوق العينية التبعية .



    • المنقول الخاضع لاجراءات التسجيل :

    م 1334 تسري احكام الرهن التأميني على المنقول الذي تقتضي قوانينه الخاصة تسجيله كالسيارة والسفينة .

    2) ان يكون قابلا للتعامل فيه :
    الاصل ان جميع الاموال قابلة للتعامل ما لم تقض طبيعتها او بعض القانون على غير ذلك .

    3) ان يكون موجودا وقت الرهن :
    م 1328 يجب ان يكون العقار المرهون برهن تأميني قائم وموجود عند اجراء الرهن .

    4) ان يكون معينا تعيينا كافيا :
    م 1329 يجوز للمحكمة ان تبطل عقد الرهن التاميني اذا لم يكن العقار المرهون معينا تعيينا كافيا .
    تعيين كافة المواصفات فاذا لم تعين يجوز للمحكمة ان تبطله او لا تبطله .


    5) ان يكون مملوكا للراهن :
    المادة 1324 يجب ان يكون الراهن مالكا للعقار المرهون واهلا للتصرف فيه .

    المادة 1325 لا يجوز رهن ملك الغير الا اذا اجازه المالك الحقيقي بسند موثق .

    المادة 1331
    1. للشريك في عقار شائع ان يرهن حصته ويتحول الرهن بعد القسمة الى الحصة المفرزة التي تقع في نصبه مع مراعاة قيد في دائرة التسجيل .
    2. تخصص المبالغ التي تستحق له من تعادل الحصص او ثمن العقار لسد دين الرهن .


    • معلومة :

    لا يشترط في ملكية الراهن للمال المرهون ان تكون باته اذ يمكن ان تكون ملكية معلقة على شرط واقف او فاسخ ولكن مصير الرهن يرتبط بالشرط فان كان شرط واقف وتخلف الشرط في هذه الحالة يعد الراهن كانه لم يتملك المرهون ويعد هذا الرهن رهنا لملك الغير .


    مشتملات الرهن :
    المادة 1330 يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار المرهون من ابنية واغراس وعقارات بالتخصيص وكل ما سيحدث عليه من انشاءات بعد العقد وان لم تذكر في عقد الرهن سواء كانت هذه الملحقات قد اتصلت بالعقار بفعل المالك ام بفعل الغير او بفعل الطبيعة .

    1 – الغراس والثمار
    المادة 1336
    1. للراهن رهنا تأمينيا حق ادارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم وفاء الدين .
    2. تلحق غلبة بالعقار المرهون من تاريخ نزع الملكية .


    2 – العقارات بالتخصيص
    منقولات يضعها المالك في العقار المملوك له رصدا على خدمته واسغلاله , يشترط لتحول المنقول الى عقار بالتخصيص ان يكون مملوكا لمالك العقار وان يخصص لخدمة العقار واستغلاله .


    3 – حقوق الارتفاق
    يشمل جميع حقوق الارتفاق المقررة لمصلحة العقار المرهون لانها معدة لاستعماله واستغلاله فهي من ملحقات العقار التي يشملها الرهن وان لم تذكر في العقد .


    4 – التحسينات والانشاءات :
    التحسينات والانشاءات هي العناصر المادية والقانونية التي تضاف الى العقار المرهون فتزيد من قيمته مثل الزيادة وهي الطمى النهري ويشمل ما اقيم على العقار من منشآت من قبل المالك ومن الغير ولكن مالك الارض تملكها بالالتصاق .



    3 ) السبب:
    سبب عقد الرهن هو الدين المضمون
    المادة 165
    1. السبب هو الغرض المباشر المقصود من العقد
    2. يجب ان يكون موجودا وصحيحا ومباحا غير مخالف للنظام العام والاداب


    المادة 1332 يشترط في مقابل الرهن التأميني ان يكون دينا ثابتا في الذمة او موعدا به محددا او عينيا من الاعيان المضمونة .

