قرار الديوان الخاص بتفسير القوانين رقم ( 3 ) سنة 2010 (قانون المالكين والمستأجرين)
0
قرار الديوان الخاص بتفسير القوانين رقم ( 3 ) سنة 2010 (قانون المالكين والمستأجرين)
تم إصدار القانون المعدَل رقم ( 17 ) لسنة 2009 لقانون المالكين والمستأجرين والصادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين رقم ( 3 )
22 / 4 / 2010
بنـــــاءً على كتاب دولة رئيس الوزراء رقـم ( م م 1 / 4661 ) تاريخ 18 ربيع الأول عام 1431 هـ الموافق 4 / 3 / 2010 .
اجتمــــع الديوان الخاص بتفسير القوانين في مكتب رئيسه في محكمة التمييز بتاريخ الثاني والعشرين من ربيع الثاني لسنة 1431 هجرية ، الموافق السابع من شهر نيسان لسنة 2010 ميلادية ، برئاسة معالي الأستاذ راتب الوزني رئيس محكمة التمييز رئيس الديوان الخاص بتفسير القوانين ، وعضوية كل من معالي الأستاذ هشام التل رئيس ديوان التشريع والرأي وأصحاب العطوفة السادة محمد أمين الخرابشه وعبد الله السلمان القاضيين في محكمة التمييز ومحمد أمين الحوامده أمين عام وزارة العدل لتفسير البند ( 2 ) من الفقرة ( ب ) من المادة ( 5 ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 وتفسير الفقرات ( ب ) و ( ج ) و( د ) من المادة ( 15 ) من القانون والتي أضيفت بموجب ذات القانون المعدل ، وبيان ما يلي :-
1- ما هو النص الأولى بالتطبيق ، أحكام المادة ( 15 ) من القانون المضافة بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 التي تقرر زيادة الإضافة في بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 / 1 / 2011 ، أم أحكام المادة ( 16 ) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 الواردة في القانون الأصلي ولم يطرأ عليها أي تعديل التي تقرر زيادة بدل الإجارة اعتباراً من نفاذ أحكام القانون الأصلـــــــي ؟
2- هل تنطبق أحكام البند ( 2 ) من الفقرة ( ب / من المادة 5 ) من القانون والمضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 على جميع عقود الإجارة بما في ذلك العقود التي أبرمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون ؟
أم أنّ أحكام هذا البند حول التجديد التلقائي تنطبق فقط على عقود الإجارة التي تبرم بعد سريان أحكام القانون المعدل المذكــــــــور ؟
ومن الرجـوع لنصوص المواد المطلوب إصدار التفسير في ضوء أحكامها نجــد :-
أولاً : ينص البند ( 2 ) من الفقرة ( ب ) من المادة ( 5 ) من القانون والذي أضيف بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم ( 17 ) لسنة 2009 على ما يلي :-
( إذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصليـــة ) .
ثانياً : وتنص الفقرات ( ب ) و ( ج ) و ( د ) من المادة ( 15 ) من القانون والتي أضيفت بموجب القانون المعدل ذاته على ما يلي :-
( ب- بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1 / 1 / 1975 ، يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 / 1 / 2011 ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 / 12 / 2010 إذا كان العقار المؤجر لغايات السكن وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة إذا كان العقار مؤجراً لغير غايات السكن .
ج- بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1 / 1 / 1975 وحتى تاريخ 31 / 12 / 1990 ، يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 / 1 / 2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 / 12 / 2010 وذلك إذا كان العقار مؤجراً لغايات السكن وتصبح هذه النسبة أربعة بالمائة إذا كان العقار مؤجراً لغير غايات السكـن .
د- بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1 / 1 / 1991 وحتى تاريخ 30 / 8 / 2000 ، يضاف إلى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1 / 1 / 2011 ما نسبته واحد بالمائة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31 / 12 / 2010 وذلك إذا كان العقار مؤجراً لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اثنين بالمائة إذا كان العقار مؤجراً لغير غايات السكن ) .
ثالثاً : وتنص المادة ( 16 ) من قانون المالكين والمستأجرين رقم ( 11 ) لسنة 1994 وتعديلاته والتي وردت في القانون الأصلي ولم يطرأ عليها أي تعديل على ما يلي :-
( يعتبر بدل الإجارة الذي حدده هذا القانون مطبقاً من تاريخ نفاذ أحكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود ) .