    1 ) وجود الدين المضمون :
    يجب ان يكون الدين موجودا او قابلا للوجود وقت انعقاد الرهن واذا تبين ان الدين قد نشأ عن عقد باطل لاي سبب فان هذا يؤدي الى بطلان الرهن لانعدام سببه المحتمل في الدين المضمون .
    • لا يشترط في الدين المضمون ان يكون ناشئا عن عقد
    • لا يشترط في حله ان يكون وقع مبلغ من النقود
    • يجوز ان يكون الدين شيئا عن اي مصدر من مصادر الالتزام
    • كما يجوز ان يكون محله قياما بعمل او امتناعا عن عمل
    • يجوز تقرير الرهن ضمانا لدين معلق على شرط او ضمانا لدين مستقل او احتمالي
    • مرتبة الرهن تكون من يوم تسجيله الا من يوم تحقق الدين فعلا .



    سؤال :
    ما مدى امكانية انشاء الرهن ضمانا الالتزام طبيعي ؟
    ذهب الراي الراجح في الفقه الى عدم امكانية انشاء الرهن في هذه الحالة لعدم وجود دعوى شخصية يستطيع بموجبهات اجبار المدين على الوفاء بالالتزام الطبيعي .


    2 ) تخصيص البيت المضمون :
    يجب ان يكن الدين المضمون مخصصا اي معينا تعيينا كافيا من حيث مصدر تاريخه ومحله ومقداره واذا تعذره تعين مقدار الدين وقت الرهن فيكفي على الاقل ان يعين الحد الاقصى الذي ينتهي اليه هذا الدين كما هو الحال في الاعتماد المعنوي والحساب الجاري .


    الشكلية :
    م 1323 لا ينعقد الرهن التأميني الا بتسجيله .

    الرهن من العقود الشكلية سوءا ورد على عقار تمت فيه السوية ام على منقول خاضع لاجراءات التسجيل واذا تخلف ركن التسجيل كان العقد باطل .


    اثار الرهن التأميني :


    اثار الرهن بالنسبة للراهن : ( مدين )

    حقوق الراهن :
    1 ) حق الراهن في التصرف بالمال المرهون
    م 1335 للراهن ان يتصرف في عقاره المرهون رهنا تأمينيا دون ان يؤثر ذلك على حقوق المرتهن .

    أ – ان يقدم جميع التصرفات القانونية والمادية فله احداث تغير مادي في العقار كاضافة منشآت او احداث ولكن لا يجوز له هدم العقار او هدم بعد اجزائه وله ان يبيع العقار وترتيب حق عيني كحق ارتفاق او حق انتفاع او حق رهنا ثان .

    2 – لا يجوز للراهن ان يتصرف في جزء من المال المرهون اذا كان ذلك يؤدي الى هبوط قيمته كما لو باع الجزء الحاذي للطريق العام من العقار المرهون .

    3 – لا يجوز له ان يتصرف بالعقار المرهون الى عدة اشخاص بعد تجزئته لان ذلك يؤدي الى ارهاق الدائن عند مباشرته لاجراءات التنفيذ .

    4 – لا يجوز الاتفاق على تقييد حرية الراهن في التصرف في المرهون .


    2 ) حق الراهن في ادارة المرهون والانتفاع به :
    المادة 1336
    1. للراهن رهنا تأمينيا حق ادارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم وفاء الدين .
    2. تلحق غلته بالعقار المرهون من تاريخ نزع الملكية .


    أ – حق الراهن في تأجير المال المرهون :
    المادة 1344
    1. الاجازة المنجزة الصادرة من الراهن لا تنفذ في حق المرتهن الا اذا كانت ثابته التاريخ قبل الرهن .
    2. اما الاجازة المضافة التي تبدأ بعد انتهاء الاجازة المنجزة فلا تنفذ في حق المرتهن مطلقا الا اذا سجلت في عقد الرهن .



    • معلومة :

    لم يتطرق لحكم تأجير المرهون من قبل الراهن بعد الرهن ونرى بان حق الراهن في تأجير المرهون يخضع للمادة 1336 التي اجازت له الحصول على غلة المرهون حتى تاريخ نزع الملكية عند عدم وفاء الدين .


    يجوز للراهن تأجير المرهون لمدة تنتهي عند حلول اجل الدين .


    سؤال : ما هو حكم الايجار فيما لو تجاوزت مدته اجل الدين ؟
    الايجار يبقى نافذا الى اليوم الذي يتم فيه التسليم الى من رسى عليه المزاد ويدعم ذلك قرار لمحكمة التمييز انه لو تم الايجار بعد الرهن فعلى المتساجر اخلائه وتسليمه لمن حيل عليه بنتيجة المزايدة الجارية تنفيذا لسند التامين لان الاجازة انعقدت مع مأجور تعلق به حق الضرر هو المرتهن .


    ب – حق الراهن في قبض الاجرة :
    يحق للراهن قبضها الى ان تلحق بالعقار المرهون اي عند نزع ملكيته اما بعد هذا التاريخ فلا يحق له قبضها وتصبح من حق الدائن يستنفذ عليها تنبعا للعقار .

    سؤال : هل يحق للراهن قبض الاجرة مقدما عن مدة الايجار التالية لتاريخ التحاق الاجرة بالعقار ؟
    لم يتطرق المشرع الاردني لحكم هذه الحالة ونرى بان قبض الاجرة مقدما هو من حق الراهن ولكن يشترط لنفاذ وحل القبض بحق الدائن ان يكون ثابت التاريخ قبل الرهن .


    التزامات الراهن :
    1 ) التزام الراهن بضمان هلاك المرهون :
    المادة 1338
    1. اذا هلك العقار المرهون برهن تأميني او يعيب بخطأ من الراهن كان للمرتهن ان يطلب وفاء دينه فورا او تقديم ضمان كان لدينه .
    2. اذا كان الهلاك او العيب بسبب لا بد للراهن فيه كان له الخيار بين ان يقدم ضمانا كافيا للدين او وفاء قبل حلول الاجل .
    3. اذا وقعت اعمال من شأنها ان تعرض العقار المرهون للهلاك او العيب او تجعله غير كاف للضمان كان للمرتهن ان يطلب من المحكمة وقف هذه الاعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر .


    المادة 1339 ينتقل الرهن عند هلاك العقار المرهون رهنا تأمينيا او تعيبه الى المال الذي يحل محل وللمترهن ان يستوفي حقه منه وفقا لرتبه .

    2 – التزام الراهن بضمان سلامة المرهون :
    م 1337 يضمن الراهن العقار المرهون رهنا تأمينيا وهو مسؤول عن سلامته كاملا حتى تاريخ وفاء الدين وللمرتهم ان يعترض على كل نقص في ضمانه وان يتخذ من الاجراءات ما يحفظ حقه على ان يرجع بالنفقات على الراهن .


    3 – التزام الراهن بدفع النفقات :
    يلتزم الراهن بتحمل نفقات عقد الرهن ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك كما ويحق للمرتهن الرجوع على الراهن بالنفقات التي اقتضتها الاجراءات التي قام بها من اجل المحافظة على حقه في الرهن .


    اثار الرهن بالنسبة للمرتهن :
    حقوق الدائن المرتهن :
    1 – التفرغ عن حق الرهن :
    المادة 1341 للمرتهن رهنا تأمينيا ان يتفرغ عن حقه الاخر بشرط موافقة المدين ويسجل سند التفرغ في دائرة التسجيل .
    التفرغ : النزول عنه للغير بمقابل او بدون مقابل .


    2 – استيفاء الدين من ثمن المال المرهون :
    المادة 1342
    1. للمرتهن رهنا تأمينيا ان يستوفي دينه من العقار المرهون عند حلول اجل الدين وطبقا لمدينه وبعد اتخاذ الاجراءات المنصوص عليها في قانون الاجراء او القوانين الخاصة .
    2. اذا لم بف العقار بدينه كان له الرجوع على اموال المدين كدائن عادي .


    اثار الرهن التأميني بالنسبة للغير :
    الغير :
    كل شخص له حق يضاء من وجود الرهن التأميني وعليه يشمل الغير الدائنين العاديين للراهن وكل شخص له حق عيني تبعي على المرهون ولكن الرهن التأميني يقدم عليه وكل شخص له حق عيني اصلي على العقار اكتسبه بعد الرهن التأميني .