وبخصوص طلب تفسير الفقرات ( ب ) و ( ج ) و ( د ) من المادة ( 15 ) والمادة ( 16 ) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وما طرأ عليه من تعديل لتحديد مقدار الأجرة بموجب قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تبين ما يلي :-
1- تنص المادة ( 2 ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم ( 17 ) لسنة 2009 على تعريف بدل الإجارة بما يلي :-
بدل الإجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة مضافاً إليه أي زيادة متحققة عليه بموجب أحكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة لـــه .
2- وتنص المادة ( 15 ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم (17 ) لسنة 2009 على ما يلي :-
أ- لغايات هذه المادة تعني عبــارة ( بدل الإجارة الأساسـي ) أياً مما يلــي :-
1- بدل الإجارة الملزم للمستأجر كما تمّ تحديده بتاريخ 31 / 8 / 2000 وفقاً لأحكام القانون وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1 / 1 / 1991 .
2- بدل الإجارة المتفق عليه لأول مرة فيما بين المالك والمستأجر وذلك بالنسبة لعقود الإجارة المبرمة خلال المدة ما بين 1 / 1 / 1991 وحتى تاريخ 30 / 8 / 2000 .
من هذا يتبين أنه من أجل تحديد الأجرة وفقاً لأحكام قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 يتوجب أولاً تحديد بدل الإجارة الأساسي وفقاً لأي من البندين ( 1 ) أو ( 2 ) من المادة ( 15 ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم ( 17 ) لسنة 2009 ومن ثم يضاف إليه الزيادة التي تقررت بموجب أحكام الفقرات ( ب ) و ( ج ) و( د ) من المادة ( 15 ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم ( 17 ) لسنة 2009 ويكون الناتـج هو الأجرة المقررة بموجب قانون المالكيـن والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنــــة 2009 .
3- وبخصوص تفسير البند ( 2 ) من الفقرة ( ب ) من المادة ( 5 ) المضاف بموجب القانون المعدل رقم ( 17 ) لسنة 2009 ، وهل تنطبق أحكام البند المذكور على جميع عقود الإجارة بما في ذلك العقود التي أبرمت قبل نفاذ أحكام هذا القانون المعدل أم أنّ أحكام هذا البند حول التجديد التلقائي لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة تنطبق فقط على عقود الإجارة التي تبرم بعد سريان أحكام القانون المعدل المذكور ؟
فإنه يتبين ما يلــــي :-
أ- ينص البند ( 1 ) من الفقرة ( ب ) من المادة ( 5 ) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :-
" أمّا عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصاً للسكن أو لغيره ، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليهــــــــا " .
ب- وينص البند ( 2 ) من نفس الفقرة ( ب ) من المادة ( 5 ) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي :-
" إذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصليـــــــــة " .
ج- من هذا يتبين أنّ العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه .
فإذا تضمن العقد أنه يجدد تلقائياً ، فإنه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط ، مما يعني أنّ البند ( 2 ) من الفقرة ( ب ) من المادة ( 5 ) معطوف على البند ( 1 ) من هذه الفقرة ( ب ) وبالتالي فإنّ البند ( 2 ) من الفقرة ( ب ) من المادة ( 5 ) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي أبرمت قبل نفاذه .
هــذا ما قررنـاه بتفسيـر النصـوص القانونية المطلوب تفسيرهـا .
قـراراً صدر بتاريخ 22 ربيع الثاني لسنة 1431 هجري الموافق 7 / 4 / 2010 ميلادي
عضــــــو عضــــــو رئيـس محكمـة التمييـز
قاضـي محكمـة التمييــز رئيـس ديوان التشريـع والرأي رئيــس الديــوان الخـاص
محمــد الخرابشــه لــدى رئاســة الــوزراء بتفسيــر القوانيــــن
هشــام التــــل راتــب الوزنــي
عضــــــو عضــــــو
أميــن عـام وزارة العــدل قاضــي محكمـة التمييــز
القاضـي محمـد أمين الحوامـده
المواضيع المتشابهه:
- قرار رقم (2) صادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين عن ضريبة المبيعات مادة 13
- قرار رقم (1) صادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين بتاريخ 15/5/2011مادة 14 تجارة
- قرار رقم (3) صادر عن ديوان تفسير القوانين تاريخ 4/3/2010 قانون المالكين والمستأجرين
- استشارة حول قانون المالكين والمستأجرين
- قانون المالكين والمستأجرين
رد مع اقتباس
المفضلات