    ميزة التقدم :
    اولوية الدائن المرتهن في استيفاء الدين من المال المرهون عندما يزاحمه دائنون اخرون نفس المدين .


    نطاق التقادم :
    الحقوق التي يستوفيها الدائن المرتهن بالتقدم على غيره وتشمل اصل الدين ومصروفات العقد والتسجيل .

    وعاء التقدم :
    الاموال التي يستوفي الدائن المرتهن حقوقه فيها بالتقدم .


    الملدة 1348 تؤدي ديون الدائنين المرتهنين رهنا تأمينيا من ثمن العقار المرهون او من المال الذي حل محله .

    مرتبة الدائن المرتهن عند التزاحم :
    المادة 1348
    1. تؤدي ديون الدائنين رهنا تأمينيا من ثمن العقار المرهون او من المال الذي حل محله طبقا لمرتبه كل منهم ولو كانو قد اجروا في يوم واحد وذلك بعد حسم ما انفق في هذا الشأن في الدوائر المختصة .
    2. تحدد هذه المرتبة بالرقم التتابعي للقيد فاذا تقدم اشخاص متعددون في وقت واحد يقيد رجوعهم سند مدين واحد فيكون قيد هذه الرهون تحت رقم واحد ويتعتبر هؤلاء الدائنون عند التوزيع في مرتبة واحدة .


    المادة 1350
    1. تعتبر مرتبة الرهن التأميني من تاريخ تسجيله في دائرة التسجيل .
    2. يحتفظ بمرتبته حتى يقيد بدائرة التسجيل ما يدل على انقضائه .


    يتقدم الدائن المرتهن في استيفاء حقه من المال المرهون على جميع الدائنني ايا كان مصدرهم .
    اذا حصل تزاحم بين دائن مرتهن رهن تأميني ودائن له حق امتياز عام يقدم الدائن الذي له امتياز عام .


    نزول الدائن المرتهن عن مرتبته :
    المادة 1349 يجوز للدائن المرتهن ان ينزل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن اخر على ذات العقار المرهون .
    المادة 1341 لا تنفذ حوالة الرهن التأميني ولا التفرغ عنه والتنازل عن درجته في حق غير المتعاقدين الا بقيدها على سند الحق الاصلي وتسجيلها .

    أ – النزول عن مرتبة الرهن :
    ان يتنازل الدائن المرتهن عن مرتبه رهنه لمصلحة دائن مرتهن اخر لنفس العقار نال له في المرتبة ويترتب على ذلك حلول المرتهن المتأخر المتنازل له محل المرتهن المتقدم ( المتنازل ) في حدود ما لهذا الاخير من دين .

    • معلومة :

    يجوز لكل ذي مصلحة ان يتمسك في مواجهة المرتهن الذي حل في المرتبة المتقدمة بكل الدفوع التي يحق له التمسك بها في مواجهة المرتهن المتنازل الا اذا كان الدفع متعلق بانقضاء حق هذا في تاريخ لاحق للنزول عن المرتبة .


    ب – النزول عن الرهن ذاته :
    عندما يتنازل الدائن عن المرتهن من حقه في الرهن لمصلحة شخص آخر اما عن طريق الحوالة او عن طريق الوفاء مع الحلول فيحل الموفي محل الدائن المرتهن فيما له من رهن هذه التصرفات صحيحة ونافذة بين اطرافها وان لم تسجل ولكنها لا تسري في حق الغير الا من تاريخ التسجيل بالسجل الخاص المرهون .


    ميزة التتبع :
    حق الدائن في ملاحقة المال المرهون وتتبعه للتنفيذ عليه في اي يد انتقل اليها .

    شروط مباشرة ميزة التتبع :
    1. حلول اجل الدين المضمون ( المادة 1352 ) للدائن المرتهن رهنا تأمينيا حق تتبع العقار المرهون في يد حائز له الاستيفاء دينه عند حلول اجل الوفاء به طبقا لمدينه .
    2. يجب ان يكون الرهن ساريا في مواجهة الحائز :

    المادة 1345 ينص المرهن التأميني في حق غير المتعاقدين من تاريخ تسجيله في دائرة تسجيله في دائرة التسجيل قبل ان يكسب الغير حقا عينيا على العقار المرهون .

    1. يجب ان يكون المال المرهون في يد الحائز :

    المادة 1345 نلزم للعقار المرهون كل من انتقلت اليه بعد الرهن مليكته او حق عيني اخر عليه باي سبب دون ان يلزمه شخصيا دين الرهن .


    الشروط الواجب توافرها في الشخص ليكون حائز :
    1. ان تنتقل اليه ملكية المرهون او اي حق عيني اصلي قابل للرهن

    وان انتقال الملكية او الحق العيني يتطلب التسجيل في الدائرة المختصة كما يجب ان يكون التسجيل لاحقا لتسجيل الرهن وبخلاف ذلك لا يكون هناك حق تتبع .

    1. الا يكون مسؤولا شخصيا عن الدين المضمون بالرهن , كان شريكا في الدين متضامن او غير متضامن او كفيل .


    المادة 1353 للدائن المرتهن رهنا تأمينيا ان يتخذ اجراءات نزع الملكية العقار المرهون ويبيعه اذا لم يؤدي الدين في ميعاده وذلك بعد انذار المدين وحائز العقار طبقا للاجراءات المنصوص عليها في قانون الاجراء والقوانين الخاصة .

    المادة 1345 يعبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت اليه بعد الرهن ملكية او حق عيني اخر عليه باي سبب دون ان يلزمه شخصيا .

    المادة 1355 لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا ان يؤدي دين الرهن والنفقات والنفقات بعد انذاره على ان يرجع بما اداه على المدين وله ان يحق محل الدائن الذي استوفى دينه في له من حقوق .

    حق الحائز في الرجوع حسب ثلاث دعاوى :
    1. دعوى الاثر بلا سبب
    2. دعوى الحلول
    3. دعوى ضمان


    المادة 1356 لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا حق تطهير العقار الذي آل اليه من كل حق عيني ترتب عليه توثيقا لدين مسجل باداء الدين حتى تاريخ اجراء بيعه في القوانين التي حددها قانون الاجراء او القوانين الخاصة .

    • يتبين ان المشرع الاردني جرد نظام التطهير من كل مزاياه
    • اذا لم يؤدي الحائز الدين ولم يستعمل حقه في تطهير الرهن اتخذت اجراءات نزع الملكية في مواجهته باعتباره حائزا .


    المادة 1357 تتم اجراءات نزع الملكية الجبري عند عدم وفاء الدين طبقا لاحكام قانون الاجراء والقوانين الخاصة .

    انشاء ميزة التتبع:
    المادة 1358 يجوز لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا ان يدخل في اجراءات بيع العقار بالمزاد فاذا رسا المزاد عليه وادى الثمن اعتبر مالكا للعقار بمقتضى سند ملكية الاصلي وتقرر العقار من الحق المسجل .

    • المادة 1359 اذا رسا مزاد العقار المرهون رهنا تأمينيا على اعتبار حائزه فانه يكسب بمقتضى قرار رسو المزاد عليه ويتلقى حقه من الحائز .


    • المادة 1360

    1. يضمن الحائز ما يصيب العقار المرهون من تخريب او تعيب
    2. عليه رد غلة العقار من تاريخ انذاره بوفاء الدين .


    • المادة 1361 اذا زاد ثمن العقار المبيع على قيمة الديون الموثقة كانت الزيادة للحائز والدائنين المرتهنين ان يستوفو ديونهم منها .
    • المادة 1362 لحائز العقار المرهون رهنا تأمينيا ان يعترض على الدين الذي بيع العقار بسببه بكل ما يجوز للمدين ان يعترض به اذا كان الدين موثقا بعد سند ملكية الحائز .



    الرجوع :
    المادة 1363
    1. يرجع الحائز بدعوى ضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة او تبرعا .
    2. يرجع الحائز ايضا على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند ملكيته ايا كان السبب في دفع هذه الزيادة ويحل محل الدائنين الذي وفاهم حقوقهم وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمين التي قدمها شخص الاخر غير المدين .


    انقضاء الرهن التأميني
    1 – انقضاء الرهن التأميني بصفة تبعية :
    المادة 1364
    1. ينقضي الرهن بانقضاء الالتزام الموثقة
    2. اذا زال سبب انقضاء الالتزام عاد الرهن كما كان دون مساس بمحتوى الغير حسن النية التي اكتسبها بين زوال الحق وعودته .


    المادة 1365
    1. للمدين ان يؤدي الدين الموثق بالرهن وملحقاته قبل حلول ميعاد الوفاء به
    2. له ان يودعه دائرة التسجيل التي تقوم بعد التحقق من قيمته بتسوية ما يستحق في ذمة الدين وتسليمه سند الوفاء وانهاء الرهن على ان تراعي في ذلك احكام القوانين الخاصة .


    2 – انقضاء الرهن التأميني بصفة اصلية :
    1 – بيع المرهون :
    المادة 1366 ينقضي الرهن ببيع العقار المرهون وفقا لقانون الاجراء والقوانين الخاصة ودفع ثمنه الى الدائنين المرتهنين طبقا لمرتبة كل منهم او ايداعه .

    2 – اتحاد صفتي المرتهن والراهن في شخص واحد :
    المادة 1367 ينقضي الرهن التأميني بانتقال ملكية العقار المرهون الى المرتهن او انتقال حق الرهن الى الراهن على ان يعود بزوال السبب اذا كان لزواله اثر رجعي .


    3 – تنازل الدائن المرتهن عن الرهن :
    ينقضي الرهن التأميني اذا تنازل الدائن المرتهن عنه تنازلا موثقا وله ان يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين .

    4 – هلاك المال المرهون :
    المادة 1369
    1. ينقضي الرهن التأميني بهلاك محله
    2. تراعى احكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا القانون



    5 – تقادم حق الرهن
    المادة 1370
    1. اذا انقضت مدة التقادم على الدين الموثق بالرهن جاز للراهن ان يطلب الحكم بفك الرهن .
    2. اذا انتقل العقار المرهون الى حائز فله ان يحتج بالتقادم اذا سكت المرتهن دون عذر عن رفع دعوى الرهن عليه مدة 15 سنة



    • معلومة :

    لا ينقضي الرهن بموت الراهن او المرتهن ويبقى قائما عند الورثة .


    الرهن الحيازي
    المادة 1372
    هو احتباس مال في يد الدائن او يد عدل ضمانا لحق يمكن استفاؤه منه كله او بعضه بالتقدم على سائر الدائنين


    خصائصه :
    1. حق عيني تبعي يخول الدائن التقدم والبيع وكذلك سلفا حسب المال المرهون .
    2. يرد على العقارات والمنقولات سواء خاضعة للتسجيل او غير خاضعة .
    3. نشأ هذا الحق عن عقد عيني
    4. ينشأ هذا الحق عن عقد ملزم الجانبين


    حقوق الامتياز :
    حق عيني تابع يخول الدائن اسبقية اقتضاء حقه مراعاة لصفته ويتقرر بنص القانون .

    ===-=-------------------------------------------------------------------------------=-===


    تَـمَّ بـِحَـمْدِ الله
    مع تمنياتي لكم بنجاح

    للاستاذ المحامي: عيسى العماوي

    تنسيق الطالب فايز فهد كساب العظامات
    جامعة ال البيت / كلية القانون
    هاتف / 0772449589

    المواضيع المتشابهه:



    0 Not allowed! Not allowed!
    التعديل الأخير تم بواسطة فايز فهد كساب العظامات ; 10-05-2016 الساعة 03:44 PM سبب آخر: تنسيق الموضوع


  2.  

     

    استخدام حساب الفيس بوك الخاص بك للتعليق على الموضوع (جديد)

     


معلومات الموضوع

الأعضاء الذين يشاهدون هذا الموضوع

الذين يشاهدون الموضوع الآن: 1 (0 من الأعضاء و 1 زائر)

     

الكلمات الدلالية لهذا الموضوع

المفضلات

المفضلات

ضوابط المشاركة

  • لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
  • لا تستطيع الرد على المواضيع
  • لا تستطيع إرفاق ملفات
  • لا تستطيع تعديل مشاركاتك
  •